盧澤瀟

廈門市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門 361006

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住宅小區(qū)車庫、車位權(quán)屬相關(guān)問題研究

盧澤瀟

廈門市湖里區(qū)人民法院，福建 廈門 361006

本文以住宅小區(qū)車庫、車位權(quán)屬相關(guān)問題研究為核心論題，立足于我國現(xiàn)行立法規(guī)定，研讀規(guī)定的內(nèi)涵和意義，與實踐中的案例相聯(lián)系，從中發(fā)現(xiàn)法律適用的問題，從而針對問題提出解決的對策和建議。車庫、車位權(quán)屬歸于業(yè)主共同所有的情況下，如何利用共同所有的車位、車庫是目前的難題，綜合全文的研究，得出相應(yīng)的結(jié)論。

車庫；車位；權(quán)屬問題；法律依據(jù)

一、相關(guān)理論問題梳理

解決住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)利歸屬問題首先要明確車庫、車位的法律性質(zhì)，在此基礎(chǔ)上才能明確車庫、車位的權(quán)屬方。車庫、車位權(quán)屬問題隸屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)體系之下，因此要界定建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體內(nèi)容，主要包括專有權(quán)和共有權(quán)，指建筑物共同所有人即業(yè)主按照其應(yīng)有份額對獨(dú)自占有使用的部分享有專有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)和共有權(quán)之間的關(guān)系密切，專有權(quán)是基礎(chǔ)權(quán)利，共有權(quán)基于專有權(quán)而存在，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的特點(diǎn)，如果業(yè)主的專有權(quán)消失，例如房屋已經(jīng)出售，對房屋的專有權(quán)已經(jīng)消滅，不屬于小區(qū)的業(yè)主，自然不能繼續(xù)享有共有權(quán)利。在探討住宅小區(qū)中車庫、車位應(yīng)該屬于業(yè)主和物業(yè)哪一方，首先需要明確車庫、車位的性質(zhì)，緒論中引用的案例判決確認(rèn)了車庫、車位屬于小區(qū)配套設(shè)施，本文同意此觀點(diǎn)?；谏鲜隼碚?，研究小區(qū)車庫、車位的物權(quán)屬性，是依附于房屋存在的從屬物權(quán)，還是獨(dú)立存在？關(guān)于此問題，學(xué)術(shù)界有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)建筑是一個整體，車庫、車位是起輔助作用的組成部分，建設(shè)目的是為住宅居民的正常生活出行提供便利，因此屬于住宅建筑物的從屬物權(quán)；第二種觀點(diǎn)主張車庫、車位是獨(dú)立存在的；本文認(rèn)同此觀點(diǎn)，理由如下：物權(quán)法對從物的界定中明確固定從物離開主物無法發(fā)揮作用，顯然車庫可以獨(dú)立于住宅建筑發(fā)揮作用，因此不能將車庫、車位的性質(zhì)界定為從屬于住宅建筑的從物權(quán)，而應(yīng)當(dāng)明確其獨(dú)立物權(quán)的性質(zhì)。綜上所述，本文認(rèn)為住宅小區(qū)車庫、車位從物權(quán)的角度來定義是獨(dú)立存在的物權(quán)權(quán)益，從功能的角度來看是小區(qū)的配套設(shè)施。

車庫、車位的類型多樣，在不同的住宅小區(qū)內(nèi)部，車庫車位的設(shè)置也會有不一樣的形態(tài)，總體來說，住宅小區(qū)車庫車位的形態(tài)主要分為五種，類型不同，權(quán)屬確定也存在區(qū)別，分別研究這五種類型的權(quán)屬情況如何確定。第一種是獨(dú)立車庫，獨(dú)立車庫是分設(shè)于室內(nèi)或室外，與其他車庫有明確界分的車庫，一般在高檔住宅小區(qū)比較多見。獨(dú)立車庫的獨(dú)立存在性很強(qiáng)，具備單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，作為不動產(chǎn)的一種，這需要建立車庫、車位產(chǎn)權(quán)登記配套機(jī)制。通常業(yè)主會以購買合同的形式確立其對獨(dú)立車庫的所有權(quán)。第二種是地面車位，指占有小區(qū)共有的道路或其它場地修建的車位，不包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，這種地面車位在各大住宅小區(qū)都比較常見。地面車位物權(quán)法和司法解釋都明確規(guī)定其屬于業(yè)主共同所有，權(quán)屬有明確的法律依據(jù)。第三種是建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位，首層架空層和屋頂平臺均不計入建筑面積。按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的相關(guān)規(guī)定，不計入公用建筑面積的部分開發(fā)商可以另行銷售，因此具體看合同內(nèi)容的約定。第四種是利用人防工程進(jìn)行改造而成的車位，我《國人民防空法》規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。人防工程是國家保障性工程，本文認(rèn)為出于保護(hù)公眾利益的考慮，人防工程的性質(zhì)決定車庫、車位的權(quán)屬屬于國家，開發(fā)商和業(yè)主只能有使用權(quán)。第五種是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，這種車庫是依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中的規(guī)劃用途而建造的。明確規(guī)劃的車庫、車位是物權(quán)法等相關(guān)法律規(guī)定的主要客體，在符合前提要件的情況下，依據(jù)當(dāng)事人的約定確定其權(quán)屬。

