文/萬小虎 南昌市城市規(guī)劃研究信息中心 江西南昌 330000

效益優(yōu)化下的住宅建筑設(shè)計策略及實踐分析

文/萬小虎 南昌市城市規(guī)劃研究信息中心 江西南昌 330000

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，消費者對住宅的需求不再是一般的安身之所，更多的是需要為生活帶來享受。所以房地產(chǎn)市場企業(yè)想要獲得生存，就必須從消費者的需求出發(fā)，創(chuàng)新改進(jìn)對住宅建筑的基礎(chǔ)建設(shè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展，那么就必須通過對住宅建筑各方面的設(shè)計，在滿足消費者對住宅需求的同時，將建設(shè)的效益優(yōu)化到最高，達(dá)到利益最大化。

房地產(chǎn)；建筑設(shè)計；效益

伴隨著時代前進(jìn)的步伐，消費者對于居住地的要求越來越高，多樣化越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部市場的競爭亦愈加愈烈。房地產(chǎn)行業(yè)作為一項民生基礎(chǔ)建設(shè)，是國之根本，政府監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)管文件隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈度亦變得越來越嚴(yán)格。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，行業(yè)競爭愈加強(qiáng)烈，房地產(chǎn)公司在日漸艱難的發(fā)展中尋求突破。

1、建筑設(shè)計原則

目前的房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整狀態(tài)，政府通過對樓市的控制來改變產(chǎn)能過剩的實況，這樣一來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也就變得越加困難。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)重點在于位置選擇與建筑設(shè)計，選擇合適的位置，制定相適應(yīng)的建筑設(shè)計，才能在競爭激烈的眾多房地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出。

1.1 地理位置

房地產(chǎn)行業(yè)公司在選擇開發(fā)項目之后，需要選擇一個適合的地理位置，位置的選擇與建設(shè)項目息息相關(guān)。如果建設(shè)一個商場，那么便需要選擇人流量較大的地理位置，這樣才能保證商場的人流量與后期的發(fā)展；如果建設(shè)家庭住宅，那么學(xué)校周邊便是一個不錯的選擇。所以，一個良好的地理位置是房地產(chǎn)市場項目開發(fā)的主要因素。

1.2 設(shè)計理念

選擇了一個良好的地理位置，那么接下來就是一套創(chuàng)新合理的建筑設(shè)計了。建筑設(shè)計是房地產(chǎn)市場項目開發(fā)的一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，關(guān)系著后期項目計劃的大多數(shù)活動?；貧w本質(zhì)，建筑設(shè)計是為了滿足消費者在使用過程中的需求，建筑設(shè)計的質(zhì)量直接關(guān)系著是否能符合消費者的需求；決定著房地產(chǎn)項目建設(shè)的成本是否可以回收；影響著公司的盈虧情況。

建筑本質(zhì)上是為人們提供一個安身之所，發(fā)展至今，建筑的目的不再是單純的安身，更多的是對生活的享受?，F(xiàn)在人們對住宅的要求越來越高，從以前的交通與戶型變成了如今的室內(nèi)設(shè)計，注重更多的是視覺享受與實際體驗。所以，合理規(guī)劃就變得越加重要。

時代迅猛發(fā)展，如今的城市寸土寸金，一塊土地附加價值越來越高，價格也就越來越貴，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)前的項目計劃審核也越來越嚴(yán)格。建筑設(shè)計作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，它的重要性自然不言而喻。建筑設(shè)計一方面可以滿足人們對住宅的需求，另一方面需要滿足效益優(yōu)化原則，將房地產(chǎn)項目開發(fā)的效益發(fā)揮到最大。

2、方案設(shè)計策略

方案設(shè)計屬于建筑設(shè)計的前期工作，是項目建設(shè)的基礎(chǔ)，是項目建設(shè)的一個關(guān)鍵點。方案設(shè)計關(guān)系著建筑的室外造型與室內(nèi)規(guī)劃等多種因素，直接關(guān)系著公司的銷售業(yè)績，也直接影響著土地開發(fā)的效益。

