文/衡淼琳 鐵獅門投資咨詢（上海）有限公司 上海 200020

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式及風(fēng)險(xiǎn)淺析

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房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)主要包括房屋和土地為對(duì)象的綜合開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理復(fù)雜程度高，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中很容易遇到各類問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)的方法進(jìn)行了分析。

房地產(chǎn)開發(fā)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

隨著我國城市現(xiàn)代化進(jìn)程日益加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前的發(fā)展，房地產(chǎn)數(shù)量與日俱增。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資大、回收期長、風(fēng)險(xiǎn)大及基建時(shí)間長的特點(diǎn)，所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

1、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與其他投資風(fēng)險(xiǎn)不相，其不僅包括損失，也包括盈利，其本質(zhì)主要是投資活動(dòng)的結(jié)果與所期望值具有一定的偏差。進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，不僅需要降低損失發(fā)生的可能性，還應(yīng)提高獲取經(jīng)濟(jì)效益的可能性，最基本的目標(biāo)就是使損失最小化。隨著我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理體制的不斷完善和創(chuàng)新，該行業(yè)推出了一系列措施，如項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制度及工程建設(shè)監(jiān)理制度等。隨著我國市場開放性越來越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)面臨諸多因素，這些風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系十分復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率越來越高，損失規(guī)模越來越大。目前，我國房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場還需進(jìn)一步完善，所以，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于完善的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制迫切的需求。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

通過長期的研究可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是由三個(gè)方面共同作用與影響的：（1）該房地產(chǎn)項(xiàng)目參加人員整體素質(zhì)，包括管理、施工、監(jiān)督等各個(gè)部門的人員，如果參與人員的責(zé)任意識(shí)較低，將會(huì)極大程度上影響項(xiàng)目的最終質(zhì)量；（2）材料設(shè)備的影響，眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程最需要的部分就是材料與設(shè)備，如果在項(xiàng)目開展途中因制度、管理等方面的疏忽而使用了質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的材料，環(huán)境的變化極易導(dǎo)致各種質(zhì)量問題的出現(xiàn)；（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工藝，如果項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不符合地域標(biāo)準(zhǔn)或地質(zhì)要求，或者項(xiàng)目施工的工藝不健全，不達(dá)標(biāo)，同樣會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的部門及行業(yè)較多，過程較為復(fù)雜，所需資金也比較充足，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本較高，而這些成本想要收回且獲得利潤，項(xiàng)目必須如期投入使用，因此，投資風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中風(fēng)險(xiǎn)的主要類型。造成投資風(fēng)險(xiǎn)的因素有三：（1）設(shè)計(jì)方案的改變，如果項(xiàng)目在開發(fā)及決策階段出現(xiàn)失誤，必須要更改或修改設(shè)計(jì)方案，將會(huì)直接增加項(xiàng)目成本，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)；（2）項(xiàng)目建設(shè)期施工條件的不確定性，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工地區(qū)不固定，各方面條件也會(huì)隨時(shí)變化，當(dāng)施工條件改變時(shí)，投資也要相應(yīng)增加，相比預(yù)期投入更多；（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化，如果材料、設(shè)備、人工等市場價(jià)格出現(xiàn)變化，或者國家政策及市場要求有所變動(dòng)，將直接影響項(xiàng)目的成本投入，產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)的方法

3.1 質(zhì)量優(yōu)化策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前，工程項(xiàng)目開發(fā)商需要與施工單位簽訂合同，并且在施工過程中要求雙方嚴(yán)格遵守合同中的各項(xiàng)規(guī)定，不僅需要嚴(yán)格遵守國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款，而且還應(yīng)該明確規(guī)定施工安全、款項(xiàng)支付、驗(yàn)收、工期、工程質(zhì)量等內(nèi)容，這樣才能夠避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強(qiáng)施工質(zhì)量的控制，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中重點(diǎn)工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對(duì)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證在施工進(jìn)程的各個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 配備專業(yè)的開發(fā)和營銷團(tuán)隊(duì)

隨著我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到細(xì)分階段，加上不同消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所出產(chǎn)的產(chǎn)品的不同規(guī)格的要求，當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程當(dāng)中應(yīng)該配備專業(yè)的開發(fā)和營銷團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目本身地塊，所處的地理位置和項(xiàng)目本身所具有的特點(diǎn)，進(jìn)行完善的前期規(guī)劃、中期控制和后期營銷。在進(jìn)行這項(xiàng)工作的過程當(dāng)中，團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)對(duì)于項(xiàng)目本身的成功與否往往產(chǎn)生決定性的影響。為此，一定要專注于專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)和營銷團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和后期的維護(hù)。事實(shí)上，隨著市場競爭的加劇，當(dāng)前在我國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，人才的重要性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資金和資源的重要性。在進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和維護(hù)方面，企業(yè)的經(jīng)營者和管理者要從內(nèi)部和外部兩個(gè)方面入手來解決當(dāng)前在地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中人才缺乏的問題。對(duì)于內(nèi)部來說，一定要在企業(yè)內(nèi)部，發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)那些具有潛力和能力的員工，幫助他們進(jìn)修和鍛煉，以提升能力，為企業(yè)的后續(xù)發(fā)展做好人才儲(chǔ)備工作。從企業(yè)的外部而言，一定要善于發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)具有潛力和擁有能力的職業(yè)經(jīng)理人，并且根據(jù)企業(yè)自身的需要，借助多種手段吸引人才為企業(yè)服務(wù)。

3.3 避免政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商必須要重視宏觀政策，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理的操作和位置選擇。城市規(guī)劃會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來巨大影響，如位置、建筑面積大小及區(qū)域等諸多影響因素。所以，必須充分深入市場進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)研工作，了解該區(qū)域內(nèi)交通、競爭及周邊商業(yè)環(huán)境等條件，進(jìn)而在適應(yīng)城市規(guī)劃中有效的降低風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)人員應(yīng)該以租金調(diào)整的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，或者通過固定利率的抵押承擔(dān)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。必須要積極地采用各種措施，盡量縮短項(xiàng)目的周期，這樣才能有效地進(jìn)行資本回流，從根本上避免發(fā)生融資風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性越來越強(qiáng)，而明確其特點(diǎn)，找到風(fēng)險(xiǎn)的具體類型，才能夠找到有效的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，最大程度上減少風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失，因此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)重視起風(fēng)險(xiǎn)管理，深入研究降低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，控制風(fēng)險(xiǎn)損失的良好方法。

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