宋 琦

（257200 東營(yíng)市河口區(qū)法律援助中心 山東 東營(yíng)）

新農(nóng)村建設(shè)中舊村房屋改建過程中的法律問題探討

宋 琦

（257200 東營(yíng)市河口區(qū)法律援助中心 山東 東營(yíng)）

黨的十六屆五中全會(huì)提出新農(nóng)村建設(shè)的任務(wù)后，舊村改造就是其中最為常見的一種做法，在這個(gè)過程中也出現(xiàn)了諸多問題。為解決舊村改造中的問題，探討建立相關(guān)法律法規(guī)保障新農(nóng)村建設(shè)。

新農(nóng)村建設(shè)；舊村房屋；法制建設(shè)

各地的實(shí)踐探索證明，舊村改造、合村并居在一定程度上促進(jìn)了新農(nóng)村建設(shè)的步伐，收到了不錯(cuò)的效果，但是有些地方的卻出現(xiàn)了部分問題，引發(fā)了人們的關(guān)注。因此在這種情況下，對(duì)舊村改造問題進(jìn)行分析研究，發(fā)現(xiàn)并解決其中存在的問題，對(duì)以后舊村改造和新農(nóng)村建設(shè)及城鄉(xiāng)一體化具有重要的意義。

一、目前新農(nóng)村建設(shè)中集體土地房屋拆遷的法律依據(jù)及效力分析

農(nóng)村建設(shè)中集體土地房屋拆遷，一方面關(guān)系到國(guó)家建設(shè)發(fā)展的大局，另一方面也關(guān)系到廣大被拆遷農(nóng)民的切身利益，是一個(gè)普遍而又敏感的社會(huì)問題， 逐漸為人們所關(guān)注。但，涉及農(nóng)村土地房屋拆遷方面的相關(guān)法律、法規(guī)較少。因而，目前農(nóng)村房屋拆遷中存在較多亂象，問題嚴(yán)重甚至達(dá)到發(fā)生流血、死人的地步。近年來各地方政府相繼出臺(tái)了一些辦法或者規(guī)定，如《青島市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定》、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》等，實(shí)踐中，各地方農(nóng)村集體土地房屋拆遷工作，也是主要按照這些辦法或者規(guī)定進(jìn)行。但有些地方?jīng)]有出臺(tái)有關(guān)新農(nóng)村建設(shè)中出現(xiàn)的集體土地房屋拆遷的管理辦法，農(nóng)村集體土地房屋拆遷面臨法律空白，房屋拆遷處于無序狀態(tài)。

二、新農(nóng)村建設(shè)中最突出的問題就是集體土地房屋拆遷及由此延伸的補(bǔ)償、安置等眾多問題

（1）拆遷主體法律關(guān)系問題。拆遷法律關(guān)系的當(dāng)事人是拆遷人和被拆遷人。據(jù)了解，先期的集體土地房屋拆遷法律關(guān)系中拆遷人有三種：一是政府、二是開發(fā)商、三是村委會(huì)?，F(xiàn)在政府已退出拆遷主體，村委會(huì)成為拆遷主體之一。被拆遷人是指對(duì)被拆遷房屋擁有所有權(quán)的村民個(gè)人。在房屋拆遷過程中，也存在政府及有關(guān)部門的行政行為，如體現(xiàn)政府意志的房屋拆遷主管部門在房屋拆遷中代表政府進(jìn)行履職，對(duì)房屋拆遷許可證進(jìn)行審核、發(fā)放，對(duì)未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷等違法行為進(jìn)行查處等，這些行政行為實(shí)際上也是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的宏觀調(diào)控。

（2）農(nóng)村集體土地房屋拆遷的安置和補(bǔ)償問題。在拆遷活動(dòng)中，拆遷人和被拆遷人之間是一種民事法律關(guān)系，雙方就安置用房置換面積、置換地點(diǎn)、置換樓層、補(bǔ)償金額、搬遷時(shí)間、過渡期限等事項(xiàng)訂立拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。訂立拆遷人和被拆遷人都能接受的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是集體土地房屋拆遷的最關(guān)鍵一環(huán)，也是最難的一環(huán)。主要突出問題是：一是村民同意拆遷的問題。全體村民一致同意拆遷改造、沒有反對(duì)意見是不可能達(dá)到的極致統(tǒng)一。同意拆遷與不同意拆遷在村集體內(nèi)部很難調(diào)和。二是拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格問題。村民自認(rèn)的心里價(jià)位與評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)格差距很大，極難找到平衡點(diǎn)。三是拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)款的支付問題。作為拆遷主體的村委會(huì)并沒充足的資金支付給村民拆遷補(bǔ)償款。據(jù)了解政府先期籌資墊付或?yàn)榇逦瘯?huì)擔(dān)保貸款成為支付村民拆遷補(bǔ)償款的不二選擇。政府追債或銀行貸款到期將成為村委會(huì)頭頂上的大石頭，危險(xiǎn)但無力避免。四是村民安置問題。自行安置或發(fā)放補(bǔ)貼二者都可行，但拆遷后的村民涌入城區(qū)，催生了河口區(qū)房屋租賃價(jià)格的急速上漲，影響了居民的正常生活。五是回遷問題即安居改造工程能否按期完成、村民能否按時(shí)回遷的問題。根據(jù)了解，建筑工程特別是安居工程能夠按時(shí)完成交付的少之又少，少則推遲幾個(gè)月多則一、二年。上述問題是集體土地房屋拆遷中不能回避且矛盾最突出的問題。

