林瀟瀟

摘 ?要：近年來，房地產(chǎn)價(jià)格急速上漲，文章分析了我國房?jī)r(jià)上漲的成因：市場(chǎng)剛需較大;開發(fā)商可以炒作問題嚴(yán)重;市場(chǎng)投機(jī)盛行;土地成本較高;房市政策調(diào)控措施缺乏針對(duì)性，寬松的信貸政策。提出抑制房?jī)r(jià)過快上漲的對(duì)策：建立多元化住宅供給體系;多渠道增加城鎮(zhèn)住宅供給;打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為;適當(dāng)加大土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地執(zhí)法;加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上漲;成因;對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.2 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1006-8937（2016）03-0127-02

改革開放以來，人民的生活得到改善，我國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，但近年來，房地產(chǎn)價(jià)格的急速“飛漲”已經(jīng)使大多數(shù)居民無法承受，特別是對(duì)于低收入的困難家庭來說，住房的需求與過高的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的矛盾。我國房?jī)r(jià)急速上漲，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)泡沫，帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。

1 ?我國房?jī)r(jià)上漲過快的成因分析

1.1 ?市場(chǎng)剛需較大

從需求層面看，近年來，中國城市化進(jìn)程飛快，大量農(nóng)村人口涌入城市，外來人口的增大，住房這個(gè)最基本的需求加劇了對(duì)城市商品房的需求，從而導(dǎo)致剛性需求急速上升，房?jī)r(jià)便也呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。

從供給需求曲線來看，當(dāng)需求數(shù)量Q上升，而供給數(shù)量Q′不變，均衡價(jià)格和均衡交易量亦會(huì)上升。針對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，基于我國“人多地少，人多房少”的基本國情，城市有限的土地供應(yīng)與由于城市化進(jìn)程人們對(duì)住房需求之間的矛盾，在客觀角度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，住房是人類賴以生存的場(chǎng)所，購房置地的傳統(tǒng)觀念在人們腦海中已經(jīng)根深蒂固，加之國家及地方政府對(duì)廉租房供給、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)普遍不足，毋庸置疑，買房成為剛需購房人群的選擇，因此加大了購房市場(chǎng)的需要，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2015年10月29日，黨的十八屆五中全會(huì)決定，我國將全面放開二胎政策。二胎政策的放開，人口數(shù)量將會(huì)呈現(xiàn)增長趨勢(shì)，人口增加，更是加大了一個(gè)家庭對(duì)住房的基本需求，這必將會(huì)刺激于住房的需求的增大從而促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲，二胎政策的開放，孩子的教育問題也隨之成為家長所關(guān)心的，那么對(duì)學(xué)區(qū)房的需求也變得強(qiáng)烈，此時(shí)房企們大可以坐地漲價(jià)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格則會(huì)呈現(xiàn)快速上漲之勢(shì)。

1.2 ?市場(chǎng)投機(jī)盛行

近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行，住房既是消費(fèi)品，也是一種投資品，而投資功能也逐漸成為市場(chǎng)主體所關(guān)注的，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)成為為社會(huì)公眾的重要投資和投機(jī)工具，許多人熱衷于“炒房”，而這種投機(jī)炒作直接推高了房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)的供求關(guān)系被破壞，居民對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)難免產(chǎn)生了恐慌，因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)濟(jì)主體行動(dòng)都會(huì)收到預(yù)期價(jià)格的影響，這就是由于人們的心里定式和社會(huì)習(xí)慣的作用，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)不僅僅受到當(dāng)期價(jià)格因素的影響，而且收到預(yù)期價(jià)格影響，當(dāng)人們預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，就會(huì)加快當(dāng)期的一個(gè)購買量，這無疑導(dǎo)致大量購房者的瘋狂購買，擾亂了了正常的市場(chǎng)機(jī)制，這種供求關(guān)系的惡性循環(huán)嚴(yán)重危害著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。特別是對(duì)于富人來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)無疑成為他們的投資品?！俺捶俊暗慕Y(jié)果拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的經(jīng)一步上漲，對(duì)于中低收入的群體來說，買房所承受的經(jīng)濟(jì)壓力越發(fā)成為一種無法承受的重?fù)?dān)，這無疑也拉開了中國的貧富差距。社會(huì)公眾如果過分增大對(duì)住房的投資，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性需求增加，基于我國土地資源有限的條件下，投資性需求過快增加，土地資源不足以提供人們的需求量，那么必然導(dǎo)致的結(jié)果就是房?jī)r(jià)上漲，投資性功能的加劇也促使投機(jī)現(xiàn)象的爆發(fā)，那么市場(chǎng)投機(jī)盛行的現(xiàn)象進(jìn)一步推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上升。

