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打開封閉小區(qū)是否合法

2月21日，中央公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，其中，對(duì)于打開封閉住宅小區(qū)是否合法，人們議論紛紛。

打開小區(qū)違犯《物權(quán)法》

北京市房協(xié)秘書長陳志說，一個(gè)小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購房的業(yè)主“頭上”。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對(duì)于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時(shí)再變更。

從專家的觀點(diǎn)來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開，這應(yīng)該是大概率事件。

四川省政協(xié)委員、盈科律師事務(wù)所律師曾文忠表示，“實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”和物權(quán)法并不矛盾，只要政府在打開封閉住宅過程中，依法進(jìn)行權(quán)屬劃分，處理好經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葯?quán)益分割問題就行。

開放小區(qū)道路如何補(bǔ)償

如果業(yè)主同意打開小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，?huì)有補(bǔ)償嗎？中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行必要協(xié)商，還要進(jìn)行補(bǔ)償。

此外，對(duì)于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

一位專家表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可；對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪聲、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。

“換句話說，無論提出‘小區(qū)內(nèi)部道路公共化’的是政府還是小區(qū)之間，如何操作才涉及是否違法的問題，”曾文忠表示，從法律層面來講，如何確定道路綠地和收益分配模式，以及小區(qū)原有停車庫的使用權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)及管理責(zé)任等，都是焦點(diǎn)所在。

曾文忠建議，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)不同小區(qū)所屬地段，進(jìn)行收費(fèi)估價(jià)；其次，封閉小區(qū)的打開必然伴隨著小區(qū)車庫的公共化，這是否意味著車庫可供所有社會(huì)車輛使用？在此背景下，如何保障小區(qū)等就近業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)，以及不胡亂漲價(jià)也是操作難點(diǎn)。

小區(qū)物業(yè)是否取消

如果沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費(fèi)？對(duì)此，樓建波說，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的。

所以將來也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

小區(qū)打開后，通行車輛多了，噪聲問題如何解決，是否會(huì)擾民？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度，通過調(diào)查研究，判斷之后是否安裝隔音墻，對(duì)于不同的問題。包括噪聲，涉及的問題都要制定具體的、有針對(duì)性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切。

對(duì)于學(xué)區(qū)房是否受到影響，中國教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉分析說：“街道和小區(qū)，是過去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素。未來小區(qū)打開后，如果不改變街道的管轄，應(yīng)該不會(huì)有太大的直接影響，如果打開后改變街區(qū)的管轄，可能會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”。

儲(chǔ)朝暉表示，作為城市社區(qū)管理，從長期發(fā)展來看，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤。

（《西安晚報(bào)》2016.2.24等）

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