宋慧芳

根據(jù)十三五規(guī)劃的構想，房地產(chǎn)發(fā)展空間將要在新型城鎮(zhèn)化推進中挖掘，凸顯新型城鎮(zhèn)化與住房制度改革的密切關系。

2015年12月21日，中央經(jīng)濟工作會議結束。會議公告明確提出要加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求。

對于農(nóng)民工市民化與新型城鎮(zhèn)化的關系，業(yè)內(nèi)解讀多從房價入手，中國企業(yè)投資協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇卻表示，對“農(nóng)民進城”的相關配套政策落實，將深層次激發(fā)實際需求。

中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一也表示，產(chǎn)城融合較好、基本公共服務配套的情況下，新型城市化吸引的人口自然會化解樓市庫存。

房地產(chǎn)投資“急踩剎車”

2015年12月21日，中央經(jīng)濟工作會議在北京閉幕。會議公告明確表示，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“房地產(chǎn)去庫存”這一提法并不新鮮，引人關注的是，樓市還有多少庫存要“去掉”？

1998年“房改”大幕開啟之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)快速“奔跑”了15年，近十年間，房地產(chǎn)實際投資額同比增速幾乎每年高達20%以上。然而2014年以來，房價高企、庫存增加、投資下滑、區(qū)域市場嚴重分化等現(xiàn)象加劇，房地產(chǎn)實際投資增速由2013年的19.8%迅速跌至10.5%。

2015年年中，有機構預測2015年這一數(shù)據(jù)應當在8%左右。然而最新的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%。

雖然投資“急踩剎車”，但由于持續(xù)去庫存與降息等政策利好疊加，2015年的房地產(chǎn)銷售低迷狀況有所緩解。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月份，商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比1-10月份提高0.2個百分點；商品房銷售額74522億元，增長15.6%，增速提高0.7個百分點。

然而，銷售增速下降，樓市庫存仍處高位。同樣來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米。這一數(shù)據(jù)還不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。此外，全國商品房在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

“踩剎車”之后，房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)企穩(wěn)？對于上述數(shù)據(jù)，孟曉蘇估算：“截止到2015年11月份，整個房地產(chǎn)投資下滑，跌掉9000億元，銷售跌到了-6.3%，丟掉了2.7萬億元的房地產(chǎn)銷售額?！睂τ诜康禺a(chǎn)市場整體形勢，他對《中國經(jīng)濟信息》記者表示，房地產(chǎn)市場的庫存壓力仍然存在，整體還處在低迷期，整個產(chǎn)業(yè)的復蘇跡象還沒有到來。2015年受2014年房地產(chǎn)的拖累，庫存壓力仍然存在?！?/p>

另一方面，“買漲不買跌”的怪圈也同樣壓抑了購房欲望。孟曉蘇表示：“2014年社會輿論傾向于‘房價會下跌的預期，百姓購房欲望不足，更傾向于觀望，也間接導致了房地產(chǎn)業(yè)銷售慘淡?！?/p>

“市民化”的農(nóng)民工占比已達8.9%

從制度改革、政策配套，到產(chǎn)業(yè)引導，這一次的中央經(jīng)濟工作會議公告，對“樓市去庫存”的部署可謂詳細而具體。

在制度層面，公告稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

在產(chǎn)業(yè)引導上，公告表示，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

此外，對于新型城鎮(zhèn)化，會議明確提出了“農(nóng)民工市民化”。這一提法如何解讀？

國家統(tǒng)計局對城鎮(zhèn)化率的統(tǒng)計指標有兩個：常住人口的城鎮(zhèn)化率，以及戶籍人口的城鎮(zhèn)化率。按常住人口統(tǒng)計，中國2014年城鎮(zhèn)化率為54.8%。按戶籍人口統(tǒng)計，2014年城鎮(zhèn)化率是35.9%。二者之間有18.9個百分點的差額，主要構成就是2.5億左右的農(nóng)民工。

據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》提出，到2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右。按這一數(shù)據(jù)測算，“十三五”期間，如果外來人口入戶比例能夠大幅提升，城鎮(zhèn)戶籍人口將增加1.3億。

朱中一表示， 2014年的政府工作報告中提出要解決“3個一億人”的問題，2015年出臺的“十三五”規(guī)劃建議以及習近平總書記多次講話中均提到，首先要加快落實一億左右的農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)地區(qū)落戶的目標，而十八屆五中全會強調(diào)的“新型城鎮(zhèn)化建設”，對整個房地產(chǎn)市場的走向也將起到關鍵性的作用?！稗r(nóng)民工市民化”這一途徑，不僅能有效消化樓市待售庫存，也將使社會整體消費上一個臺階，對經(jīng)濟“穩(wěn)增長”來說意義重大。

