范佳興

[摘 要]盡管拉薩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但隨著西藏經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近幾年拉薩的房地產(chǎn)業(yè)也得到了飛速發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出“暴漲”的態(tài)勢(shì)。顯然，拉薩房?jī)r(jià)的上升已經(jīng)超出了正常的水平。本文通過(guò)探析拉薩房?jī)r(jià)近幾年飆升背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，以及基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與房?jī)r(jià)關(guān)系的影響因素的實(shí)證研究，為政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲提出對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]拉薩房?jī)r(jià)；地價(jià)；平均工資；投資

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 128

1 前 言

由于拉薩房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程較短，2011年拉薩市商品房的銷售均價(jià)才3100/平方米左右。而到了2014年，這一數(shù)據(jù)竟飆升至7426元/平方米，年均漲幅約為34%。根據(jù)非官方的中國(guó)指數(shù)研究院公布的《2014年4月全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)排名》中拉薩4月房?jī)r(jià)同比去年上漲了52. 79%，每平方米均價(jià)為7129元，排在了第48位。顯然，以上數(shù)據(jù)都顯示出拉薩房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了理性的上升水平。

2 對(duì)拉薩房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的因素分析

2. 1 土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升

土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，地價(jià)越高則房?jī)r(jià)越高。地價(jià)一度被認(rèn)為是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要影響因素。從供求關(guān)系上講，土地資源是有限的、不可再生的，其供給在長(zhǎng)期來(lái)看幾乎是無(wú)彈性的，而隨著城市化進(jìn)程的加快，土地的需求則由于人口的增加、城市的擴(kuò)展而逐漸擴(kuò)張。由于土地資源是有限的，政府必然對(duì)土地的市場(chǎng)供應(yīng)量加以控制，土地的供應(yīng)量受到控制，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)就會(huì)越來(lái)越明顯。拉薩城區(qū)四面環(huán)山，可利用的土地資源較少，且主城區(qū)的大部分土地為政府、部隊(duì)、單位所有。在國(guó)務(wù)院批復(fù)的《拉薩市城市總體規(guī)劃（2009—2020年）》中明確規(guī)定了“到了2020年，拉薩城市用地要控制在75平方千米以內(nèi)”，這就使得拉薩的土地供應(yīng)量受到了客觀與主觀的限制。土地供應(yīng)量的不足，直接導(dǎo)致了商品房的供應(yīng)不足，在需求既定的條件下，商品房供應(yīng)不足必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。

2. 2 建安成本高企導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本投入。近幾年，隨著物價(jià)的全面上漲，建筑材料的上漲幅度也較大。建安成本作為房?jī)r(jià)成本的重要組成部分，需要系統(tǒng)的加以分析，尤其是在拉薩這個(gè)特殊的地方。拉薩修建房屋的材料成本和人工成本均高于內(nèi)地大部分城市。其原因主要有以下幾個(gè)方面：①拉薩地處高原，平均海拔3650米，紫外線較強(qiáng)，氧氣稀薄，環(huán)境相對(duì)內(nèi)地比較惡劣。②拉薩冬季寒冷而漫長(zhǎng)，一年內(nèi)可施工時(shí)間較短，工作天數(shù)較少。③拉薩遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)實(shí)力薄弱，建材大多需要從四川、青海運(yùn)送，而西藏交通又不方便，這便使得建材運(yùn)輸費(fèi)用高昂。建材的運(yùn)輸費(fèi)用最終會(huì)體現(xiàn)到材料成本中去?；谝陨显颍_的材料成本和人工成本偏高也可謂合理。最終，高昂的材料成本和人工成本都將在房?jī)r(jià)中予以體現(xiàn)。因此，我們經(jīng)過(guò)以上推斷可以得出結(jié)論：拉薩特殊的自然人文條件下高昂的建安成本對(duì)拉薩房?jī)r(jià)是有一定的推動(dòng)作用的。

2. 3 平均工資較高推升房?jī)r(jià)

工資反映個(gè)人及其家庭的收入水平，進(jìn)而影響到對(duì)住房的需求，因?yàn)橹挥谐^(guò)一定收入的人才有能力購(gòu)買房屋，形成對(duì)房屋的有效需求。顯然，在房?jī)r(jià)一定的條件下，如果一個(gè)城市的平均工資越高，則對(duì)住房的需求就越強(qiáng)烈。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求越大，該城市的房?jī)r(jià)就必然會(huì)呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。根據(jù)華商新聞提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)各省市平均工資單中拉薩以月平均工資6654元排在第二位。雖然平均工資的高低并不是房?jī)r(jià)高低的決定性因素，但其對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響是必然的。需求的定義是對(duì)某種商品有購(gòu)買的意愿且有購(gòu)買的能力，只有購(gòu)買的意愿而沒(méi)有購(gòu)買的能力是不構(gòu)成需求的。如果一城市的平均工資很低，則該市就不可能形成對(duì)房屋的有效需求。拉薩月平均工資為6654元，則表明居民的購(gòu)買能力是較強(qiáng)的，是能對(duì)房屋形成有效需求的。隨著拉薩居民增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，需求的擴(kuò)張會(huì)使得拉薩房?jī)r(jià)受需求影響而形成一定程度的上漲。

