趙曉魯

中山大學(xué)法學(xué)院，廣東　廣州　511400

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試論我國不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)

趙曉魯

中山大學(xué)法學(xué)院，廣東廣州511400

摘要：不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)變更的公示方式，在出現(xiàn)不動產(chǎn)登記錯誤的情況下，真正權(quán)利人對登記機(jī)構(gòu)違反法律規(guī)定拒絕登記而提起的訴訟屬何種性質(zhì)？這就與不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)密切相關(guān)。不動產(chǎn)登記行為屬民事行為還是行政行為，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界的觀點(diǎn)不一，本文將對此初步評析，并結(jié)合《物權(quán)法司法解釋(一)》的相關(guān)規(guī)定，對不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法；不動產(chǎn)登記行為；更正登記

根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)登記是行為人取得物權(quán)或以此對抗第三人的法律行為，在不動產(chǎn)登記的過程中，可能出現(xiàn)真正權(quán)利人與登記薄權(quán)利人不一致的情況，這時就需要真正權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)提出“更正登記”“異議登記”。但如果登記機(jī)構(gòu)在真正權(quán)利人“有證據(jù)證明登記確有錯誤的”時拒絕更正，申請人(即真正權(quán)利人)應(yīng)提起何種類型的訴訟？另外，在我國，異議登記實(shí)際上是一種暫時的保全登記，是更正登記的前置輔助手段[1]，但在異議登記后，當(dāng)事人應(yīng)該向法院提起民事之訴還是行政之訴？想要回應(yīng)這些問題，就需考察不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)。

一、不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的意義及相關(guān)法律

如前所述，不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)對于申請人選擇的訴訟類型至關(guān)重要。除此之外，不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，還決定了法院適用的實(shí)體法律和程序法律，以及登記機(jī)構(gòu)損害賠償?shù)男再|(zhì)：是民事責(zé)任還是國家賠償責(zé)任。而不同性質(zhì)的責(zé)任，又有其不同的構(gòu)成要件、賠償范圍、賠償額度?？傊迩迕袷略V訟與行政訴訟的審查范圍與對象，對妥善化解涉不動產(chǎn)登記及權(quán)屬糾紛、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利具有重要的現(xiàn)實(shí)意義[2]。當(dāng)前我國與不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律、行政法規(guī)有《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等；司法解釋有《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《房屋登記案件規(guī)定》)以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《物權(quán)法司法解釋(一)》)等；部門規(guī)章有《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《房屋登記辦法》《土地登記辦法》等?？梢钥闯?，目前我國已經(jīng)建立起了一套比較完善的不動產(chǎn)登記制度的法律體系。但遺憾的是，處于較高效力位階的《物權(quán)法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例》，均未明確界定不動產(chǎn)登記的性質(zhì)。最高人民法院出臺的《房屋登記案件規(guī)定》和《物權(quán)法司法解釋(一)》則從案件受理的角度，對不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)做了一定程度的界定。尤其是在《物權(quán)法司法解釋(一)》的相關(guān)規(guī)定及其理解與適用中，認(rèn)為“不動產(chǎn)登記在性質(zhì)上具有復(fù)合性”，從而對不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)做了較為清晰的闡述。但即便在最高院已有了明確的規(guī)定，我們也有必要去反思學(xué)者們的理論探討，從而加深對不動產(chǎn)登記行為的“復(fù)合性”的理解。

二、有關(guān)不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的爭議

在審判實(shí)踐中，存在許多因涉及不動產(chǎn)登記而產(chǎn)生民事與行政交叉的情形，行政訴訟和民事訴訟二者審查的重點(diǎn)不一，這使得一些不動產(chǎn)登記糾紛的案件審判結(jié)果迥異，削弱了司法審判的權(quán)威性。為了厘清法院判決的思路，確認(rèn)不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)是關(guān)鍵，以下是學(xué)界對不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的三種看法，筆者將分別對其作出評析。

(一)不動產(chǎn)登記行為是行政行為

此看法為學(xué)界和實(shí)務(wù)界的通說，根據(jù)的是不動產(chǎn)登記行為的表現(xiàn)形式。行政行為的構(gòu)成要件有三：

1.行政行為是行政主體所作出的行為。雖然不動產(chǎn)登記行為是由申請人申請而啟動，但作出不動產(chǎn)登記行為的是登記機(jī)關(guān)，也只有經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的登記，不動產(chǎn)權(quán)利人提出的物權(quán)變更申請才可以生效。不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照我國法律規(guī)定包括：土地行政管理機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、草原行政管理機(jī)構(gòu)等，屬行政主體無疑，符合行政行為的主體要素。