“農(nóng)民工市民化”需要哪類供給？

城鎮(zhèn)化是在以人為核心的基礎上建立的，以農(nóng)民進城為標志。城市對勞動人口最核心的凝聚力，大多來自就業(yè)機會以及配套公共服務。如果缺少系統(tǒng)性的配套方案，去庫存的過程依然障礙重重。

朱中一在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的發(fā)展主要有兩方面影響：一方面，產(chǎn)城融合較好、有產(chǎn)業(yè)發(fā)展機制的地區(qū)，能提供就業(yè)崗位、有聚集人口能力、提供基本公共服務，庫存及市場消化比較好，最典型的就是北上廣深?！吧钲冢鞘校槭裁茨敲春?？就是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的氛圍比較強，在二線城市里，樓市銷售好的都是這一類城市。與之相反，三四線城市，以及部分二線城市，比如東北的沈陽、長春、哈爾濱等地，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)對接不上，勞動人口持續(xù)流出，樓市去庫存壓力很大?！?/p>

除此之外，朱中一還認為，人口流向和國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的發(fā)展方針不一致，也是重要原因之一?！皣蚁Ｍ刂拼蟪鞘幸?guī)模，要發(fā)展中小城市或小城鎮(zhèn)，但是大城市就業(yè)崗位較多，基本公共服務好，人口流入在加速，尤其是一線城市，周邊人口一般都會向這類城市聚集，流入中小城市的人口在減少。所以，大城市供求關系稍微緊張，中小城市或小城鎮(zhèn)庫存量相對較大?！?/p>

近年來，對于“農(nóng)民進城”的配套政策相對模糊，“進城速度”全靠自然增長。在諸多生存與發(fā)展壓力尚未化解的情況下，大部分農(nóng)民進城之后依然租住，長期打工，攢錢買房。對此，孟曉蘇表示：“農(nóng)民進城遇到的艱難是與政策不配套的?！?/p>

除了“進城群體”，城市自身的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)定位，也是新型城鎮(zhèn)化的另一難題。

對于目前樓市的所謂庫存，孟曉蘇將之部分歸因為限購、限貸等 “懶政”，“當時提出限購限貸，已經(jīng)說是臨時性措施，但一直不愿意取消，這條捆綁中國經(jīng)濟的繩索，壓制市場需求，也令樓市供給畸形發(fā)展，既打壓了消費又打壓了生產(chǎn)，在麻醉市場的同時也麻醉了開發(fā)商。很多城市實際供應不足卻限購，開發(fā)商被迫到非限購的三、四線城市去開發(fā)，形成了如今的大量庫存。”

此外，在經(jīng)濟尚未找到新的增長動能之前，孟曉蘇表示“不要急著‘去房地產(chǎn)化”。他表示，很多潛在需求是附著在房地產(chǎn)行業(yè)之上的，例如城市整體規(guī)劃設計，科技入戶，物業(yè)管理，家政服務，金融服務……去房地產(chǎn)化，也在某種程度上打壓了這些行業(yè)的創(chuàng)新動力?！氨热绮槐氐姆孔蝇F(xiàn)在有了外墻保溫，WiFi進入家庭，網(wǎng)絡入戶，冬季取暖有了地暖，家電也在智能化。再比如前總理溫家寶提出的節(jié)能瓷磚、節(jié)水潔具，光提倡這些，沒有房子，這些瓷磚潔具裝在哪？去房地產(chǎn)化，這些創(chuàng)新就成了無源之水，無本之木。皮之不存，毛將焉附？”

進城住房，支付能力如何匹配？

中央經(jīng)濟工作會議提出，城市發(fā)展是農(nóng)村人口向城市集聚、農(nóng)業(yè)用地按相應規(guī)模轉(zhuǎn)化為城市建設用地的過程，人口和用地要匹配，城市規(guī)模要同資源環(huán)境承載能力相適應。對于住房制度改革，主要以新市民為出發(fā)點，主要是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。由于這部分群體支付能力有限，會議提出鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格等，取消過時的限制性措施。

朱中一分析稱，農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移，相對應的是農(nóng)村居住占地面積減少，城市占地面積將增加，相應的制度改革應當跟上，“如果農(nóng)民的宅基地房產(chǎn)可以依法轉(zhuǎn)讓或抵押貸款，就可以提高他們在城市購房、住房的能力，這就是與能力相適應?！?/p>

孟曉蘇也表示，農(nóng)村宅基地問題存在了很長一段時期，然而民間這部分市場依然存在，要促進農(nóng)民進城落戶購房，對于原有的農(nóng)宅、宅基地的流轉(zhuǎn)問題急需法律補齊短板。