二、住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)利歸屬

(一)雙方約定

明確住宅小區(qū)車庫、車位是獨(dú)立存在的物權(quán)之后，進(jìn)一步研究其權(quán)屬問題，《物權(quán)法》第74條沒有直接對住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬做出界定，僅僅只是規(guī)定了確定權(quán)屬的合法方式，車庫、車位的權(quán)屬依據(jù)是當(dāng)事人之間的約定。對法條表述中當(dāng)事人的具體范圍學(xué)術(shù)界有不同的觀點(diǎn)，鑒于本文研究的核心論題是住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位的權(quán)利歸屬問題，換言之也就是業(yè)主和開發(fā)商之間的權(quán)屬糾紛，因此本文將當(dāng)事人的范圍限定為業(yè)主和開發(fā)商，不包括非業(yè)主購買車庫、車位的第三人。立法中明確規(guī)定當(dāng)事人之間的約定能夠確定車庫、車位的權(quán)利歸屬，因此本節(jié)內(nèi)容分析在有約定和沒有約定兩種情況下如何確定車庫、車位的權(quán)屬問題。

當(dāng)事人之間的約定內(nèi)容就是房屋購買合同，合同由開發(fā)商全權(quán)制定，內(nèi)容條款都一樣，屬于格式條款，如果合同中記載車庫、車位的權(quán)利歸屬內(nèi)容，只要業(yè)主簽字，就相當(dāng)于認(rèn)同合同的約定，當(dāng)事人之間就車庫、車位的權(quán)屬問題達(dá)成一致的約定，雙方都要遵守。例如合同中注明開發(fā)商擁有車庫、車位的所有權(quán)，可以以出售、出租、轉(zhuǎn)讓等方式將所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，供業(yè)主停車使用，那么業(yè)主就只能通過合同約定的形式獲得車庫、車位的所有權(quán)或使用權(quán)。這也是實踐中最常出現(xiàn)的情況，通常合同中都會注明開發(fā)商擁有車庫、車位的所有權(quán)，開發(fā)商通過租售車庫從而獲得利潤，有效提高開發(fā)商建設(shè)車庫的積極性。

(二)雙方?jīng)]有約定

開發(fā)商和業(yè)主的地位實際上并不平等，房屋建筑由開發(fā)商建設(shè)，車庫、車位的建設(shè)成本已經(jīng)在成本計算之內(nèi)，開發(fā)商不會放任只存在成本支出卻沒有收益的情況發(fā)生，而且合同內(nèi)容全部由開發(fā)商制定，因此如果合同中沒有明確約定車庫、車位屬于開發(fā)商所有，那么實際上可以看作是開發(fā)商放棄車庫、車位的所有權(quán)。在業(yè)主和開發(fā)商的糾紛中，業(yè)主群體一直都處于弱勢，需要立法的保護(hù)，這也是物權(quán)法第74條的立法目的之一。綜上所述，車庫、車位的權(quán)屬問題按照當(dāng)事人之間的約定，在沒有約定的情況下，應(yīng)當(dāng)歸屬全體業(yè)主共同所有。

(三)共有車位如何利用

當(dāng)車庫、車位確定為由業(yè)主共同所有權(quán)益的情況下，如何利用共有車位成為業(yè)主面臨的難題，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借助已經(jīng)成立的業(yè)主委員會這一可以代表全體業(yè)主共同意志的組織，在業(yè)主委員會下面設(shè)立分管車庫、車位權(quán)益的組織機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理車位權(quán)益由所有業(yè)主共同享有處分和收益的權(quán)利。在業(yè)主內(nèi)容成立管理組織，有利于業(yè)主應(yīng)用之間的協(xié)調(diào)，能夠切實解決業(yè)主對車庫的需要，同時也符合我國相關(guān)立法的規(guī)定。

