□余姚市國(guó)土資源局　姚文瑩

關(guān)于農(nóng)房拆遷實(shí)行貨幣化安置的思考

□余姚市國(guó)土資源局姚文瑩

隨著農(nóng)村工業(yè)化，城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，實(shí)施舊城整治，城中村改造一大批民生工程的實(shí)施，農(nóng)村集體土地上的農(nóng)民住房拆遷工作大量增加，農(nóng)房拆遷安置已成為新形勢(shì)下農(nóng)村土地管理工作的一個(gè)新熱點(diǎn)，農(nóng)村拆遷安置事關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全景，農(nóng)民安居樂業(yè)，社會(huì)和諧穩(wěn)定的大事，各級(jí)黨委政府都十分重視。運(yùn)用行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的多項(xiàng)措施，采取調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置的模式，既維護(hù)保障被拆遷農(nóng)戶的合法權(quán)益，又保證拆遷安置建設(shè)工程的順利實(shí)施。近年來(lái)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育成熟農(nóng)房拆遷安置不斷更新，已出現(xiàn)了貨幣化安置的第三種新的模式。雖然目前農(nóng)房拆遷實(shí)行貨幣化安置的比例還不高，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，一般只占拆遷安置總數(shù)的10%左右，也有個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到30%以上，像馬渚鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造喻家畈區(qū)塊拆遷戶70戶，總拆遷面積20497米，完成簽約59戶，項(xiàng)目提供兩種安置方式調(diào)產(chǎn)（期房和房票）和貨幣安置，在已簽約的59戶中，選擇調(diào)產(chǎn)安置的40戶，占簽約比的68%，選擇貨幣安置的19戶，占簽約比的32%，但貨幣化安置的優(yōu)點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，并正在獲得社會(huì)的認(rèn)可和被拆遷農(nóng)戶的擁護(hù)，農(nóng)房拆遷安置工作應(yīng)緊跟時(shí)代步伐，堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展，大力推進(jìn)貨幣化安置的新模式。

一、貨幣化安置的優(yōu)勢(shì)

貨幣化安置是通過(guò)一次性向被拆遷農(nóng)戶支付拆遷補(bǔ)償款，由被拆遷農(nóng)戶自行購(gòu)房的安置模式，與傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置即政府提供新房同被拆遷的舊房同面積調(diào)換，進(jìn)行價(jià)格結(jié)算的行為和遷建安置即政府提供安置土地，由被拆遷人自行建房的模式進(jìn)行比較，具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

1.實(shí)行貨幣化安置速度快，效率高

農(nóng)戶拆遷選擇貨幣化安置，按政策規(guī)定實(shí)行一次性貨幣補(bǔ)償，簽訂拆遷協(xié)議后就完成了法定的工作程序。同傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置或遷建安置相比，不知要快捷多少倍。實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置政府要征用土地，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，房屋建造，基礎(chǔ)設(shè)施配套，安置抽簽，交付到戶，需要經(jīng)過(guò)諸多環(huán)節(jié)，一般情況下項(xiàng)目從動(dòng)員拆遷到簽約，最終搬遷至少要二到三年時(shí)間，長(zhǎng)的需要四五年，甚至拖的更久，政府為調(diào)產(chǎn)安置投入的人財(cái)物和工作精力十分巨大。處置不當(dāng)很容易引發(fā)信訪問題，成為社會(huì)不穩(wěn)定因數(shù)，同時(shí)被拆遷農(nóng)戶因安置過(guò)程漫長(zhǎng)，造成長(zhǎng)期租房，居無(wú)定舍，生活不便，心生怨言。

2.實(shí)行貨幣化安置沒有善后問題

實(shí)行貨幣化安置的拆遷戶選擇市場(chǎng)運(yùn)作，自行解決安置房，不需要臨時(shí)過(guò)渡房，基本上沒有善后問題，然而無(wú)論是實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置還是遷建安置，拆遷戶即使同意簽約，單在建設(shè)造房，搬遷入戶過(guò)程中，直至入戶以后的管理，都會(huì)遇到各種各樣的困難、問題和要求，比如安置房的分配、房屋，公建設(shè)施，周邊環(huán)境，交通道路，包括子女就學(xué)，老人接送商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等，都可能成為拆遷安置工作中的障礙。