2.行政行為是行政主體行使行政職權(quán)、履行行政職責(zé)的行為。登記機(jī)關(guān)根據(jù)《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》賦予的職責(zé)行使對不動產(chǎn)物權(quán)變動的審查和登記，法律賦予登記機(jī)關(guān)審核申請人提交的材料并在材料符合規(guī)定的情況下進(jìn)行不動產(chǎn)登記的權(quán)力和職責(zé)，符合行政行為的職責(zé)要素。

3.行政行為是具有法律意義的行為。不動產(chǎn)登記行為使不動產(chǎn)物權(quán)的變更得到公示，為不動產(chǎn)物權(quán)提供公信力，我國實(shí)行的是公示要件主義，公示是不動產(chǎn)物權(quán)變更的構(gòu)成要件，僅僅是雙方當(dāng)事人基于物權(quán)變動的合意并不能引起不動產(chǎn)物權(quán)的變動，只有經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的登記，不動產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變動，因此不動產(chǎn)登記行為具有法律意義，符合行政行為的法律要素。

另外，從登記行為的目的而言，設(shè)立不動產(chǎn)登記行為是為了方便國家管理不動產(chǎn)市場，保障稅收及保護(hù)耕地，是公權(quán)力為了便捷其行使而強(qiáng)行介入私權(quán)領(lǐng)域，不動產(chǎn)登記的過程就是公權(quán)力行使的過程，不動產(chǎn)登記行為自然屬于行政行為[3]。

有反對者提出，登記和交付同屬于物權(quán)變動的公示方法，動產(chǎn)以交付為公示，不動產(chǎn)以登記為公示，動產(chǎn)的交付是毫無疑問的民事行為，而若將與之并列的不動產(chǎn)登記歸入行政行為，未免不倫不類[4]。然而這種說法忽略了在不動產(chǎn)登記的過程中有行政機(jī)關(guān)的介入，行使的是公權(quán)力，以公權(quán)力為憑依進(jìn)行公示，而動產(chǎn)的交付僅有雙方當(dāng)事人的參與，是完全的私權(quán)領(lǐng)域，貫徹意思自治原則，僅憑二者同屬物權(quán)變動的公示方法就認(rèn)為二者應(yīng)當(dāng)性質(zhì)一致未免有失偏頗。

(二)不動產(chǎn)登記行為是民事行為

有學(xué)者提出，不動產(chǎn)登記行為是民事行為，這是由不動產(chǎn)登記行為的功能決定的。首先，不動產(chǎn)登記行為是由當(dāng)事人的申請而啟動的，當(dāng)事人有完全的意思自治決定是否申請登記，行政機(jī)關(guān)不能主動登記；其次，不動產(chǎn)登記的效果是不動產(chǎn)的物權(quán)發(fā)生了變動，完全是私法領(lǐng)域的權(quán)利變動，與公法無關(guān)，其本質(zhì)是為了確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，并不因此創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利，而僅是已有權(quán)利的確認(rèn)和公示。

在不動產(chǎn)登記的過程中，雖然只有經(jīng)過登記機(jī)關(guān)的登記，不動產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變動，但只要申請人提供了符合法律規(guī)定的登記所需材料，登記機(jī)關(guān)就必須進(jìn)行登記，不能以行政管理為由拒絕對符合條件不動產(chǎn)物權(quán)變動進(jìn)行登記[5]。

綜上，在不動產(chǎn)登記的過程中，當(dāng)事人行使完全的意思自治主義，登記機(jī)關(guān)僅對物權(quán)變動的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)并公示，該行為在私權(quán)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行，效果是私法領(lǐng)域的權(quán)利變動，功能是對民事權(quán)利的確認(rèn)和公示，應(yīng)屬于民事行為。

對此看法有學(xué)者提出了類比異議，婚姻登記同樣由當(dāng)事人的申請而啟動，遵循意思自治原則，也是對民事權(quán)利的確認(rèn)和公示，登記機(jī)關(guān)無權(quán)主動提起登記，也無權(quán)以行政管理為由拒絕對符合條件的婚姻關(guān)系進(jìn)行登記，但無論是學(xué)界還是實(shí)務(wù)界，普遍將婚姻登記行為視為行政行為，在相似的情形下，將不動產(chǎn)登記行為定義為民事行為，則無法解釋婚姻登記行為的性質(zhì)。