三、構(gòu)建車庫、車位權(quán)屬的規(guī)定的登記制度

我國目前的相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)中關(guān)于車庫、車位的登記并沒有明確的規(guī)定，因此對車庫、車位的權(quán)屬劃分也非常的不明確。在我國，有很多停車位沒有進(jìn)行房地產(chǎn)所有權(quán)屬登記或者根本不能進(jìn)行登記，這種情況給我國住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬劃分造成了極大的影響，在審理相關(guān)的法律案件時沒有具體的法律法規(guī)作為依據(jù)，審判的時候有很大的難度。

(一)設(shè)立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)

統(tǒng)一車庫、車位的登記，首先應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)，按照我國相關(guān)法律進(jìn)行登記，明確車庫、車位的權(quán)屬。在具體的登記過程中，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該按照小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中所明確記載的小區(qū)車位的水平投影最大占地范圍和起止深度進(jìn)行辦理，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也要在房產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明小區(qū)車庫、車位的類型以及用途。這些措施都可以有效地保障業(yè)主合理使用住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位，減少車位糾紛事件的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主之間的關(guān)系更加的和諧。

同時為了提高車庫、車位登記的效率，設(shè)立專門的不動產(chǎn)登記部門，將相關(guān)登記部門集中在一個辦公區(qū)或服務(wù)中心，一次受理申請，讓業(yè)主盡快拿到相關(guān)的證件。同時對于能夠登記的車庫、車位的那些要進(jìn)行明確的劃分，這樣才能真正減少房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主之間關(guān)于車位車庫的糾紛。

(二)實現(xiàn)兩證合一

住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主擁有的房產(chǎn)證中應(yīng)該包括房屋的所有權(quán)和小區(qū)車庫、車位的所有權(quán)，在房產(chǎn)證中應(yīng)該明確地劃分住宅小區(qū)中業(yè)主對車庫、車位的所有權(quán)。業(yè)主所取得的土地使用證上應(yīng)該將小區(qū)地面停車位進(jìn)行明確的標(biāo)注，讓房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩證合一。業(yè)主購買了房屋，其相應(yīng)的土地使用權(quán)應(yīng)該屬于業(yè)主所有，住宅房屋的地下設(shè)施也必須依附于土地。在房地產(chǎn)分別管理的體制之下，業(yè)主在購買商品房的時候應(yīng)該進(jìn)行兩次登記，取得兩種權(quán)利證書，即《房屋所有權(quán)證》和《建設(shè)用地使用權(quán)證》，大多數(shù)業(yè)主在購買房屋的時候，基本上只取得了《房屋所有權(quán)證》，因為沒有《建設(shè)用地使用權(quán)證》，地產(chǎn)開發(fā)商會利用這方面的漏洞，讓自己成為住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位的使用權(quán)人，將住宅小區(qū)內(nèi)的車庫、車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的人。讓《房屋所有權(quán)證》和《建設(shè)用地使用權(quán)證》兩證合一，減少辦證的手續(xù)，將小區(qū)業(yè)主所擁有的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)同時登記在證件當(dāng)中，避免開發(fā)商為了自身的利益濫用權(quán)力，切實保障住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)增加住宅小區(qū)車位、車庫的預(yù)購登記制度

住宅小區(qū)車庫、車位的預(yù)購登記制度是指購買小區(qū)房屋的業(yè)主在短時間內(nèi)無法買車，可以對該住宅小區(qū)的車位車庫享有優(yōu)先購買權(quán)，保證了住宅小區(qū)內(nèi)有汽車和沒有汽車的所有業(yè)主的合法權(quán)利，避免了開發(fā)商將本應(yīng)該屬于業(yè)主的車庫、車位出租和出售給其他的第三人，切實保障小區(qū)內(nèi)業(yè)主的合法權(quán)益。增加住宅小區(qū)車位車庫的預(yù)告登記制度，業(yè)主和開發(fā)商之間要通過統(tǒng)一嚴(yán)格的預(yù)購登記制度，嚴(yán)格按照程序保障業(yè)主享有的小區(qū)車位車庫的使用權(quán)。

[1](2013)鼓民初字第1656號判決：原告星漢城市花園業(yè)主委員會與被告江蘇星漢置業(yè)有限公司車庫糾紛一案.

[2]陳鑫.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京：中國法制出版社，2007.

[3]尹章華等合著.公寓大廈管理條例解讀[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2003：130.

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盧澤瀟(1983-)，壯族，廣西南寧人，廈門市湖里區(qū)人民法院，審判員。