中國房地產(chǎn)業(yè)積累的社會結(jié)構(gòu)——圍繞“支柱產(chǎn)業(yè)”概念的考察

龔劍1，孟捷2

(1.上海財經(jīng)大學 馬克思主義研究院，上海 200433；2.清華大學 《資本論》與當代問題研究中心，北京 100084)

摘要：文章以“支柱產(chǎn)業(yè)”概念為線索，以積累的社會結(jié)構(gòu)理論和擴展的資本循環(huán)模型為理論框架，考察了三十年來中國房地產(chǎn)業(yè)積累的社會結(jié)構(gòu)。文章認為：從20世紀80年代至90年代中期，中國房地產(chǎn)業(yè)積累的社會結(jié)構(gòu)以“單位體制”為基礎，“單位體制”促進了城鎮(zhèn)住房供應增加；20世紀90年代中期至今，中國房地產(chǎn)業(yè)積累的社會結(jié)構(gòu)以“增長聯(lián)盟”為基礎，地方政府同房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)結(jié)成非正式聯(lián)盟，阻礙其他社會群體從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獲益。文章建議：鑒于工業(yè)化才是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的宗旨應重新設定為增加城鎮(zhèn)住房供應，為勞動力再生產(chǎn)提供便利。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；積累的社會結(jié)構(gòu)；支柱產(chǎn)業(yè)；單位體制；增長聯(lián)盟

中圖分類號：F019；F293.3文獻標識碼：A

收稿日期：2014-11-27

基金項目：清華大學自主科研項目(20121088007)。

作者簡介：龔劍(1985-)，男，湖北武漢人，上海財經(jīng)大學馬克思主義研究院助理研究員，經(jīng)濟學博士；

孟捷(1967-)，男，安徽蕪湖人，清華大學《資本論》與當代問題研究中心教授，博士生導師。

一、引言

1984年，國家標準《國民經(jīng)濟行業(yè)分類和代碼》增列“房地產(chǎn)管理業(yè)”為國民經(jīng)濟行業(yè)。從那時起，中國房地產(chǎn)業(yè)與“支柱產(chǎn)業(yè)”概念結(jié)下了不解之緣。1988年，原國家體改委等部門舉辦的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策研討會就提出“房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中也應該而且實際上也完全可能成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)”(朱巖，1988)；1992年的國務院61號文件進一步指出房地產(chǎn)業(yè)“隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一”①參見《國務院關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，《四川政報》1992年第12期，第5-7頁。；進入21世紀以來，“支柱產(chǎn)業(yè)”概念更是頻繁見之于多份國務院文件②此類國務院文件包括國發(fā)[2003]18號文、國辦發(fā)明電[2005]8號文、國辦發(fā)[2005]26號文和國辦發(fā)[2006]37號文。。

已有研究大多將產(chǎn)業(yè)部門的國民經(jīng)濟核算指標值視作政府評判“支柱產(chǎn)業(yè)”的標準，如鄭新立(1995)認為，一個產(chǎn)業(yè)只要在產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度等系列指標上達到既定水平，即可稱作“支柱產(chǎn)業(yè)”，然而，從“支柱產(chǎn)業(yè)”概念的出處來看，政府對“支柱產(chǎn)業(yè)”的判定另有標準?！爸еa(chǎn)業(yè)”概念并非源于學術文獻，而是首見于中央政府發(fā)布于1985年的一則文件：“積極推行城鎮(zhèn)住宅商品化，加快民用建筑業(yè)的發(fā)展，使建筑業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”③參見《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第七個五年計劃的建議》，《中華人民共和國國務院公報》1985年第27期，第920-921頁。。這一觀點承襲了鄧小平發(fā)表于1980年的一則內(nèi)部談話：“過去我們很不重視建筑業(yè)，只把它看成是消費領域的問題。建設起來的住宅，當然是為人民生活服務的。但是這種生產(chǎn)消費資料的部門，也是發(fā)展生產(chǎn)、增加收入的重要產(chǎn)業(yè)部門。要改變一個觀念，就是認為建筑業(yè)是賠錢的。應該看到，建筑業(yè)是可以賺錢的，是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產(chǎn)業(yè)部門。要不然，就不能說明為什么資本主義國家把它當作經(jīng)濟的三大支柱之一。”*參見《鄧小平同志關于建筑業(yè)和住宅問題的談話》，《人民日報》1984年5月15日，第1版。由此可見，至少對中國房地產(chǎn)業(yè)而言，“支柱產(chǎn)業(yè)”概念是指政府根據(jù)其他國家的發(fā)展經(jīng)驗所判定的扶持產(chǎn)業(yè)。已有研究未曾探究政府扶持房地產(chǎn)業(yè)的初衷，卻以房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟核算指標值為政府早年的決策背書，則是倒果為因了。

