楊　文　黃　軍

1.湖南云天律師事務(wù)所，湖南　長(zhǎng)沙　410000；2.湖南金州律師事務(wù)所，湖南　長(zhǎng)沙　410000

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宅基地流轉(zhuǎn)的法律問(wèn)題分析

楊文1黃軍2

1.湖南云天律師事務(wù)所，湖南長(zhǎng)沙410000；2.湖南金州律師事務(wù)所，湖南長(zhǎng)沙410000

摘要：最近幾年，土地流轉(zhuǎn)這個(gè)名詞“火”了起來(lái)，實(shí)踐中大家對(duì)土地流轉(zhuǎn)的概念并不清晰。本文筆者將對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的方式進(jìn)行分析，以便能真正弄清土地流轉(zhuǎn)尤其是宅基地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)方式；經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；宅基地

我們先要弄清什么是土地，土地有哪些分類。我們國(guó)家從1984年到現(xiàn)在總共出臺(tái)了三個(gè)土地分類的標(biāo)準(zhǔn)。1984年的版本，后來(lái)又一個(gè)過(guò)渡時(shí)期的版本，現(xiàn)在適用的版本是2007年出臺(tái)的版本，國(guó)家質(zhì)量檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》，采用一級(jí)、二級(jí)的分類體系，共分12個(gè)一級(jí)類、56個(gè)二級(jí)類，其中一級(jí)類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。這部分大家可以簡(jiǎn)單的了解下，在大學(xué)專業(yè)課程中，這部分要學(xué)習(xí)一個(gè)學(xué)期的。集體建設(shè)用地，主要分為宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、集體公共或公用性建設(shè)用地。筆者今天講的土地主要是宅基地。本文主要對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行法律分析。

伴隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度、戶籍制度改革，關(guān)于宅基地的改革人們也是議論紛紛，《宅基地流轉(zhuǎn)管理辦法》也正在制定中。宅基地是“一戶一宅”，具體面積各個(gè)省份規(guī)定不同，但實(shí)踐中，農(nóng)民的宅基地面積基本都超標(biāo)。宅基地是不可單獨(dú)流轉(zhuǎn)的，一定是和宅基地上的建筑物、附著物一起流轉(zhuǎn)的。宅基地的流轉(zhuǎn)方式實(shí)踐中主要有轉(zhuǎn)讓(贈(zèng)與、繼承、互換、買(mǎi)賣(mài))、出租、置換、入股、抵押。

首先，“買(mǎi)賣(mài)”這種流轉(zhuǎn)方式，法律上限制非常嚴(yán)格。買(mǎi)方必須是集體組織內(nèi)部的成員，沒(méi)有獲得過(guò)宅基地，在其他地方也沒(méi)有住房。賣(mài)方是要有多余的宅基地，買(mǎi)賣(mài)行為還要獲得集體組織同意。如果是賣(mài)給了集體組織以外的人是非法的，但實(shí)踐中有不少人購(gòu)買(mǎi)，也就是大家經(jīng)常聽(tīng)到的“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題非常復(fù)雜，未來(lái)如何妥善的處理和規(guī)范，需要對(duì)現(xiàn)有的土地法律進(jìn)行深度修改和完善。

“贈(zèng)與”，大家可以出仔細(xì)查看我們國(guó)家的法律，沒(méi)有一條法律規(guī)定禁止宅基地贈(zèng)與，依據(jù)“法不禁止即自由”的法理，將宅基地贈(zèng)與給他人，即使受贈(zèng)人是城市居民，法律也是不禁止的。