2. 4 投資性需求推動(dòng)房?jī)r(jià)

投資客是指投入現(xiàn)金購(gòu)買某種資產(chǎn)以期望獲取利益或利潤(rùn)的人，房地產(chǎn)投資，就是先低價(jià)購(gòu)入房屋，再高價(jià)售出從中賺取差價(jià)以牟利。投資房地產(chǎn)需要相當(dāng)數(shù)量的資金作為基礎(chǔ)，這就必然和投資者的工資收入相聯(lián)系。隨著基本生活得到滿足以后，人們就有了使用閑置資金來(lái)進(jìn)行投資以獲得額外收益的欲望，華商網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示拉薩的月平均工資為6654元，顯然，居民是有能力拉薩投資房地產(chǎn)的。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有20%左右的受訪者表示買房的目的是用于投資。由于拉薩的銀行存款利率較低，加上通貨膨脹率的影響，其實(shí)際利率為負(fù)；其次，拉薩的金融理財(cái)產(chǎn)品也較為缺乏。因此，房地產(chǎn)便成了眾多投資者首選的投資品種。投資客投資的房屋可以通過(guò)出租獲得較為穩(wěn)定的租金收益，并在長(zhǎng)期來(lái)看具有保值升值的空間，等將來(lái)房?jī)r(jià)上漲以后，還可以將其出售以獲得差價(jià)收益?；诒姸嘣?，拉薩商品房的供給量本來(lái)就有限，隨著投資客的入市，供不應(yīng)求的局面更加嚴(yán)峻，這便使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

3 抑制拉薩房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的建議

3. 1 優(yōu)化土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

土地是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分。在中國(guó)，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)由政府完全壟斷以及嚴(yán)格限制。對(duì)于拉薩而言，在土地供應(yīng)不足的條件下，政府需要優(yōu)化土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)該節(jié)約、高效的利用土地資源，適當(dāng)增加住房用地的供應(yīng)量，尤其是要增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量。嚴(yán)格限制大套型高檔住房的土地供應(yīng)，如別墅型住宅的土地供應(yīng)。政府要在適當(dāng)增加中小套型普通商品住房用地供應(yīng)的前提下，使住宅用地、工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地、農(nóng)牧用地四者之間達(dá)到均衡。

3. 2 加大保障性住房建設(shè)

保障性住房包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。近年來(lái)，越來(lái)越多剛畢業(yè)的大學(xué)生以及外來(lái)務(wù)工人員投入到拉薩的建設(shè)中來(lái)，而對(duì)于這些新就業(yè)的人而言，最突出的困難就是住房問(wèn)題。拉薩房?jī)r(jià)高居不下，新就業(yè)者想在短期內(nèi)買房幾乎是難以實(shí)現(xiàn)的，要解決這些就業(yè)者和廣大中低收入人群的住房問(wèn)題，就需要通過(guò)政府主導(dǎo)大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。通過(guò)加大保障性住房的建設(shè)，可在一定程度上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

3. 3 適當(dāng)抑制房地產(chǎn)的投資性需求

拉薩的貸款利率長(zhǎng)期低于內(nèi)地，投資客投資買房所需的成本較低，這便給房地產(chǎn)投資客提供了機(jī)會(huì)。若實(shí)行高貸款利率又將對(duì)其他項(xiàng)目投資造成一定的影響，因此，最合理的方法是大幅提高第二套房的首付比例。如果投資性需求過(guò)于旺盛，則會(huì)使得過(guò)多的資金積聚在房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。政府應(yīng)當(dāng)擴(kuò)寬投資渠道如發(fā)行地方債。此外，應(yīng)鼓勵(lì)居民適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行消費(fèi)，消費(fèi)不僅可以促進(jìn)資金的分流，而且對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極大的作用。

4 結(jié) 論

本文通過(guò)對(duì)拉薩房?jī)r(jià)近幾年上漲過(guò)快背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與實(shí)證研究，得出了拉薩房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要影響因素為地價(jià)、建安成本、平均工資和投資客。在遵循拉薩市基本市情的前提下，針對(duì)這幾個(gè)因素對(duì)拉薩的房?jī)r(jià)調(diào)控政策提出了相應(yīng)的政策建議。

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