本文認為，從“支柱產(chǎn)業(yè)”概念的初始含義出發(fā)，可以發(fā)掘如下兩個有待回應的問題：其一，在鄧小平所說的“資本主義國家”，房地產(chǎn)業(yè)為何成為促進經(jīng)濟增長的手段？其二，在近三十年來的中國，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重為何會從無到有再到顯著增加？本文將基于一個政治經(jīng)濟學的分析框架，回應上述問題。

二、分析框架

20世紀60年代以來，雖然房地產(chǎn)業(yè)在美國等發(fā)達經(jīng)濟體中的比重逐漸增大，但基于政治經(jīng)濟學分析框架的房地產(chǎn)業(yè)研究尚未得到重視，列斐伏爾于1970年指出了這一現(xiàn)象——由于土地所有權(quán)是前資本主義生產(chǎn)方式的產(chǎn)物，土地所有者對土地和建筑物有著與資本家截然不同的經(jīng)營方式，因而房地產(chǎn)業(yè)只能算作“次要的經(jīng)濟部門”，它對資本積累而言只是“一個支持性、補充性的剝削領域”(列斐伏爾，2003)。不久，來自地理學界的大衛(wèi)·哈維擴展了馬克思的資本循環(huán)模型(Harvey，1978)，將房地產(chǎn)業(yè)納入考察對象，在一定程度上彌補了前人的不足。哈維認為，資本循環(huán)不僅包括馬克思所考察的產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)，而且也出現(xiàn)在為直接生產(chǎn)過程和消費過程提供基礎設施的過程中，其中，為直接生產(chǎn)過程服務的稱作固定資本，為消費過程服務的稱作消費基金，二者統(tǒng)稱營建環(huán)境(built environment)，港口、橋梁、公路、房屋等均為營建環(huán)境。相應地，哈維將產(chǎn)業(yè)資本循環(huán)稱作資本的初級循環(huán)(primary circuit)，將營建環(huán)境供應過程中的資本循環(huán)稱作資本的次級循環(huán)(secondary circuit)。單個資本家將資本從初級循環(huán)切換至次級循環(huán)時，需滿足兩個條件：其一，資本在初級循環(huán)中過度積累，從而可能有過剩資本進入次級循環(huán)；其二，存在作為中介機構(gòu)(mediating institutions)的資本市場和為營建環(huán)境提供融資、擔保的政府機構(gòu)，它們將初級循環(huán)中的過剩資本轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿刨Y本，使之便于進入次級循環(huán)。根據(jù)擴展的資本循環(huán)模型，房地產(chǎn)業(yè)之所以成為促進經(jīng)濟增長的手段，是因為初級循環(huán)中出現(xiàn)了過度積累，資本因其逐利本性而從初級循環(huán)切換至次級循環(huán)。

幾乎同時問世的還有積累的社會結(jié)構(gòu)理論，該理論的提出者戈登將積累的社會結(jié)構(gòu)界定為確保單個資本家的資本持續(xù)積累的制度整體，他將該理論的基本命題概括為：相對穩(wěn)定的積累的社會結(jié)構(gòu)是資本積累快速、可持續(xù)進行的充分條件，一旦積累的社會結(jié)構(gòu)不再具有相對穩(wěn)定性，資本積累就將放緩，進而推動積累的社會結(jié)構(gòu)瓦解，二者交互反饋，最終導致危機的爆發(fā)(Gordon，1978；Gordon，1980)。至于積累的社會結(jié)構(gòu)如何構(gòu)成，該理論給出了不同版本的回答：最初的版本來自戈登，他將積累的社會結(jié)構(gòu)所包含的制度劃分為積累的當事人、積累的動力、積累的系統(tǒng)性條件、單個資本積累的條件等四大類，其中最關鍵的具體制度包括貨幣與信貸體系、政府參與經(jīng)濟的模式、階級斗爭的結(jié)構(gòu)(Gordon，1980；Gordon等，1982)；鮑爾斯與愛德華茲認為，積累的社會結(jié)構(gòu)可概括為四對關系，即資本家之間的關系、資本家與工人之間的關系、工人之間的關系、政府與經(jīng)濟之間的關系(Bowles等，1985)；戈登、鮑爾斯和韋斯科普夫等具體考察了二戰(zhàn)后美國積累的社會結(jié)構(gòu)，將其歸納為勞資協(xié)議、美式和平以及資本—公民協(xié)議(Bowles等，1983)；韓國學者丁聲振(Seongjin Jeong)考察了20世紀60年代至90年代韓國積累的社會結(jié)構(gòu)，用國家與公民的關系替代了戈登等人提出的資本—公民協(xié)議，并加上了國家與資本之間的關系這一維度，以強調(diào)在韓國的資本積累過程中國家起到的獨特作用(Jeong，1997)。