(三)不動產(chǎn)登記行為形式上是行政行為，但具有私法屬性

綜合前兩種看法，有學(xué)者提出，不動產(chǎn)登記行為具有復(fù)合性，其形式上是行政行為，但本質(zhì)是民事行為。一方面，不動產(chǎn)登記行為的表現(xiàn)形式無論是主體要素、職責(zé)要素還是法律要素都符合行政行為的要件要求，國家設(shè)定不動產(chǎn)登記的目的也是為了方便行政管理；另一方面，不動產(chǎn)登記行為的功能又完全是私權(quán)性的，其是對物權(quán)變動的確認(rèn)和公示，因當(dāng)事人的申請而啟動，并且貫徹意思自治的原則。

應(yīng)當(dāng)明確的是，不動產(chǎn)登記行為包括兩步，一是當(dāng)事人的申請行為，二是登記機(jī)關(guān)的審查登記行為，前者完全屬于民事行為，貫徹意思自治，而后者是完全的行政行為，是公權(quán)力行使的過程，而后者的結(jié)果決定著不動產(chǎn)登記行為的登記是否成功，因此，應(yīng)將不動產(chǎn)登記行為歸于行政行為，又由于后者因前者而啟動，后者的效果又是民事權(quán)利的變動，故不動產(chǎn)登記行為具有的私法屬性不可抹滅。將不動產(chǎn)登記單純的歸于行政行為或民事行為都是不恰當(dāng)?shù)模瑧?yīng)當(dāng)說不動產(chǎn)登記行為是建立在民事交易基礎(chǔ)上的行政行為，具有濃厚的私法屬性[6]。

三、對《物權(quán)法司法解釋(一)》相關(guān)規(guī)定的分析

通過對不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)各種理論的評析，可知其存在一定的片面性，相較而言，“復(fù)合行為說”更為合理。在2016年2月23日，最高人民法院正式公布了《物權(quán)法司法解釋(一)》，在答記者問中，最高法民一庭負(fù)責(zé)人程新文對不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)做了闡述：“應(yīng)當(dāng)正確地認(rèn)識到我國不動產(chǎn)登記性質(zhì)的復(fù)合性”“不動產(chǎn)登記的復(fù)合性導(dǎo)致由此引發(fā)的訴訟就應(yīng)當(dāng)根據(jù)訴訟標(biāo)的而區(qū)分民事或行政訴訟程序”[7]。

考察《物權(quán)法司法解釋(一)》的第一條：“因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請并一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外?！笨芍瑢τ诋a(chǎn)生物權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系及物權(quán)歸屬的爭議，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提起民事訴訟。該條文有其法理基礎(chǔ)：產(chǎn)生、變更、消滅不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為，本質(zhì)上是因雙方當(dāng)事人達(dá)成合意而為的，是民事主體間意思自治原則的體現(xiàn)，無論從法律關(guān)系的主體、客體還是內(nèi)容進(jìn)行分析，均為私法性質(zhì)。該條文的后半部分又允許當(dāng)事人在行政訴訟中可以一并提起民事訴訟，這種合并審理并不影響其民事爭議的性質(zhì)，其符合我國《行政訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，又符合訴訟便利的原則，可以節(jié)約司法資源。通過對《物權(quán)法司法解釋(一)》條文的分析，可知在錯誤登記或更正登記中，如果登記機(jī)構(gòu)違反法律規(guī)定拒絕真正權(quán)利人的更正申請，申請人可以提起行政訴訟，因其是國家機(jī)關(guān)行使權(quán)力不當(dāng)導(dǎo)致了真正權(quán)利人的利益受損。而對于物權(quán)歸屬或其基礎(chǔ)關(guān)系的爭議，是為了解決平等民事主體之間就財(cái)產(chǎn)關(guān)系的糾紛，其中并不存在當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)之間的實(shí)質(zhì)糾紛，故不應(yīng)提起行政訴訟。可以說，《物權(quán)法司法解釋(一)》的規(guī)定，很好的解決了涉及不動產(chǎn)登記的訴訟性質(zhì)的問題，在一定程度上也厘清了不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)。

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中圖分類號：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)14-0080-02

作者簡介：趙曉魯(1994-)，男，漢族，甘肅隴南人，中山大學(xué)法學(xué)院本科在讀，研究方向：民商法。