3.實(shí)行貨幣化安置體現(xiàn)了拆遷戶完全自主選擇

貨幣化安置對(duì)被拆遷農(nóng)戶來(lái)講，最大的優(yōu)點(diǎn)是完全可以自主決定安置，體現(xiàn)了個(gè)性化擇房的權(quán)利。據(jù)調(diào)查有以下三種情形的被拆遷的農(nóng)戶具有選擇貨幣安置的意想和愿望：一是對(duì)政府提供的安置房的區(qū)位環(huán)境不喜歡，要求自主購(gòu)房，方便工作生活；二是急需資金，被拆遷農(nóng)戶的舊房面積大，有多套安置房，且又另有住宅，因此，選擇貨幣化安置，資金可另作它用；三是被拆遷農(nóng)戶早已外出，在村里只有戶口，住房卻無(wú)人居住，借拆遷這樣的機(jī)會(huì)，選擇一次性貨幣化安置，貨幣化安置給這部分離土離村的農(nóng)戶創(chuàng)造了一次新的工作和生活保障，體現(xiàn)了拆遷安置工作的人性化。

4.實(shí)行貨幣化安置有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存

這些年，余姚市憑借優(yōu)越的地理環(huán)境，人文資源和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?jié)摿Γ猩桃Y，對(duì)外開放，引進(jìn)了一批在全國(guó)有影響力的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如萬(wàn)達(dá)，保利，綠城，眾安，世貿(mào)，銀億等，建造了一批設(shè)計(jì)新穎，管理先進(jìn)，設(shè)施配套，質(zhì)量保證，環(huán)境優(yōu)美的房產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2015年，全市已建成的商品房待銷售面積達(dá)到270萬(wàn)平方米，正在開工建設(shè)的商品房面積有5000余萬(wàn)平方米，按以往每年平均銷售量分析，要消化已建成的商品房，至少要6-7年時(shí)間。實(shí)行農(nóng)房拆遷貨幣安置，讓一部分有條件的農(nóng)戶進(jìn)城購(gòu)買商品房，既對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，盤活存量，具有積極的意義，又對(duì)推進(jìn)農(nóng)村人口想城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，加快城市化建設(shè)步伐，起到十分重要的作用。

二、貨幣化安置的制約因素

農(nóng)房拆遷實(shí)行貨幣化安置是對(duì)國(guó)家、集體、個(gè)人都有益的模式。然而目前被拆遷農(nóng)戶選擇貨幣化安置的比例卻不高，究其原因是多方面的，從政策和工作層面上分析，主要有三個(gè)因素。

1.貨幣化安置的補(bǔ)償價(jià)格還不夠科學(xué)合理，缺乏吸引力

寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例規(guī)定，貨幣化安置的商品房平均價(jià)格采用上月（市區(qū)）相關(guān)部門測(cè)定公布的被拆遷房所在地段與安置房同類房屋等級(jí)的商品住宅的平均價(jià)格，貨幣化安置價(jià)格一次性確定靜態(tài)不變，但拆遷安置過(guò)程周期長(zhǎng)，市場(chǎng)房?jī)r(jià)變化大，特別是受國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響瞬息萬(wàn)變，被拆遷農(nóng)戶擔(dān)心房?jī)r(jià)變化，選擇調(diào)產(chǎn)安置，由于政府提供的現(xiàn)房安置的房源不足，需要采取臨時(shí)過(guò)渡，根據(jù)被拆遷面積每月給予租房補(bǔ)助，到期未能按時(shí)交付安置房的，加倍給予補(bǔ)償，一般每年至少可以獲得租房補(bǔ)助少的幾萬(wàn)元，多的達(dá)到十幾萬(wàn)元，每月有穩(wěn)定收入，感覺很劃算，而選擇貨幣化安置的農(nóng)戶就無(wú)法享受。

2.政府沒有出臺(tái)鼓勵(lì)支持被拆遷農(nóng)戶選擇貨幣安置的政策

目前貨幣化安置或只是調(diào)產(chǎn)安置和遷建安置模式的一種補(bǔ)充，只是針對(duì)被拆遷農(nóng)戶的具體情況，單個(gè)拆遷項(xiàng)目制訂的安置方案，沒有把貨幣化安置模式提高到應(yīng)有的位置，作為農(nóng)戶拆遷安置首選，政府制訂統(tǒng)一的政策，鼓勵(lì)支持實(shí)行貨幣化安置。

3.宣傳引導(dǎo)的力度還不夠

貨幣化安置是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新的農(nóng)房拆遷上模式，由于缺乏完善的政策措施，深入宣傳引導(dǎo)手段不夠，至今尚未形成社會(huì)氛圍，也還未被多數(shù)拆遷農(nóng)戶所了解和接受。任何新生事物的成長(zhǎng)，都需經(jīng)歷一個(gè)不斷發(fā)展的過(guò)程。農(nóng)房拆遷實(shí)行貨幣化安置是拆遷安置工作的制度創(chuàng)新，同樣需要不斷完善，為廣大農(nóng)房拆遷戶所擁護(hù)和接受。