1.3 ?土地成本較高

土地是房地產(chǎn)得以存在的基礎(chǔ)，土地價(jià)格帶動(dòng)房?jī)r(jià)攀升，土地成本就成為了影響房?jī)r(jià)的核心因素。但是由于土地調(diào)控政策和土地價(jià)格的逐年上漲，加之土地供應(yīng)量也逐漸減少，導(dǎo)致商品房供應(yīng)科也就相應(yīng)減少，而市場(chǎng)需求量基本呈現(xiàn)不變甚至有上漲的趨勢(shì)，這種供不應(yīng)求的現(xiàn)在也就必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。土地成本與住房建設(shè)中產(chǎn)生的成本有著直接的關(guān)系，如今房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者對(duì)住房的配套設(shè)施追求越來越高，譬如小區(qū)綠化面積、休閑場(chǎng)所、停車場(chǎng)等場(chǎng)所的要求，房子的質(zhì)量水平的提高，無疑加大了開發(fā)成本。土地收入成本的增加也導(dǎo)致了建筑成本的提高，譬如各種建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)逐年上漲，最終推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，土地成本占直接成本的比例高達(dá)58.2%，同樣我國城市化的進(jìn)程直接導(dǎo)致的農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移，在很大程度上導(dǎo)致了土地供求關(guān)系的矛盾，供不應(yīng)求的情況下，導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲，開發(fā)商為了謀取自己的利益，必定將土地價(jià)格的成本加在房?jī)r(jià)中，這就導(dǎo)致了較高的土地成本，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

1.4 ?房市政策調(diào)控措施缺乏針對(duì)性

對(duì)于中國地方政府來說，房地產(chǎn)稅收成了地方政府財(cái)政收入的主要來源，從過去10年的經(jīng)驗(yàn)來看，中國政府出臺(tái)的多項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果不但沒有控制房?jī)r(jià)的上漲，反而出現(xiàn)了繼續(xù)上漲的現(xiàn)象，盡管中央推出了打房政策，但由于調(diào)控政策目標(biāo)的模糊性，加之中央熱地方冷的矛盾，導(dǎo)致這一系列政策難以下達(dá)執(zhí)行，最終也就無法真正將這些政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。

1.5 ?寬松的信貸政策

寬松的信貸政策成為房?jī)r(jià)上漲的支撐力量，我國大多數(shù)居民消費(fèi)者為了緩解經(jīng)濟(jì)壓力，又能滿足自己的住房需求，通常通過房貸的形式購房，而我國住房消費(fèi)信貸政策的寬松性，各大銀行都依據(jù)中央銀行所規(guī)定的最大貸款比例和最低貸款利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，對(duì)銀行的信貸高度依賴的現(xiàn)象，對(duì)于開發(fā)商而言，自由資本較低的情況下，充分的發(fā)揮著對(duì)銀行信貸的依賴性;對(duì)于銀行來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也有利促進(jìn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)作用，這種寬松的信貸政策無疑對(duì)這三者存在著相互的利益關(guān)系，從而促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。

2 ?抑制房?jī)r(jià)過快上漲的對(duì)策

2.1 ?建立多元化住宅供給體系，多渠道增加城鎮(zhèn)住宅供給

住房保障是社會(huì)保障題的重要內(nèi)容，政府應(yīng)該要切實(shí)增加福利性住房，建立廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等多元住宅供給體系，政府增加城鎮(zhèn)住宅的供給，合理指定廉租房的保障標(biāo)準(zhǔn)，保障低收入群體的基本住房需求，政府應(yīng)加大經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，加快投放速度，將“住房保障責(zé)任”作為地方政府的中重要政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，改變只是片面追求GDP增發(fā)的觀念。規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的供給，降低開發(fā)商的建筑成本和利潤空間，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商“開發(fā)成本”的控制，從而在一定程度上控制建筑成本，政府給予給經(jīng)濟(jì)適用房的稅費(fèi)優(yōu)惠也有利于降低經(jīng)濟(jì)適用房的房?jī)r(jià)。強(qiáng)化地方各級(jí)政府每年的財(cái)政預(yù)算中的一定比例部分財(cái)政資金投入保障房建設(shè)，可從政府地價(jià)收入中提取一定比例用于廉租住房資金采取有限措施，擴(kuò)大低收入人群的住房覆蓋面，增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，用購房貼息政策來緩解宏觀調(diào)控政策對(duì)普通居民購房能力的影響