擴展的資本循環(huán)模型同積累的社會結(jié)構(gòu)理論既相似又互補：相似性體現(xiàn)在，二者都以資本主義發(fā)達經(jīng)濟體在長期中的周期性、波動性特征為考察對象，并試圖解釋其制度成因；互補性體現(xiàn)在，積累的社會結(jié)構(gòu)理論并未將資本的次級循環(huán)作為研究對象，擴展的資本循環(huán)模型對資本由初級循環(huán)切換至次級循環(huán)的制度條件未做嚴密考察，未曾交代這些條件形成的前因后果。鑒于此，本文將二者予以結(jié)合，作為分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政治經(jīng)濟學框架。其中，丁聲振在歸納韓國積累的社會結(jié)構(gòu)時所提出的國家—公民關系，以及戈登提出的政府參與經(jīng)濟的模式，既符合哈維關于制度條件的論述，又能反映政府在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的獨特作用，本文將根據(jù)這兩個維度歸納中國房地產(chǎn)業(yè)積累的社會結(jié)構(gòu)。此外，考慮到住房建設投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中占比最大，具有代表性，本文對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的考察將主要以住房為研究對象。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)起步階段的積累的社會結(jié)構(gòu)：形成與瓦解

20世紀50年代初到80年代初，中國城鎮(zhèn)的社會結(jié)構(gòu)以單位為基本單元，形成了“自上而下的國家行政權(quán)力控制著每一個單位，又通過單位控制著每一個個人”的“單位體制”，相應地，可將國家—公民關系歸納為個人依賴單位、單位隸屬于國家(路風，1989)?！皢挝惑w制”也影響了政府參與經(jīng)濟的模式，如各級政府以向單位撥付基本建設投資的方式提供城鎮(zhèn)住房建設資金，不過，由于政府投資計劃具有“重積累、輕消費”的導向(董志凱，1996)，如圖1所示，1980年之前的住房建設投資作為非生產(chǎn)性基本建設投資，占基本建設投資的比例多在10%以下波動，中央政府1978年批轉(zhuǎn)的《國家建委關于加快城市住宅建設的報告》也指出：“據(jù)一九七七年底統(tǒng)計，全國一百九十個城市平均每人居住面積僅為三點六平方米，比解放初期的四點五平方米下降零點九平方米?！睘榫徑膺@一狀況，1978年召開的第三次全國城市工作會議要求：在基本建設投資中另設“城市住宅建設”戶頭，在城市范圍內(nèi)統(tǒng)一建設房屋。為完成這一任務，各城市地方政府開始設立房地產(chǎn)企業(yè)，中國首家房地產(chǎn)企業(yè)——深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司正是由深圳市房地產(chǎn)管理局1980年發(fā)起設立的，也有房地產(chǎn)企業(yè)是由各地統(tǒng)建辦公室轉(zhuǎn)設，或是由建委、經(jīng)委、房管局、土地局等政府組成部門乃至商業(yè)銀行設立(楊魯和王育琨，1992)。房地產(chǎn)企業(yè)是在“國家、地方、企業(yè)和群眾”共同籌措城鎮(zhèn)住房建設資金，以增加城鎮(zhèn)住房供應的政策目標指引下獲準設立和運行的，從表面上看，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不同于中央政府在“單位體制”內(nèi)部實施的城鎮(zhèn)住房制度改革、鼓勵個人組建住房合作社等策略，但這并不意味著“單位體制”與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展毫無關聯(lián)，正如前文所引的1992年國務院61號文件所說，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素是“城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化”，“單位體制”通過影響國有土地有償使用和城鎮(zhèn)住房商品化，在中國房地產(chǎn)業(yè)的積累的社會結(jié)構(gòu)中占據(jù)了中心地位。