方案設(shè)計第一步是對總平面進(jìn)行設(shè)計，總平面設(shè)計需要對建筑各方面的而細(xì)節(jié)展現(xiàn)出來，達(dá)到直觀展現(xiàn)建筑整體概況，將直接關(guān)系著項目的開發(fā)效益。房地產(chǎn)項目落地面積有所限制，改動性不高，那么，想要提高項目開發(fā)效益，就需要從項目的上下設(shè)計入手。適用性較高的效益優(yōu)化方法一般有：1.通過對位置周邊環(huán)境的觀察分析，根據(jù)周邊人群對項目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，選擇相適應(yīng)的建筑類型，對項目面積進(jìn)行合理劃分；2.通過周邊人群消費情況與消費水平確定合適的建筑高度與建筑樓層數(shù)；3.根據(jù)對項目的定位，再加之市場的銷售情況合理規(guī)劃建筑面積利用，盡最大限度提高面積利用率；4.用環(huán)形交通道路代替互通式道路，提高平面利用率；5.合理規(guī)劃住宅建筑以外的次要建筑，通過次要建筑提高非住宅銷售收入；6.控制對地下室建設(shè)的投資，最大限度減少不必要支出；7.集中安排住宅電力設(shè)施，通過電力設(shè)施提高非銷售收入。

3、平面設(shè)計策略

平面設(shè)計一般由兩個部分組成，基本平面設(shè)計與平面組合設(shè)計。有將基本平面設(shè)計與平面組合設(shè)計相結(jié)合，才能將項目的效益進(jìn)行最大限度的進(jìn)行優(yōu)化。

基本平面設(shè)計主要是對室內(nèi)布局進(jìn)行規(guī)劃，讓住宅室內(nèi)設(shè)計滿足消費者對生活居住與生活享受的需求，而且還需要滿足國家建筑相關(guān)條例規(guī)定。

平面組合設(shè)計大體為對住宅內(nèi)部各個不同房間的組合規(guī)劃與每個單獨住宅之間的分布，需要在滿足消費者需求的情況下，將建筑效益優(yōu)化到最佳，同時還需要滿足國家建筑規(guī)定條例。

4、建筑設(shè)計實踐

4.1 前期

建筑設(shè)計前期主要是深入研究房地產(chǎn)市場需求，選擇出合適的房地產(chǎn)項目，對項目進(jìn)行策劃定位，判斷項目的可行性與盈利性。主要步驟為：1.進(jìn)行市場調(diào)研，深入挖掘市場需求；2.結(jié)合市場需求，對項目進(jìn)行定位；3.確定建設(shè)的目標(biāo)，制定建設(shè)計劃。

4.2 中期

建筑設(shè)計中期主要落實建設(shè)計劃，通過各部門協(xié)作，將建設(shè)項目內(nèi)容全面落實。主要步驟為：1.根據(jù)建設(shè)計劃將工作下發(fā)到各部門負(fù)責(zé)人；2.定期召開會議討論建設(shè)進(jìn)程；3根據(jù)實際建設(shè)內(nèi)容對建設(shè)計劃存在偏差進(jìn)行改進(jìn)，確保項目后期的進(jìn)行。

4.3 后期

建筑設(shè)計后期主要是總結(jié)工作，在項目實際落成后，根據(jù)銷售結(jié)果對建筑設(shè)計計劃進(jìn)行評價與分析。根據(jù)實際銷售情況總結(jié)項目的優(yōu)缺點，改善建設(shè)過程中設(shè)計的不足之處，加以改進(jìn)。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)市場企業(yè)想要獲得持續(xù)發(fā)展，那么就必須重視對房地產(chǎn)項目效益的優(yōu)化。重點從方案設(shè)計與平面設(shè)計出發(fā)，通過對方案的整合規(guī)劃，提高項目資源利用率，達(dá)到項目利益最大化。

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