三、新農(nóng)村建設(shè)過程中集體土地房屋拆遷所涉問題的解決方案

（1）建議出臺(tái)《集體土地房屋拆遷管理辦法》，使集體土地房屋拆遷工作有法可依、有章可循。

（2）政府認(rèn)真研究農(nóng)村現(xiàn)狀及發(fā)展趨，用優(yōu)質(zhì)的行政資源為農(nóng)村發(fā)展提供長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)及宏偉的藍(lán)圖。政府不再以拆遷主體的身份出現(xiàn)在集體土地房屋拆遷法律關(guān)系中，應(yīng)以管理者、幫助者、服務(wù)者的身份出現(xiàn)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂。簽訂協(xié)議是最為關(guān)鍵的一環(huán)應(yīng)循序漸進(jìn)，不可操之過急。首先要詳細(xì)摸底調(diào)查，了解集體土地房屋拆遷即安居改造工程的民心民意，民意所向皆可為之。其次要做拆遷動(dòng)員工作好，讓每一個(gè)村民都能了解村委會(huì)實(shí)行安居改造工程意圖，使每一個(gè)村民都能享受到好的生活環(huán)境。做好法律、法規(guī)、政策的宣傳工作，讓每一個(gè)村民都能在有法可依的情況下作出自己的決定即遵守法律、維護(hù)大局，簽訂協(xié)議。

（3）村民安置工作。要做好村民安置工作，讓每一村民有所可居。村委會(huì)可根據(jù)各家庭的不同情況作統(tǒng)籌安排。自己有房或租房的要及時(shí)支付搬遷、安置費(fèi)；自己無房或不能租到房子的村委要租房安置并及時(shí)支付搬遷費(fèi)。對(duì)于村民臨時(shí)生活問題，鼓勵(lì)自行解決，對(duì)有特殊困難的家庭要給予適當(dāng)照顧。

四、法律服務(wù)在新農(nóng)村建設(shè)中的作用

（1）做好法律后勤保障工作。隨著依法治國(guó)工作的深入開展，廣大群眾遇事找“法”，找依據(jù)的意識(shí)明顯增強(qiáng)，但受其文化知識(shí)或自身利益的制約，往往在理解法律時(shí)存在斷章取義的現(xiàn)象。當(dāng)個(gè)人當(dāng)前利益與其長(zhǎng)遠(yuǎn)利益發(fā)生矛盾時(shí)，村民往往只注重當(dāng)前利益而無視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，因而不能理性對(duì)待新農(nóng)村建設(shè)。

（2）整個(gè)新農(nóng)村建設(shè)主要由政府主導(dǎo)各方參與，政府行為是決定新農(nóng)村建設(shè)成敗的關(guān)鍵。依法行政、依法決策、依法管理、依法指導(dǎo)是政府行為的基礎(chǔ)。作為受過專業(yè)法律教育又有豐富社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的律師、公證員將是其好的幫手。

（3）在建設(shè)新農(nóng)村進(jìn)程中產(chǎn)生的問題往往是新問題，具有不可掌控性，解決問題所能依據(jù)的法律、法規(guī)很少且可操作性差，這使的問題的解決難上加難。律師、公證員不僅法律知識(shí)、解決糾紛的經(jīng)驗(yàn)豐富且能夠熟練駕馭法律、政策的外延，因而在解決矛盾糾紛方面從容不迫游刃有余。新農(nóng)村建設(shè)正如火如荼的進(jìn)行著，隨之而來的大量問題成為新農(nóng)村建設(shè)順利進(jìn)行的絆腳石。以民意和實(shí)事立法，以法律作為解決問題的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，才能順民心符民意，才能使黨中央制訂的新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

［1］蘭元富主編《房屋拆遷糾紛評(píng)判依據(jù)及案例解析》中國(guó)物價(jià)出版社 2003年8月第1版。

［2］孫長(zhǎng)民新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的律師實(shí)務(wù)中國(guó)律師 2013年8月

［3］劉中友、楊檸?kù)o關(guān)于新型城鎮(zhèn)化下重慶“產(chǎn)城融合”的研究知識(shí)經(jīng)濟(jì) 2016年1月