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》(1982-1993年)。用于單位住房建設的比例 圖1　1950-1992年基本建設投資中

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》(1987-2004年)。 圖2　1986-2003年個人購買商品住房面積占商品住房銷售面積的比例

“單位體制”對國有土地有償使用的影響主要體現(xiàn)為政府難以向使用土地的單位收取土地使用權(quán)出讓收入。長期以來，單位使用的土地由地方政府無償劃撥，并且“城市規(guī)劃、管理部門很難從城市整體的角度對單位的土地進行再安排”(董衛(wèi)，1996)。雖然1982年憲法宣布“城市的土地屬于國家所有”，但“土地在事實上是歸單位所有”(柴彥威，1996)，研究者普遍將單位出售、出租存量或新建房屋，以土地使用權(quán)作價入股，甚至出賣土地使用權(quán)等行為稱作“灰色土地市場”(高波，1993)?！皢挝惑w制”對城鎮(zhèn)住房商品化的影響主要體現(xiàn)在多數(shù)新建商品住房由單位而非個人購買。如圖2所示，個人購買商品住房占商品住房銷售面積的比例在1986年尚不足20%，直到1994年才達到50%*這一時期的商品住房劃分為內(nèi)銷房和外銷房，部分商品住房的銷售對象尚為歸國華僑及外籍人士。，單位購買商品住房并主導住房分配，成為一種普遍現(xiàn)象。盡管這一時期出現(xiàn)了非公有制經(jīng)濟，使得職工除依賴單位以外還有其他選擇，不過，由于這一時期商品住房價格超出了職工的支付能力，他們又別無選擇。例如在20世紀80年代末，上海市的商品住房價格從1982年的每平方米300余元攀升至1987年的1 600-1 800元，南京市的商品住房價格從1980年的每平方米160元攀升至1986年的1 200元*參見《為商品房價暴漲憂慮》，《人民日報》1987年12月24日，第2版。。李漢林和李路路(1999)概括了這一現(xiàn)象，“當人們所需要的社會資源在很大程度上還需要通過單位組織得到滿足的時候，人們?yōu)榱双@取這些資源，只有以自己對單位組織的服從來交換所需要的那些資源”，換言之，強制型依附關系轉(zhuǎn)變?yōu)榻粨Q型依附關系，邊燕杰等(1996)將公民借助單位進入房地產(chǎn)市場的情形稱之為“權(quán)力作用下‘溫情脈脈’的市場經(jīng)濟”。

