李 元
(550025 貴州民族大學 貴州 貴陽)
事實上形成的房屋買賣關系能否發(fā)生房屋所有權轉移的效果——以實證案例之判決為視角
李 元
(550025 貴州民族大學 貴州 貴陽)
在實踐生活中,由于當事人缺乏法律知識,習慣采用簡易的口頭約定方式進行買賣交易,往往會造成交易實質的模糊。本文就法院判決實例進行法理分析,闡述了事實上形成的房屋買賣關系能否發(fā)生房屋所有權轉移的效果,同時就我國的房屋登記制度的價值目標進行評析。
房屋所有權;所有權轉移;買賣合同;房屋登記制度
1982年,王某某以1100元的價格將涉案房屋賣給張某某的父親張某某。張某某買房后依法繳納了契稅。因房屋破舊,經(jīng)有關部門批準張某某對房屋進行了翻建。1983年,張某某將該房屋借給原新華區(qū)生活服務公司,并收取2000元。1992年原新華區(qū)生活服務公司改制為新華服務公司(新鄉(xiāng)市新華綜合服務有限責任公司),該公司法定代表人趙某某的職務同時被免去。趙某某免職的同日,其將涉案房屋出售給其女兒馮某某。馮某某取得涉案房屋后,將該房屋出租給崔某使用。2008年,張某某以其系涉案房屋的所有權人為由,提起訴訟,請求判令馮某某、崔某、新華服務公司立即歸還其房屋。馮某某辯稱其爭議房屋已賣給其本人,有購房協(xié)議和收據(jù)等證據(jù)證明。新華服務公司不認可上述協(xié)議和收據(jù),辯稱其財務憑證上沒有出賣該房屋的記載。本案的爭議焦點:房屋登記制度尚不完善時,房屋買賣雙方在未訂立書面協(xié)議的情況下,實際完成了價款支付、房屋及房屋產權證交付等事項,此時是否產生房屋權屬變動的效果。
該案通過法院的一審,二審和再審后,且三次審判的結果都有變動,但在2010年本案最終判決生效,塵埃落定。一審法院判決:馮某某立即停止侵權行為,將房屋返還給張某某。馮某某不服一審判決,提出上訴請求,懇請二審依法撤銷原審判決,駁回張某某的訴訟請。后二審法院判決:一審認定事實部分錯誤,但判決結果并無不當,應予維持。駁回上訴,維持原判。之后馮某某提出再審,再審法院判決:撤銷二審判決;撤銷一審判決。
本案的判決要旨大致可以概括為:對于發(fā)生在房屋登記制度尚不完善時的案件,在雙方都沒有訂立書面的合同時,確認房屋買賣關系是否存在,應考慮到實際履行的情況,考慮買方是否支付了相應的對價,房屋的價值與支付價格是否合理,賣方交付房屋及房屋所有權證書或者是買方對房屋是否長期性占有,在此期間賣方是否主張過權利,能否排除借用或租賃等關系,都應在此基礎上進行詳細分析。張某某與新華服務公司之間已形成房屋買賣合同關系,該買賣合同合法有效,基于有效的合同關系,張某某并無請求返還房屋的權利。
(一)房屋買賣合同關系的成立條件
合同的效力,即合同的法律效力,是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產生既定力和約束力,無效合同不產生法律效力。本案中,涉案雙方均為完全民事行為能力人;同時意思表示均真實,可以從當時雙方的具體行為做辨析,因為我國當時的房屋登記制度不完善,房屋產權轉讓時,大多數(shù)沒有辦理過戶登記,而是采取轉交產權證明的情況較為普遍,并支付相應對價和房屋產權,且張某某在20多年的期間內并從來沒有主張過任何有關房屋的權利,結合雙發(fā)具體事實行為,應為買賣關系成立。雙方的合同并沒有違反當時法律相關規(guī)定。所以買賣合同成立。
(二)房屋所有權變動是否取決于書面買賣協(xié)議
我國《合同法》第三十六的規(guī)定,“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同,當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務,對方接受的,該合同成立。”該案中,雙方都未訂立書面合同時,在確認房屋買賣關系存在與否時,需結合實際履行情況來考慮:買受人是否支付相應對價,房屋價值和支付價格是否合理,出賣人對交付房屋及所有權證書或買受人對房屋有沒有長期性占有,期間出賣人是否主張過相關權利,能否排除借用或租賃等關系,應進行詳細分析判斷。因此,可以認為,當事雙方的合同是有效的。
(三)我國房屋登記制度的價值目標
房產登記制度是為了更好地落實物權法規(guī)定,保障不動產交易安全,有效保護不動產權利人的合法財產權?!段餀喾ā返诰艞l規(guī)定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。”《物權法》第九條雖將登記作為不動產物權生效方式,但并不意味著登記就是不動產物權變動的唯一要件。按照物權行為的一般理論,物權的變動,需要某種外在的表現(xiàn)來作為公示,來保障交易雙方的安全,也需要當事人獨立的意思表示,以體現(xiàn)對意思自治的重要性??梢哉f,公示手段推定著當事人物權變動的合意,它們之間是形式與內容的并存。我國建立不動產統(tǒng)一登記制度,將有利于房地產調控在全國范圍內的統(tǒng)籌協(xié)調,有利于房產稅的征收,也有利于遺產稅等個人財產性稅收的開征。我國不動產統(tǒng)一登記制度的建立完善勢必會起到打擊房產囤積和閑置浪費的作用,增加房屋出售和出租,對房租和房價的平穩(wěn)也講起到穩(wěn)定的作用??傊?,房產統(tǒng)一登記制度的建立,目的是落實物權法的作用,保障不動產權利人的合法權利。
[1]王利明.物權法研究上卷[M].出版地:中國人民大學出版社,2007-8-1
[2]張傳德.試論不動產統(tǒng)一登記的意義[J].才智,2015(32)
[3]王德山,姜曉林.淺論合同成立與合同生效[J].商場現(xiàn)代化,2009(11)
李元(1992~),男,貴州貴陽人,貴州民族大學民商法學在讀碩士研究生。