“繼承”，實(shí)際上宅基地是不可以繼承的，但跟抵押一樣，因?yàn)榉课菘梢岳^承，根據(jù)房地一體的原則，宅基地也變相的繼承了。但有個(gè)問(wèn)題，如果繼承人是集體組織以外的人，繼承房屋后，房子破敗了，是不可以進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的翻修的，也辦不到建房證。實(shí)踐中，一般是要么轉(zhuǎn)讓給集體組織沒(méi)有分得宅基地的成員，要么被集體組織收回。所以現(xiàn)在農(nóng)村很多老百姓掙錢(qián)后第一件事就是修大房子，一家比一家要修得漂亮，這種做法是有一定的道理的。未來(lái)戶籍制度改革，不再有城鄉(xiāng)戶口差別，同時(shí)應(yīng)許可農(nóng)民保留房子和宅基地進(jìn)城，否則戶籍制度改革很難開(kāi)展。

“抵押”，不論是《擔(dān)保法》還是《物權(quán)法》都明確禁止，但是比較有意思的是，法律并不禁止宅基地上的房子抵押，因?yàn)榉课莸乃袡?quán)屬農(nóng)民，是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)。但我們又依從“房地一體”的原則，即“房隨地走或地隨房走”。這就會(huì)有沖突，房子抵押了，宅基地抵不抵押呢？實(shí)際上是宅基地也會(huì)變相的抵押。

“入股”，這在沿海比較常見(jiàn)，尤其是廣州和深圳地區(qū)。以村或村小組為單位，將宅基地集中起來(lái)，在宅基地上修建高樓大廈，租賃甚至買(mǎi)賣(mài)。廣東的做法突破《土地管理法》上位法的約束，他們出臺(tái)了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，限制性的許可宅基地直接入市，這也許是未來(lái)宅基地改革的重要方向。

“置換”，這里要重點(diǎn)講一講。首先要跟大家講一個(gè)概念，“增減掛鉤、指標(biāo)置換、占補(bǔ)平衡”，這極有可能會(huì)成為未來(lái)農(nóng)村土地改革的重要方向。增減掛鉤即通過(guò)土地整理，區(qū)域耕地不減少或增加，農(nóng)村建設(shè)用地減少與國(guó)有建設(shè)用地增加掛鉤。通常的操作程序是：1、農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)到組、到戶；2、財(cái)政資金注入，在“先補(bǔ)后占”政策的約束下，完成遠(yuǎn)郊農(nóng)村的“拆舊建新”，騰挪出用地指標(biāo)；3、在近郊完成常規(guī)的征地拆遷，而征地拆遷的額度不能超過(guò)遠(yuǎn)郊農(nóng)村騰挪出的土地?cái)?shù)量，從而在不減少甚至增加耕地?cái)?shù)量的條件下，增加城市建設(shè)用地；4、地方政府將新增建設(shè)用地指標(biāo)在公開(kāi)市場(chǎng)上“招拍掛”，完成土地出讓。這樣遠(yuǎn)郊集體建設(shè)用地在地理空間上被轉(zhuǎn)換到近郊，用于工業(yè)、住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)。這樣的模式，只要避免“強(qiáng)制趕農(nóng)民上樓”，有效解決百姓就業(yè)及社會(huì)保障的問(wèn)題，這樣的小城鎮(zhèn)建設(shè)模式還是值得去嘗試的。目前地區(qū)試點(diǎn)比較典型的模式有天津“宅基地?fù)Q房”模式、成都溫江“雙放棄”模式、重慶“地票”模式、浙江嘉興“兩分兩換”模式。

總之，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)尤其是宅基地的流轉(zhuǎn)實(shí)踐中非常的活躍，交易極不規(guī)范，這需要國(guó)家法律法規(guī)盡早完善，早日讓宅基地的流轉(zhuǎn)步入規(guī)范的軌道。

[參考文獻(xiàn)]

[1]廖飄.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題探析[EB/OL].中國(guó)法院網(wǎng)，2013.

中圖分類號(hào)：D923.2；D922.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)19-0184-02

作者簡(jiǎn)介：楊文(1982-)，男，湖南冷水江人，湖南云天律師事務(wù)所合伙人律師，監(jiān)事，初級(jí)律師；黃軍(1982-)，男，湖南常德人，湖南金州律師事務(wù)所合伙人律師，初級(jí)律師。