上述兩種影響相互交疊，導致了“實物地租”的產(chǎn)生。自20世紀80年代起，隨著國有土地使用權(quán)獲準出讓、轉(zhuǎn)讓*1988年憲法修正案刪去了1982年所頒布憲法第10條第4款中“任何組織或者個人不得出租土地”的規(guī)定，并增補了一條規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。參見《中華人民共和國憲法修正案》，《中華人民共和國最高人民法院公報》1988年第2期，第15頁。，土地出讓收入逐步成為城市維護和建設資金的來源，中央政府和地方政府圍繞土地出讓收入分配一再討價還價，中央政府要求各地方政府上繳一定比例的國有土地出讓收益金額，并在1989年至1993年間四度調(diào)整國有土地有償出讓收入的分成比例*張清勇(2008)將這一過程整理如下：1988年憲法修正案通過后，國務院于1989年發(fā)布《關于加強國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》，規(guī)定中央財政所得比例為40%；1990年財政部發(fā)布《國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實施辦法》將中央財政所得比例降至32%；1991年財政部發(fā)布《關于國有土地使用權(quán)有償出讓收入上交中央部分有關問題的通知》將土地出讓收入上交中央后的返還比例限定在85%至99%的范圍內(nèi)；1992年財政部發(fā)布《關于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》將中央財政所得比例降至5%；1993年底，國務院頒布《關于實行分稅制財政管理體制的決定》將土地相關稅收及國有土地有償出讓收入劃歸地方政府所有。(張清勇，2008)。在這一背景下，地方政府往往要求房地產(chǎn)企業(yè)代建小區(qū)配套、商業(yè)網(wǎng)點等配套設施、道路、管道等市政設施并配建住房(蘇星，1987；石小抗，1991)，從而獲得“實物地租”，即非貨幣形式的土地收入(王育琨，1992)。購買商品住房的單位和個人，尤其是單位，則是“實物地租”的主要承付者?；诖?，本文繪制了中國房地產(chǎn)業(yè)起步階段積累的社會結(jié)構(gòu)圖示，即圖3*在圖3所考察的這一時期，個人購買商品住房的比例較低，積累的社會結(jié)構(gòu)僅呈現(xiàn)了單位購買商品住房這一情形。由于實物福利的發(fā)放與實物地租的繳納并未體現(xiàn)為貨幣交易，本文以虛線箭頭表示，并相應地以實線箭頭表示體現(xiàn)為貨幣交易的商品住房買賣。。中央政府一方面允許地方政府通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)增加城鎮(zhèn)住房供應，另一方面允許單位留存經(jīng)營利潤，使之具有購買商品住房的支付能力。單位購買商品住房之后又將其分配給職工，使職工無需直接進入房地產(chǎn)市場，從而在一定范圍內(nèi)消解了同期住房價格過快上漲帶來的社會影響。國家—公民關系和政府參與經(jīng)濟的模式以單位為中介聯(lián)結(jié)起來，形成了一個完整的積累的社會結(jié)構(gòu)。

圖3　中國房地產(chǎn)業(yè)起步階段積累的社會結(jié)構(gòu)圖示

隨著“單位體制”因國有企業(yè)改革導向“抓大放小”、“關停并轉(zhuǎn)”而走向終結(jié)，且1995年起頒布實施的《中華人民共和國勞動法》以勞動合同制度替代了固定職工制度，原有的國家—公民關系發(fā)生了變化。如圖4所示，全國城鎮(zhèn)職工人數(shù)由1995年的14 031萬人減至2002年的7 995萬人，職工人數(shù)占城鎮(zhèn)從業(yè)人數(shù)和占全社會從業(yè)人員數(shù)的比例急速下降。與此同時，職工對單位的依賴關系正式失去了法律依據(jù)。國家—公民關系的變化，改變了“國民收入-企業(yè)(單位)留利/擠成本-房地產(chǎn)投資”的房地產(chǎn)業(yè)資金流向(楊魯和王育琨，1992)，如前文圖2所示，個人購買商品住房面積占商品住房銷售面積的比例自1995年起逐年單調(diào)遞增，失去“單位體制”庇護的公民，除有機會購買單位存量公有住房者以外，都只能進入房地產(chǎn)市場租賃或購買住房，中國房地產(chǎn)業(yè)起步階段的積累的社會結(jié)構(gòu)也逐漸瓦解。

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》(1982-2009年)。 圖4　1978-2008年職工人數(shù)與城鎮(zhèn)從業(yè)人數(shù)之比和全社會從業(yè)人員總?cè)藬?shù)之比

四、中國房地產(chǎn)業(yè)當前的積累的社會結(jié)構(gòu)：以“增長聯(lián)盟”為基礎的重建

根據(jù)積累的社會結(jié)構(gòu)理論的基本命題，積累的社會結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性下降，將影響資本積累的速率，繼而導致積累的社會結(jié)構(gòu)同資本積累交互反饋。如圖5所示，從1993年至1999年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤率由最高點逐年下跌，直至為負，不過，其直接原因并非積累的社會結(jié)構(gòu)逐漸瓦解，而是中央政府自1993年起實施的固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控，這項旨在壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模的調(diào)控不僅要求“金融機構(gòu)和土地管理部門一律不得開辦開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的公司”，而且規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)投資必須納入國家固定資產(chǎn)投資計劃”，且“房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須納入國家信貸計劃和固定資產(chǎn)投資計劃”*參見《中共中央、國務院關于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》(中發(fā)[1993]6號)。。時至1998年，面對亞洲金融危機帶來的經(jīng)濟減速風險，中央政府停止調(diào)控，并轉(zhuǎn)而將城鎮(zhèn)住房制度改革目標變更為“加快住房建設, 促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”*參見《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設的通知》，《中華人民共和國國務院公報》1998年第17期，第679-683頁。。

