姜　睿

中央民族大學法學院，北京　100081

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淺析住房反向抵押貸款制度

——“以房養(yǎng)老”在我國農(nóng)村的可行性與建議

姜睿

中央民族大學法學院，北京100081

住房反向抵押對于我國老年人來說還屬于一個新興的詞語，但在其他發(fā)達國家，卻早已是趨于完善的一個體系。住房反向抵押可以讓老年人在仍然居住在原有房屋的基礎上按月或按年拿到相應的費用，身后房產(chǎn)歸相應的機構(gòu)所有。這樣可以減少子女的壓力，也可以讓老年人有相對舒適的晚年，這是一種新型的養(yǎng)老模式。但在我國農(nóng)村地區(qū)卻不能實施，其中有我國傳統(tǒng)觀念的影響也有很多政策的限制。

反向抵押；抵押貸款；以房養(yǎng)老；農(nóng)村

一、住房反向抵押貸款制度在我國農(nóng)村的實施存在障礙

(一)住房反向抵押的概念與在國外的發(fā)展概論

住房反向抵押是專門針對老年人的房屋貸款，這種“以房養(yǎng)老”形式在國外發(fā)達國家已經(jīng)得到了深入的發(fā)展，并且成為了一種完善的體系。例如，在美國“以房養(yǎng)老”制度通常面向退休且擁有房產(chǎn)的62周歲以上老年人。雙方簽訂了住房反向抵押的合同以后，抵押方可以繼續(xù)居住在該房中，貸款機構(gòu)根據(jù)專業(yè)的房產(chǎn)評估機構(gòu)意見，綜合房地產(chǎn)平均價格走勢、折舊率以及房主余壽等因素估算出房屋的未來價值，按照合同中簽訂的比例分期支付給房主。根據(jù)雙方簽訂的合同，房主永久搬離該房屋后，房屋所有權即直接歸屬于貸款機構(gòu)。此后房主的繼承人要贖回房屋所有權只需歸還貸款本息。而辦理了住房反向抵押貸款的老年人仍然可以享受政府提供的養(yǎng)老補助和醫(yī)療方面的優(yōu)惠[1]。澳大利亞的住房反向抵押制度與美國類似，其對貸款機構(gòu)的要求并沒有以上幾個國家那么嚴格，澳大利亞該制度的要求是：貸款機構(gòu)只要是有一定資金條件的金融機構(gòu)，不管是公營還是私營，只要借款人同時滿足以下幾個條件：1、65周歲以上的澳大利亞公民；2、擁有房屋的完全產(chǎn)權；3、貸款用途僅為供個人使用；4、除逆向年金抵押貸款之外再沒有其它債務(信用卡、為個人使用目的貸款的再貸款除外)；5、辦理住宅反向抵押貸款之前需要向?qū)ｉT的咨詢機構(gòu)或者金融師咨詢；6、如果借款人不止一人，則以最年輕借款人的年齡和借款人的平均壽命為標準。都可以提供住房反向抵押貸款。

(二)住房反向抵押貸款制度在我國農(nóng)村的實施存在障礙

住房反向抵押制度在我國農(nóng)村實行主要面臨兩個問題。第一，我國農(nóng)村居民的住房用地一般都是宅基地，而我國法律對宅基地的使用與流轉(zhuǎn)有法律的限制。第二，我國固有的傳統(tǒng)思想認為，房屋是祖輩留下來的應該傳給下一輩。

