李嘉然 戴 超

河南論衡律師事務所，河南 開封 475000

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探析街區(qū)制改革的法律與實踐問題

李嘉然 戴 超

河南論衡律師事務所，河南 開封 475000

當前，推行街區(qū)制改革在中國社會引起了激烈的討論。從世界城市化發(fā)展的趨勢與經(jīng)驗來看，街區(qū)制無疑比封閉小區(qū)更符合歷史發(fā)展的潮流，更有利于城市化的進程。但是我國街區(qū)制改革所涉及的法律障礙與現(xiàn)實問題也確實存在。本文旨在剖析我國街區(qū)制改革存在的法律障礙與實踐問題的基礎上，結合我國國情提出確定公共地役權、制定配套法律、法規(guī)等解決之道來解決其法律障礙和實踐問題。

街區(qū)制；法律障礙；建筑物區(qū)分所有權；公共地役權

一、街區(qū)制的概念及現(xiàn)實問題

街區(qū)制是指市區(qū)大道環(huán)繞、街區(qū)道路串聯(lián)、交通四通八達、公共出行便利、住宅小區(qū)開放、人員車輛可以隨意通行穿插、小區(qū)街道與城市主干道暢連的開放式住宅區(qū)模式。在西方國家街區(qū)制已經(jīng)成為主流的小區(qū)住宅建造模式。在我國推行街區(qū)制有利于解決城市交通不暢，群眾出行困難的城市頑疾，有利于促進城市的開放程度，有利于城市人文精神的養(yǎng)成。但街區(qū)制的推廣也存在不容忽視的現(xiàn)實問題與法律障礙。如在城市中占絕大多數(shù)的私人住宅小區(qū)是業(yè)主花費高價購買的，小區(qū)中的道路、綠化、各種設施業(yè)主都支付了高昂的對價，現(xiàn)在突然把封閉的小區(qū)打開變成人人共享、人人通行的街區(qū)，從法理和情理上無疑都很難讓小區(qū)業(yè)主接受。

二、在我國推行街區(qū)制的法律障礙

(一)建筑物區(qū)分所有權的沖突

根據(jù)現(xiàn)行的《物權法》可知，推行街區(qū)制強行打破封閉小區(qū)必然觸及小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，侵犯其共有財產(chǎn)權。然而推行街區(qū)制就是對小區(qū)所有業(yè)主的集體共有的用益物權加以限制甚至剝奪，把一個原來相對獨立的小世界、小花園變成一個可以隨意通行的公共空間。這在街區(qū)制剛剛推行的時段內(nèi)勢必在一定程度上削弱了小區(qū)業(yè)主生活的舒適度、安全感，很難受到小區(qū)業(yè)主的支持。所以《物權法》無疑成為了推行街區(qū)制法律層面上的障礙。

(二)法律基本原則的違背

在民法中有誠實信用原則，行政法中有信賴保護原則。這兩大原則貫穿于私法與公法兩大領域。政府立法使土地進入土地市場進行交易，開發(fā)商拿地進行開發(fā)，然后出售給業(yè)主。根據(jù)《物權法》的調(diào)整業(yè)主支付對價獲得產(chǎn)權，這其中包括共有的小區(qū)道路的用益物權根據(jù)誠實信用原則這是雙方的真實意思表示理應受到尊重。根據(jù)信賴保護原則和誠實信用原則業(yè)主對政府有信賴利益，如果街區(qū)制改革不進行法律上的準備，沒有法律上的支持，只是通過簡單的行政命令，沒有通過調(diào)整相關立法使人民的意愿上升為法律勢必會違反上述基本原則。

三、推行街區(qū)制改革的若干構想

(一)確立公共地役權

確立公共地役權可以很好的克服《物權法》對街區(qū)制改革造成的法律障礙，同時也可以避免不適當?shù)倪m用《物權法》中的征收、征用條款引起的法律問題與現(xiàn)實問題。

公共地役權的存在是為了公共利益，而不是為了私人利益。公共地役權的受益人具有不特定性，其范圍要遠遠大于傳統(tǒng)地役權的范圍。它的受益人是社會公眾。所以如果我們在街區(qū)制改革的過程中，引入了公共地役權的概念就可以很好的解決小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權問題。由于公共地役權的存在我們就可以在不剝奪小區(qū)業(yè)主對小區(qū)道路的建筑物區(qū)分所有權的基礎上，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部道路與城市道路的暢連。小區(qū)居民具有道路的用益物權，可以對道路進行管理、在合理范圍內(nèi)進行限制，而公眾則具有公共地役權賦予的通行權利。讓公眾看到街區(qū)改革并非是為了某些人的私利，而是為了公共利益。從而可以有效的降低街區(qū)制改革的輿論壓力，起到良好的宣傳教育作用。

(二)制定配套的街區(qū)法律法規(guī)

中共中央在不同的場合多次強調(diào)改革要法律先行，改革要于法有據(jù)，改革要靠法律而不是靠權力。我們要重視街區(qū)制改革后產(chǎn)生的一系列新的民事問題、刑事問題，相關的配套法律、法規(guī)要及時出臺。比如，以前的小區(qū)是封閉的，夜間相對比較靜謐。實現(xiàn)街區(qū)制后必然會影響居民休息，那么我們的治安法規(guī)就要制定一個標準防止擾民現(xiàn)象的產(chǎn)生。再如，以前購買住宅小區(qū)內(nèi)部的道路、綠化、都要支付相應的對價，街區(qū)制度實行以后這部分費用由誰來買單?這些問題都亟待解決。從中我們可以看出街區(qū)制改革是一個系統(tǒng)問題，并不是簡單的把國外成功經(jīng)驗照搬照抄就可以的，推行街區(qū)制改革，需要我們制定好一系列的配套的街區(qū)法律法規(guī)，這樣才能使公眾放心的接受街區(qū)制，充分發(fā)揮街區(qū)制度的優(yōu)勢。

[1]耿卓.地役權的現(xiàn)代發(fā)展及其影響[J].環(huán)球法律評論，2013.

[2]郭潔.土地資源保護與民事立法研究[M].北京：法律出版社，2002.

D923.2

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2095-4379-(2016)33-0200-01

李嘉然(1972-)，男，河南開封人，河南論衡律師事務所主任，中國民主促進會會員、河南省律師協(xié)會民事委員會執(zhí)委、開封市律師協(xié)會民事委員會主任、三級律師，研究方向：民商法學；戴超(1987-)，男，河南開封人，中共黨員，鄭州大學法學院研究生，河南論衡律師事務所，律師，研究方向：行政法學。