三、意見和建議

1.制定積極合理的農(nóng)房拆遷貨幣化安置的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，貨幣化安置必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制的推動(dòng)作用，優(yōu)惠的貨幣化安置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，讓拆遷戶在同傳統(tǒng)的安置模式的比較中，感受到選擇貨幣化安置有優(yōu)惠，不吃虧，從根本上激發(fā)選擇貨幣化安置的熱情和積極性。制定合理的貨幣安置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不僅要讓被拆遷農(nóng)戶買得起普通商品住宅，作為政策導(dǎo)向和激勵(lì)舉措，還應(yīng)當(dāng)略低于商品房的平均價(jià)格，同時(shí)還要考慮安置期間商品房市場(chǎng)價(jià)格變化因素，增加適當(dāng)?shù)膬r(jià)格系數(shù)。并要將政府和用傳統(tǒng)的調(diào)產(chǎn)安置過(guò)程中，建造拆遷安置房投入的人財(cái)物支出，包括基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境配套等方面的建設(shè)投入，進(jìn)行量化細(xì)化，用貨幣的形式補(bǔ)償或先獎(jiǎng)勵(lì)給實(shí)行貨幣安置的農(nóng)戶，讓他們真真切切地感受到實(shí)惠和優(yōu)惠，主動(dòng)選擇貨幣化安置的新模式。

2.建立實(shí)行貨幣化安置的農(nóng)戶進(jìn)城落戶的綠色通道

在國(guó)家法律法規(guī)和政策允許的前提下，對(duì)實(shí)行貨幣化安置進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)，應(yīng)給與減免或緩交，并明文規(guī)定優(yōu)惠農(nóng)戶，鼓勵(lì)和引導(dǎo)被拆遷戶到城鎮(zhèn)安家落戶，并享受城鎮(zhèn)居民同等待遇。有些地方探索試行房票制度，被拆遷農(nóng)戶可以憑拆遷安置的房票到自己喜歡的城鎮(zhèn)購(gòu)房。房票不僅可以抵扣房款，還可以享受價(jià)格優(yōu)惠。要更好地發(fā)揮政府在推進(jìn)農(nóng)房拆遷實(shí)行貨幣安置中積極作用，制訂政策措施，優(yōu)化服務(wù)保障維護(hù)市場(chǎng)秩序，確保貨幣化安置新模式實(shí)施到位，持續(xù)推進(jìn)。

3.培育成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)

農(nóng)戶拆遷選擇貨幣安置，一般不是不要房子而是需要選擇具有個(gè)性化的住宅，因此培育成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行公開公正公平交易，向選擇貨幣化安置的農(nóng)戶提供豐富多樣的商品住宅，提供多遠(yuǎn)選擇十分必要。采取政府搭臺(tái)，房產(chǎn)公司唱戲，不定期地舉行商品房推介交易活動(dòng)，把目前分散的由房產(chǎn)公司各自掌控的庫(kù)存房產(chǎn)全部曬出來(lái)，建立統(tǒng)一的交易平臺(tái)，供市場(chǎng)選擇，實(shí)現(xiàn)被拆遷戶與房產(chǎn)開發(fā)公司自主對(duì)接。政府要對(duì)接納貨幣安置的房產(chǎn)公司給予政策上的支持，調(diào)動(dòng)積極性，鼓勵(lì)推動(dòng)房產(chǎn)公司千方百計(jì)促銷去庫(kù)存，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)公司要積極推行一條龍便捷服務(wù)，保障被拆遷農(nóng)戶高興購(gòu)房，安心落戶。

4.加大實(shí)行貨幣化安置的宣傳力度

農(nóng)房拆遷實(shí)行貨幣安置是農(nóng)村集體土地上房屋拆遷安置工作的新模式，必須加大宣傳力度，相關(guān)的政策措施要讓被拆遷戶清清楚楚，明明白白。尤其是貨幣安置的相關(guān)政策，貨幣安置模式的優(yōu)點(diǎn)，貨幣安置實(shí)施的方案，貨幣安置的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施等等，要原原本本地告知農(nóng)戶，積極營(yíng)造社會(huì)氛圍，激發(fā)被拆遷戶踴躍選擇貨幣化安置的熱情和積極性，消除顧慮，凝聚正能量，尤其是要教育鼓勵(lì)黨員干部積極帶頭，身體力行，主動(dòng)選擇貨幣化安置為村民做表率，俗話說(shuō)村著村，戶挨戶，村民看干部，只要黨員干部真心實(shí)意地?fù)碜o(hù)支持貨幣化安置模式，主動(dòng)帶頭，就會(huì)得到有效推廣，成為村民群眾拆遷安置的首選模式。