2.2 ?打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為

房屋的投機(jī)需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫起著極大的推動(dòng)作用，同時(shí)也嚴(yán)重破壞了房?jī)r(jià)產(chǎn)市場(chǎng)的正常機(jī)制，我國住房投機(jī)炒作盛行，遏制房?jī)r(jià)過快增長就必須嚴(yán)打房地產(chǎn)投機(jī)炒房，切實(shí)用好稅收措施，從而抑制住房投機(jī)現(xiàn)象，加強(qiáng)房產(chǎn)的實(shí)名登記，對(duì)于土地囤積倒賣應(yīng)加強(qiáng)土地交易稅的征收通過稅收的方式改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)?？刂沏y行信貸，縮進(jìn)銀行的信貸投放，國家可以提高首付比例，加息等方式，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款的規(guī)模。其次，我國應(yīng)該規(guī)范土地價(jià)格，防止進(jìn)行土地低進(jìn)高出的投機(jī)行為。嚴(yán)格控制外資非法進(jìn)入我國炒房，非法集資擾亂了國家正常的經(jīng)融秩序，造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，地方各級(jí)政府高度重視市場(chǎng)投機(jī)盛行帶來的風(fēng)險(xiǎn)和危害，采取有效的措施，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。

2.3 ?適當(dāng)加大土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地執(zhí)法

我國是一個(gè)人多地少的國家，政府要解決的最大民生問題就是人人有居所，為了抑制地價(jià)過快上漲，政府應(yīng)該改革現(xiàn)有土地政策，增加土地的供給量，只有加大了建房用地的供應(yīng)量，滿足需求，也就降低了土地的價(jià)格，調(diào)控因供不應(yīng)需導(dǎo)致的地價(jià)上漲現(xiàn)象。嚴(yán)懲房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗行為，房地產(chǎn)商為了得到政府、銀行等有關(guān)部門的支持從而謀取利潤，政府應(yīng)該采取有效的措施打壓這種行為，嚴(yán)懲腐敗的房地產(chǎn)商，這樣才能夠有效的降低建房成本和房地產(chǎn)商坐地起價(jià)的腐敗行為，在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲。

2.4 ?加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)候國家應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，對(duì)房?jī)r(jià)信息應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)控，提高社會(huì)公眾對(duì)房?jī)r(jià)的透明度，健全監(jiān)管機(jī)制，控制房?jī)r(jià)上的速度，嚴(yán)格審核開發(fā)商提出的項(xiàng)目申請(qǐng)，對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入嚴(yán)格把關(guān)，避免開發(fā)商盲目投機(jī)的項(xiàng)目申請(qǐng)行為，對(duì)于不合格、資質(zhì)條件不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取消其市場(chǎng)準(zhǔn)入資格，在一定程度上加強(qiáng)了政府對(duì)房地產(chǎn)師范的資金管理，政府還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)控機(jī)制，控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長，公開市場(chǎng)發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格，加大房地產(chǎn)價(jià)格的透明度，也有助于消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格信息的了解，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的道德行為，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商故意囤積房源、發(fā)布虛假的房?jī)r(jià)信息，蓄意抬高房?jī)r(jià)等違法行為，對(duì)此行為情節(jié)嚴(yán)重的，政府應(yīng)嚴(yán)格依法處理，公布于眾。避免消費(fèi)者非理性的投資投機(jī)行為。引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，消除居民盲目購房的非理性消費(fèi)，讓居民意識(shí)到自己的收入水平和消費(fèi)能力來選擇購房還是租房，對(duì)于收入高的居民，嚴(yán)格控制其購房數(shù)量。

3 ?結(jié) ?語

近幾年來的高房?jī)r(jià)即是經(jīng)濟(jì)問題，更是社會(huì)問題，房?jī)r(jià)過快上漲對(duì)中國未來的發(fā)展必然會(huì)導(dǎo)致金融市場(chǎng)機(jī)制的混亂，民生問題中最基本的住房問題難以控制，進(jìn)一步加劇了貧富差距，兩級(jí)分化嚴(yán)重，因此當(dāng)下中國應(yīng)該采取各種有效的措施抑制房?jī)r(jià)過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。進(jìn)一步完善土地供應(yīng)管理，提高住房用地的供應(yīng)計(jì)劃完成效率，以此穩(wěn)定商品房的供應(yīng)量。通過稅收、法律政策等有效措施增加房地產(chǎn)土地的供給量，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量、堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求，加強(qiáng)對(duì)放松執(zhí)行調(diào)控政策的地區(qū)的管理的問責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，健全監(jiān)管機(jī)制，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明度，是社會(huì)公眾對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)價(jià)格有一定的認(rèn)識(shí)，從而避免購房者因房地產(chǎn)價(jià)格信息的模糊性導(dǎo)致的恐慌心里。國家應(yīng)出臺(tái)多項(xiàng)有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視，從而從根本上抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

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