與之相比，完善城市基礎設施，發(fā)掘潛在的租賃市場或許是相對容易的疏解渠道。

朱中一表示，房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展就是新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)應當與其他產(chǎn)業(yè)互相適應，地方政府也應當加強城市的規(guī)劃建設管理，地上地下基礎設施應當配套，建設宜居城市對房地產(chǎn)的發(fā)展是有利的，“不能只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。他舉了個例子：“比如鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他機構聯(lián)手開發(fā)房地產(chǎn)租賃，現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存，大部分都是毛坯房，要把毛坯房轉(zhuǎn)化為租賃房，需要裝修，達到拎包入住的程度?！?/p>

實際需求與成本推動新型城鎮(zhèn)化

對于新型城鎮(zhèn)化，坊間有種說法——“造城運動”。孟曉蘇對此不以為然，“城鎮(zhèn)化一定要造城，這種說法有點極端，不造城難道要造鄉(xiāng)嗎？”

他表示，新型城鎮(zhèn)化必然會增加新市民，很多改造之前的原城市用地也必然會轉(zhuǎn)為開發(fā)用地。此前城市化強調(diào)改造老城，不注重新區(qū)開發(fā)，實際上，老城的改造成本往往比建設新區(qū)更高。例如北京、上海，可用地都在6400多平方公里左右，建的城區(qū)也差不多大，1300多平方公里，大約五分之一，“五分之一的面積用來建設城市，另外五分之四用南水北調(diào)的高成本水，在北京種莊稼？非要強調(diào)北上廣深保留農(nóng)田，不科學?！?/p>

對于北京市政府要遷往通州及京津冀一體化將帶來的“造城”，孟曉蘇表示，這并不是“硬造”，而是源于城市發(fā)展、匹配居民工作與生活的迫切需求，“建新城成本低，比如醫(yī)療設施這一基礎服務，同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院改了好幾回，現(xiàn)在人們發(fā)現(xiàn)70%左右的就醫(yī)者不是北京市人，是周邊城市的，那么，是把醫(yī)院的樓拆了、蓋得更高，人們還得到這個地方來看病，還是在通州另建一座協(xié)和醫(yī)院呢？”

放棄盲目供給，重視有效需求

住房制度改革將面對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口形成的“新市民”，釋放這2億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房需求，樓市庫存問題也將基本解決。目前，樓市庫存累積嚴重地區(qū)主要還在三四線城市，去庫存舉措也需要更具有針對性。

孟曉蘇認為， 從2015年初兩會傳遞的“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”政策信號來看，“房地產(chǎn)業(yè)仍將是國民經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)，是拉動中國經(jīng)濟增長引擎”這一觀點慢慢擴散，逐漸被接受。到了2015年底，借助“化解房地產(chǎn)庫存”的倒逼機制，以“問題導向”來推動難題解決，黨內(nèi)與社會統(tǒng)一了認識，變得相對容易。2016年將以去庫存為指導，推動農(nóng)民進城，讓農(nóng)民工變?yōu)樾率忻?，進而圍繞新市民的需求進行改革，一度停頓的城鎮(zhèn)化也將邁出更大的步伐。

與此同時，孟曉蘇表示，農(nóng)民進城的意義也絕不僅僅是為了化解樓市庫存。通過去庫存，城鎮(zhèn)化改革有了更多的空間，新的住房制度改革也將被更多的人接受?！吧弦惠喅擎?zhèn)住房制度改革讓多數(shù)城鎮(zhèn)居民獲益，這一輪住房制度改革的深化將惠及包括農(nóng)民群眾在內(nèi)的全體人民?！泵蠒蕴K稱。

朱中一則認為，對于房地產(chǎn)發(fā)展來說，新型城鎮(zhèn)化的推進、去庫存與推進供給側改革需要做通盤考慮。從源頭來講，房地產(chǎn)庫存難以消化，主要原因是地方政府的盲目供給和企業(yè)的盲目開發(fā)，不合理的供給反而忽略了有效需求，造成無效供給過剩，進而導致庫存增多。所以，在推進供給側改革時，應當提高的是供給體系的質(zhì)量與效率，以及進一步處理好政府與市場的關系。市場要發(fā)揮在資源配置中的決定性作用，政府也應做好相應的宏觀調(diào)控。在房地產(chǎn)領域，改善政府宏觀調(diào)控，就是要做好分類指導，對庫存量大的地區(qū)可以配合政策引導去消化庫存，對需求旺盛的城市，應當增加有效供給。

此外，對于“十三五規(guī)劃”，多數(shù)城市在認真摸清需求和供給條件的基礎上，按照調(diào)整存量、做優(yōu)增量、增加有效供給的原則，制定“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，并注意發(fā)揮引導土地供應、住房供應和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的責任，構建以需求為導向、以住房發(fā)展規(guī)劃為指導的購租并舉的住房供應模式。這也是新型城鎮(zhèn)化推進與去庫存的通盤考慮。“2003年就開始說要‘實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定。只有對這三方面做通盤考慮，才有利于實現(xiàn)這一工作目標?！?朱中一表示。