雍 玲

（淮濱縣國(guó)土資源局 河南 信陽(yáng) 464400）

研究小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估的方式

雍 玲

（淮濱縣國(guó)土資源局 河南 信陽(yáng) 464400）

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)迅速崛起，但是小城鎮(zhèn)的 土地區(qū)域的差距越來(lái)越大，因此，要對(duì)小城鎮(zhèn)土地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，且以客觀的方式進(jìn)行。小城鎮(zhèn)與大城市相比較，有一些基本性的特點(diǎn)，比如，土地基準(zhǔn)評(píng)價(jià)方式較少，有些分布局勢(shì)不能夠統(tǒng)一等，針對(duì)這些條件對(duì)小城鎮(zhèn)進(jìn)行科學(xué)合理的地價(jià)評(píng)估。本文對(duì)小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方式進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探究出一些方法，促進(jìn)小城鎮(zhèn)的發(fā)展。

小城鎮(zhèn)；基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估方式

基準(zhǔn)地價(jià)是指土地的初始價(jià)，在小城鎮(zhèn)計(jì)劃的范圍內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)的現(xiàn)狀發(fā)展（地質(zhì)的分布、地形狀況、土質(zhì)等級(jí)等），按照各行各業(yè)的用途進(jìn)行評(píng)估土地最高年限的土地使用權(quán)價(jià)格，并且由相關(guān)政府公布國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。因此，基準(zhǔn)地價(jià)具有一定的時(shí)效性，小城鎮(zhèn)在進(jìn)行土地規(guī)劃的過(guò)程中，必須對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方式進(jìn)行更新與完善，從而促進(jìn)小城鎮(zhèn)快速穩(wěn)定的發(fā)展。

一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的必要性

小城鎮(zhèn)企業(yè)與經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一定影響。但是與大城市相比較，仍然存在一定的問(wèn)題，比如，對(duì)城鎮(zhèn)的土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量缺乏橫向比較[1]，市場(chǎng)規(guī)劃不規(guī)范等，使小城鎮(zhèn)的投入量大，資源利用率較低，從而造成了資金與物力的大量浪費(fèi)，比如，有些土地資源處于閑置狀態(tài)。

因此，為了促進(jìn)小城鎮(zhèn)科學(xué)合理的發(fā)展，必須對(duì)其基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，不僅可以為小城鎮(zhèn)節(jié)約大量資源，而且可以促進(jìn)小城鎮(zhèn)快速穩(wěn)定的發(fā)展，為其以后的規(guī)劃奠定良好的基礎(chǔ)，同時(shí)可以合理利用城鎮(zhèn)土地資源，科學(xué)性的計(jì)算各種基準(zhǔn)地價(jià)。所以對(duì)小城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估具有一定的研究意義和必要性。

二、小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法

為了使小城鎮(zhèn)的管理更加先進(jìn)，必須科學(xué)系統(tǒng)規(guī)劃地價(jià)評(píng)估，以適應(yīng)新時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。以下根據(jù)不同條件的小城鎮(zhèn)采用不同的評(píng)估方式，對(duì)城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了評(píng)估，以供參考。

（一）收益還原的評(píng)估方法

在小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方式中，采用收益還原法，可以正確評(píng)估出土地使用權(quán)的價(jià)格，在《估計(jì)規(guī)程》中用有限年金法來(lái)評(píng)估地價(jià)公式來(lái)計(jì)算[2]，在此公式中，包括城鎮(zhèn)土地的純收益、城鎮(zhèn)土地的還原率、其中的收益價(jià)格以及使用年限，如果使用年限越長(zhǎng)，則城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)價(jià)格與土地的使用權(quán)才能相等（土地所有者地所有權(quán)所獲得的收入），然后根據(jù)城鎮(zhèn)土地收益還原評(píng)估法計(jì)算出地價(jià)，如，根據(jù)城鎮(zhèn)土地的純收益與其土地的資本還原率的比率，可以得出土地價(jià)格的結(jié)果。

一般在一些使用方法中，城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法都是以收益還原法為基礎(chǔ)，此方法在應(yīng)用中經(jīng)濟(jì)且實(shí)用，為小城鎮(zhèn)的地價(jià)評(píng)估帶來(lái)了一定的方便，但是收益還原法仍然有一定的不足，比如，在計(jì)算過(guò)程中，需要對(duì)其他服務(wù)業(yè)的地價(jià)水平做出相關(guān)的反映，一般而言，商業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各行各業(yè)，因此，從其中的計(jì)算結(jié)果中可以看出，商業(yè)服務(wù)業(yè)的地價(jià)水平最高，所以小城鎮(zhèn)在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的過(guò)程中，以市中心為焦點(diǎn)，從而使城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)分布差距較大。根據(jù)以上的分析結(jié)果，可得出離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)的地區(qū)以及上層需擴(kuò)建的位置可以使用收益還原評(píng)估法。

（二）路線價(jià)的評(píng)估方法

路線價(jià)法用于城市土地地價(jià)的評(píng)估，而且不是標(biāo)準(zhǔn)深度圖的的價(jià)格。它對(duì)一些特定的街道以及一些使用價(jià)值一樣的市街地制定一個(gè)離道路遠(yuǎn)近的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出其中土地的平均價(jià)格，從而可以有效的獲得該區(qū)域的路線價(jià)。因此，此方法適用于道路排列整齊，且道路的結(jié)構(gòu)科學(xué)合理以及規(guī)劃較系統(tǒng)的小城鎮(zhèn)，其中該方法可以用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出其他宗地地價(jià)的方法。

（三）剩余評(píng)估法

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，利用剩余評(píng)估法可以計(jì)算出來(lái)的土地價(jià)格，有一定偏差（較低或者為負(fù)值）。這種方法一般是本地政府為了獲得大量外用資金投入到土地的一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，因此會(huì)降低一定的土地價(jià)格，導(dǎo)致大部分的地產(chǎn)商出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。在小城鎮(zhèn)應(yīng)用剩余評(píng)估法不會(huì)出現(xiàn)負(fù)值，但是相對(duì)的收益相應(yīng)較低，因?yàn)樵谛〕擎?zhèn)的建設(shè)中一般對(duì)一些年限較長(zhǎng)的舊宅進(jìn)行拆除后，進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)，而原住戶(hù)也需要買(mǎi)房，從而不會(huì)使房地產(chǎn)的房屋建筑處于閑置形勢(shì)（有優(yōu)惠政策或者土地價(jià)格較低）。因此，剩余評(píng)估法適用于房屋買(mǎi)賣(mài)或者商品房買(mǎi)賣(mài)[3]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，由于小城鎮(zhèn)的地形分布不均勻，在進(jìn)行基準(zhǔn)評(píng)估的過(guò)程中，會(huì)使工作程序復(fù)雜化。因此，在進(jìn)行小城鎮(zhèn)評(píng)估時(shí)，一定要根據(jù)其發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估（城市條件、分布狀況等），且評(píng)估人員必須具備一定的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，為小城鎮(zhèn)做出規(guī)范化的評(píng)估方案與評(píng)估方法，才能促使小城鎮(zhèn)穩(wěn)定順利的發(fā)展，為城鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃提供良好的條件。

[1]王占岐，楊俊，余強(qiáng).小城鎮(zhèn)群基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究[J].中國(guó)土地科學(xué)，2014，08：72-79.

[2]姚繼蘭，聶宜民，張海燕，張開(kāi)瑞.小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法研究[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2006，02：244-247.

[3]黃小蘭，楊小雄，何杰模.小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法研究[J].資源開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)，2007，06：500-504.