文/袁劍　濟南東拓置業(yè)有限公司　山東濟南　250031

試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其應對策略

文/袁劍濟南東拓置業(yè)有限公司山東濟南250031

經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，“營改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實施，面對這一重大變革，房地產(chǎn)企業(yè)如何平穩(wěn)過渡，并持續(xù)健康發(fā)展成為業(yè)界亟待解決的問題，本文從房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)“營改增”的必要性出發(fā)，分析“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的一系列變化，并提出相應可操作化的解決方案。

營改增；稅負；現(xiàn)金流

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的必要性分析

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展完善，社會分工日益細化，“兩稅并存”的現(xiàn)行流轉稅制存在著諸多弊端，制約著房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，實施“營改增”是完善我國建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)流轉環(huán)節(jié)稅收制度和健全我國增值稅體系的必由之路。

（一）消除重復納稅，減輕企業(yè)負擔

在營業(yè)稅下，房地產(chǎn)企業(yè)以其取得的營業(yè)額征收營業(yè)稅，稅前工程造價為含稅價格，而且流轉環(huán)節(jié)越多，總稅額越大，在一定程度上加重了房地產(chǎn)企業(yè)的負擔。在增值稅體制下，以房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)的增值額征收增值稅，工程造價中的稅金僅指增值稅中的銷項稅額，進項稅額不進入工程造價，且土地價款可以從銷售額中扣除，避免重復納稅，減輕企業(yè)負擔。

（二）實現(xiàn)稅制統(tǒng)一，保障抵扣鏈條完整

營改增實施后，從整個生產(chǎn)流通過程一直到最終消費者全面實現(xiàn)增值稅環(huán)環(huán)相扣。在整個鏈條中，當前環(huán)節(jié)的進項稅來自前一環(huán)節(jié)的銷項稅，而下一環(huán)節(jié)的進項稅又來自當前環(huán)節(jié)的銷項稅，環(huán)環(huán)相扣，整個鏈條完備而流暢。在增值稅下，總稅額恒等于最后一個環(huán)節(jié)的銷項稅額，總稅額與流轉次數(shù)無關，從而提高了房地產(chǎn)業(yè)利潤水平，進而增強其市場活力。

（三）建立了相互制約的關系，有效避免偷稅漏稅

營改增實施后，對增值稅實行憑票抵扣，形成購買方和銷售方環(huán)環(huán)相扣的進項抵扣機制。在納稅人之間建立起相互制約相互監(jiān)督的關系，有利于稅務機關的日常管理，減少征管和監(jiān)控成本，有助于房地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管，維護建筑業(yè)、房地產(chǎn)市場秩序，保障國家稅收。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一系列變化

從長遠來看，“營改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的實施能夠減輕企業(yè)負擔，促使房地產(chǎn)企業(yè)由粗方式發(fā)展向精細化發(fā)展邁進，在一定程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)做大做強深化發(fā)展；但就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”需要注意以下幾個方面的變化：

（一）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價和稅金計算方面出現(xiàn)重大變化

營改增實施后，為了確保各項費用水平營改增前后沒有顯著變化，房地產(chǎn)企業(yè)在工程造價和稅金的計算方面也做了重大的調整。增值稅體制下的工程造價，實現(xiàn)價稅分離，稅前造價中的各項費用如材料費，施工機具費、管理費以及規(guī)費均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，其中企業(yè)管理費、規(guī)費等費用項目的組成進行了微調，將城市維護建設稅、教育費附加以及地方教育費附加從稅金移入到企業(yè)管理費中，同時環(huán)境保護費、文明施工費、臨時設施費由措施費移入規(guī)費。工程造價等于稅前造價乘以（1+11%）計算得出。其中稅金計稅基數(shù)僅為銷項稅額，不包括進項稅額。

（二）“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在稅負方面的變化

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納5%的營業(yè)稅改為繳納11%的增值稅，從表面看稅率由5%上升到11%，企業(yè)稅負增加了。但是從增值稅征稅過程來看，稅負是不會增加的。因為土地價款可以從銷售額中扣除，且部分進項稅額在具有滿足稅法要求的可抵扣憑證的條件下，可用來抵扣銷項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得足夠多的可抵扣進項稅憑證就可以維持現(xiàn)有稅負水平不變，甚至降低稅負。另外從稅負轉嫁的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)商，無論是對于上游的施工企業(yè)還是對于下游的購買者而言都具有較強的議價能力。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的應對策略

面對房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”后發(fā)生的一系列變化，筆者認為應該從以下幾個方面著手才能因勢利導，幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（一）加大培訓力度，提高相關人員的業(yè)務水平

“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)各方面產(chǎn)生了重大影響，企業(yè)必須提高認識，加強宣傳培訓力度，通過專題講座、培訓、自學加考評等方式對企業(yè)員工尤其是工程造價人員、采購人員、財務人員等進行培訓，對于工程造價人員的培訓主要集中在增值稅前后工程造價、稅金的計算的變化方面。對采購人員的培訓主要集中在對增值稅專用發(fā)票的索取、識別等方面。財務人員的培訓集中在增值稅的計算、抵扣、繳納以及新老項目計稅方法的選擇，視同銷售行為的稅務處理等。為了保證“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的順利實施，除了加強對上述人員的宣傳培訓外，有條件的企業(yè)可以單獨設置增值稅發(fā)票管理專員，專門負責增值稅發(fā)票的收集、識別、整理等業(yè)務。

（二）加強企業(yè)資金管理

“營改增”后隨著按合同進度款結算思想的落實，以及根據(jù)預售收入進行增值稅的預繳，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨大額資金需求，進而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺，為了應對這一困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強企業(yè)資金管理，準確預測項目期各年的現(xiàn)金流量，合理籌集資金支付工程進度款，并獲取相應進項稅額。由于當期產(chǎn)生的銷項稅額不能結轉到下一期，必須在當期完成繳稅，而當期尚未抵扣完成的進項，可以結轉到下一周期，為此建議房地產(chǎn)企業(yè)在同施工企業(yè)簽訂合同時可以約定提高工程預付款的支付比例，以及“先開票后付款”的原則，以便在延遲付款的情況下，及時獲取大量進項稅額發(fā)票，減少進項抵留，降低企業(yè)成本。

（三）轉變經(jīng)營模式，調整房地產(chǎn)開發(fā)項目

“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響不僅體現(xiàn)在稅負方面，更體現(xiàn)在對企業(yè)經(jīng)營模式、管理水平的要求上，我國房地產(chǎn)企業(yè)粗方式發(fā)展階段已經(jīng)過去，為了在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須將重點由外部轉移到企業(yè)內部管理上，強化項目管理制度，實施精細化管理，調整企業(yè)經(jīng)營模式，由單一的毛坯房開發(fā)向高品質的精裝修房產(chǎn)以及優(yōu)質的配套服務邁進，努力提升企業(yè)的核心競爭力，實現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化升級。

［1］周曉靜，劉婷.“營改增”對建筑業(yè)稅負影響及政策建議的研究［J］.中國集體經(jīng)濟，2016.1.

［2］何廣濤.對建筑業(yè)“營改增”若干關鍵問題的研究［J］.建筑經(jīng)濟，2015（01）.