二、住房反向抵押貸款制度在我國農(nóng)村實施存在的障礙分析

(一)我國現(xiàn)有宅基地流轉(zhuǎn)制度的障礙

在我國，宅基地的使用權是一種用益物權，根據(jù)《物權法》第152條的規(guī)定，宅基地使用權只具有“占有”和“使用”兩項權能，《土地管理法》第62條規(guī)定如果村民將住房進行出賣或者出租，那么再申請宅基地的，不予批準。《擔保法》的第三十七條規(guī)定了宅基地的使用權不可以進行抵押[2]。簡而言之，我國國家法律法規(guī)明確規(guī)定了宅基地的所有權是歸農(nóng)民集體所有的，宅基地可以被使用權人占有和使用，但其沒有收益權，也不可以用于抵押[3]。這就限制了住房反向抵押制度在我國農(nóng)村的實施。《憲法》規(guī)定我國公民在法律面前人人平等?！段餀喾ā芬灿忻鞔_規(guī)定我國是社會主義市場經(jīng)濟，一切市場主體有平等的法律地位和發(fā)展權利。但以上法律法規(guī)在宅基地使用權的制度上對農(nóng)村老人和城市老人卻沒有給與平等的保護和無差別對待。從權利的屬性來說，宅基地的使用權和建設用地的使用權都屬于用益物權，但宅基地卻不可以自由流轉(zhuǎn)更不可以進行抵押貸款，建于宅基地上的自有房屋也不可以作為抵押物進行抵押貸款。鑒于宅基地的流轉(zhuǎn)限制，農(nóng)村老人將自有的宅基地上的房屋進行反向抵押時存在不可逾越的法律障礙。貸款的金融機構(gòu)向農(nóng)村老人提供反向抵押貸款是以盈利為目的的，農(nóng)村宅基地、房屋不可以流轉(zhuǎn)，就沒有盈利可言，那么在農(nóng)村實施住房反向抵押貸款就沒有可能性[4]。

(二)傳統(tǒng)觀念根深蒂固的影響

在我國大部分家庭，不僅僅是農(nóng)村，都認為父母的東西就是自己的，老人的房屋已經(jīng)不單單是他們自己能控制的，所以住房反向抵押在我國農(nóng)村實施有一定的障礙。

三、我國農(nóng)村實施住房反向抵押的可行性建議

近幾年來，我國“中央一號文件”都以關注農(nóng)民利益為中心，加強農(nóng)村改革進程的腳步加快。中共中央國務院《關于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》(2014年 中央一號文件”)要求緊密圍繞“保障農(nóng)戶宅基地用益物權，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵、

擔保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道”[5]。由此可見，我國法律關于宅基地使用權的制度在政策層面已積極回應社會需求。本文認為，我國住房反向抵押可以借鑒美國的成功案例，結(jié)合我國的國情推出我國特有的農(nóng)村住房反向抵押制度。

(一)首先制定相應完善的法律法規(guī)，成立專門的收購部門(國有)，防止農(nóng)村的宅基地因為流通而被房產(chǎn)開發(fā)或者被濫用而使得國有土地流失。這是一個一舉兩得的舉措?？梢詾檗r(nóng)村的老人們提供住宅反向抵押，而又不會違反現(xiàn)有的法律法規(guī)。又可以把原有的自留地，也就是那些農(nóng)村無力耕種，荒廢的土地重新收歸國有。根據(jù)我國的國情，如果僅僅是普通的銀行或者私人企業(yè)作擔保來提供住房反向抵押，則會讓國有土地流失，并且不利于管理。由國家通過住房反向抵押制度，收回一部分荒廢的土地，重新利用，更讓老年人信任與支持，不會引起不愿交自留地的矛盾，更保障了老年人的晚年生活。

(二)建立健全農(nóng)村的養(yǎng)老金與低保問題。把養(yǎng)老金和低保與住房反向抵押區(qū)別開來，申請了住宅反向抵押的老年人并不會因為有了更多的收入而失去低保，將促使更多的老人進行住房反向抵押。把農(nóng)村住房反向抵押制度加入農(nóng)村老年人口養(yǎng)老保險體系，作為農(nóng)村保障體系的一個補充，形成一個新的農(nóng)村養(yǎng)老保障體系。三點一線，低保，養(yǎng)老保險，住房反向抵押緊密相連，可以促使農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展與社會的安定。老年人的社會保障提高了，對于年輕人來說也減輕了壓力，對老人的”以房養(yǎng)老“也會更加支持。

[1]劉雄英.我國“以房養(yǎng)老”法律制度建設研究[D].中南大學碩士論文，2014.

[2]林修佳.宅基地使用權流轉(zhuǎn)制度法律研究[D].復旦大學碩士論文，2011.

[3]喬宇，牛正浩.農(nóng)村集體土地使用權的執(zhí)行問題[J].人民司法，2014.

[4]林遠東.房屋反向抵押法律規(guī)則探析[D].復旦大學碩士論文，2010.

[5]狄亞娜，宋宗宇.宅基地使用權的現(xiàn)實困境與制度變革——基于三省(市)法院2004-2013年428件裁判文書的數(shù)據(jù)分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟.2016(5).

F293.3；D669.6

A

2095-4379-(2016)26-0145-02

姜睿(1991-)，女，廣西桂林人，中央民族大學法學院，2014級民商法專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法。