劉 成

吉林師范大學(xué)，吉林 四平 136000

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情勢變更原則在房屋買賣合同中的適用分析

劉 成

吉林師范大學(xué)，吉林 四平 136000

一、房屋買賣合同中引入情勢變更原則的必要性

房屋買賣合同具有特殊性，屬于遠(yuǎn)期交貨行為，在性質(zhì)上體現(xiàn)期權(quán)交易。為了能夠更好地引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，規(guī)范房屋交易行為，需要不斷地完善法律制度，強(qiáng)化合同管理效果。在房屋買賣合同的構(gòu)建中引入情勢變更原則。

(一)情勢變更原則能夠化解房屋交易過程中出現(xiàn)的風(fēng)險，保證合同雙方根據(jù)風(fēng)險狀況對利益失衡狀況進(jìn)行調(diào)整，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

(二)情勢變更原則的實(shí)行為雙方構(gòu)建公平合理的交易環(huán)境，充分的體現(xiàn)了誠實(shí)守信的原則。主要目的就是為了維護(hù)法律制度的價值目標(biāo)。房屋買賣合同的構(gòu)建中將會使交易雙方的安全性，保證交易秩序正常進(jìn)行[1]。在房屋買賣合同中引入情勢變更原則，將會促進(jìn)基本價值的完整性。

(三)我國法律實(shí)踐要求情勢變更原則的引入。情勢變更原則在處理房屋買賣合同糾紛的過程中能夠保證雙方的基本經(jīng)濟(jì)利益。采用行政干預(yù)的形式將不能夠使糾紛得到合理的解決，并且將會加劇雙方之間的矛盾[2]。法律實(shí)踐對房屋買賣合同糾紛中情勢變更原則的引入較為明顯。

二、房屋買賣合同中適用情勢變更原則的措施

房屋買賣交易的過程中需要引入情勢變更原則，保證合同雙方的根本利益。情勢變更原則在房屋買賣中的引入必要性明顯，同時還需要不斷地進(jìn)行強(qiáng)化完善。

(一)正確理解房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)

在法律實(shí)踐的過程中制定房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控具有不可抗力性，同時也不屬于商業(yè)風(fēng)險。在司法實(shí)踐的過程中不能夠進(jìn)行過多時間的進(jìn)行書籍查詢，無法詳細(xì)的對理論著作進(jìn)行研究。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會與實(shí)際情況具有一定的差異性[3]。對于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的法律法規(guī)屬性也沒有得到進(jìn)一步的確認(rèn)。因此，要正確理解情勢變更原則在房地產(chǎn)買賣合同中的法律屬性，能夠針對一般情況出臺相應(yīng)的司法解釋，這樣才能夠合理的應(yīng)用情勢變更原則，更好地解決合同雙方的糾紛，保證司法秩序的穩(wěn)定性。

(二)完善情勢變更原則法律制度

房屋買賣過程中涉及到的金錢數(shù)量相對較大，需要保證合同履行時間相對較長。如果不能夠合理的引入情勢變更原則將會導(dǎo)致合同糾紛的出現(xiàn)，嚴(yán)重的損害交易雙方的根本利益。在司法實(shí)踐的過程中要避免資源浪費(fèi)情況的出現(xiàn)，降低審理周期，簡化程序，提升辦事效率。因此要不斷地完善房屋買賣過程中出現(xiàn)的合同糾紛，能夠利用情勢變更原則進(jìn)行法律程序的簡化。針對實(shí)際狀況進(jìn)行公開審理，這樣確定審判結(jié)果之后，進(jìn)行備案，既要保證效率同時也要體現(xiàn)公平。

(三)明確情勢變更原則的法律效果

情勢變更原則適用之后需要對合同進(jìn)行變更或者解除。這樣維護(hù)合同雙方的協(xié)商一致性。在主觀愿望基礎(chǔ)上對雙方的根本利益進(jìn)行保障。要保證審判結(jié)果的公平性，能夠準(zhǔn)確的解決雙方的糾紛。要對自由裁量進(jìn)行一定的限制，避免情勢變更原則的濫用，這樣將不會保護(hù)到合同雙方的利益。應(yīng)通過逐步提高法官的選任標(biāo)準(zhǔn)，提高法官的素質(zhì)來實(shí)現(xiàn)，短期內(nèi)則可以通過限定適用情事變更原則的法院的級別來控制。這樣可較為有效地保證自由裁量權(quán)被良性行使，從而使情事變更原則的適用不離初衷。

三、結(jié)語

情勢變更原則是重要的法律制度，對于解決雙方合同糾紛發(fā)揮著重要的作用。同時也是對契約嚴(yán)守原則進(jìn)行的補(bǔ)充。國家在新時期頒布了房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，購房者對出現(xiàn)的調(diào)控政策會與賣房者產(chǎn)生一定的糾紛，雙方都不想承擔(dān)風(fēng)險。這時候就需要發(fā)揮情勢變更原則的作用。無論是房地產(chǎn)企業(yè)、業(yè)主還是施工單位都要重視規(guī)范使用情勢變更原則，將能夠考慮到的因素都融入到房屋買賣合同當(dāng)中，最大限度的控制糾紛的產(chǎn)生。

[1]沈暉.情勢變更原則在商品房買賣合同中的適用探析——以國家“房地產(chǎn)新政”為背景[J].中國房地產(chǎn)：學(xué)術(shù)版，2013(10)：56-63.

[2]鄒艷玨.不可抗力與情勢變更原則在房屋買賣合同糾紛處理中的適用探析[J].仲裁研究，2010(2).

[3]王鳳麗.房屋買賣合同糾紛適用情勢變更的思考——基于房產(chǎn)調(diào)控新政策的分析[J].周口師范學(xué)院學(xué)報，2012，29(4)：105-108.

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