數(shù)據(jù)來源：1989-2009年《中國統(tǒng)計年鑒》。 圖5　1988-2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤率

數(shù)據(jù)來源：《中國國土資源年鑒》(1999-2009年)。 圖6　1999-2008年國有土地出讓成交價款

相對于“支柱產(chǎn)業(yè)”概念，“經(jīng)濟增長點”更為直白地揭示了政府通過扶持特定產(chǎn)業(yè)促進經(jīng)濟增長的意愿。隨著中央政府選定“住宅業(yè)”為“經(jīng)濟增長點”，城鎮(zhèn)住房建設的其他模式也逐漸受限：其一是單位直接參與住房建設，盡管1998年起實施的城鎮(zhèn)政府制度改革方案在強調(diào)“停止住房實物分配”的同時，要求為職工提供住房公積金、住房補貼等，然而，在大量國有企業(yè)單位破產(chǎn)、改制的背景下，這些補貼項目是否能夠得以落實尚未可知，原建設部部長俞正聲在2000年召開的全國企業(yè)房改與住宅建設工作電話會議上坦承“部分國有企業(yè)經(jīng)營比較困難，實施住房補貼制度有一定難度”*參見《建設部部長俞正聲在全國企業(yè)房改與住宅建設工作電話會議上的講話》，《城鄉(xiāng)建設》2000年第6期，第5頁。；其二是中央政府自1995年起實行的“國家安居工程”，該工程僅在全國主要城市開展，由國有商業(yè)銀行提供的抵押貸款和地方政府籌措資金作為建設資金，地方政府無償劃撥建設用地，并減免市政基礎設施等配套費用，建成商品住房面向城市中低收入居民銷售，購買者還可獲得商業(yè)銀行提供的購房抵押貸款，然而，據(jù)原國務院房改辦主任陳學斌回憶：“從1998年開始，國家安居工程就不再提了”，因為一些城市地方政府“不愿意劃撥土地，稅費、配套費用減免由于涉及多家部門更加難以到位”，部分開發(fā)商和政府官員也認為“安居工程”不僅“沖擊房地產(chǎn)市場”，而且“減免政策意味著政府補貼，減少財政收入，政府難以承受”(陳學斌，2010)。原本在“單位體制”內(nèi)部實施的城鎮(zhèn)住房建設模式不再具備可行性，折射出國家—公民關系內(nèi)容的變化。

本文采用美國社會學家莫洛治提出的“增長聯(lián)盟”(growth coalition)概念，用于涵蓋中國房地產(chǎn)業(yè)當前的積累的社會結(jié)構(gòu)兩個維度。莫洛治認為，在美國城市中擁有土地所有權(quán)的精英，在土地經(jīng)營中為獲得利潤而競爭，從而促成了經(jīng)濟增長。城市地方政府為實現(xiàn)當?shù)亟?jīng)濟增長的目標，同這些精英結(jié)成非正式的增長聯(lián)盟，排他性地共享城市經(jīng)濟增長的成果，而不再考慮其他居民及群體對土地使用的需要(Molotch，1976)。本文試圖以“增長聯(lián)盟”概念刻畫20世紀90年代中期以來政府參與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)共享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益，并將其他社會群體排除在外。

“增長聯(lián)盟”的形成得益于“單位體制”的終結(jié)。盡管《中共中央關于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》1993年就已提出“國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場。實行土地使用權(quán)有償有限期出讓制度，對商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓，要改變協(xié)議批租方式，實行招標、拍賣。同時加強土地二級市場的管理，建立正常的土地使用權(quán)價格的市場形成機制”*參見《中共中央關于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，《中華人民共和國國務院公報》1993年第28期，第1291-1292頁。，然而，直到企業(yè)單位批量破產(chǎn)、改制，地方政府才具備了調(diào)整城市土地使用情況的條件。1996年，上海市政府最先推行土地儲備制度，從破產(chǎn)、改制單位處收回土地，將原本無限期的劃撥土地使用權(quán)變更為有限期的國有土地使用權(quán)，再由政府的土地儲備中心統(tǒng)一出讓，此舉引來其他地方政府紛紛效仿，《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》于2001年正式采納土地儲備制度，以“堅持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對建設用地的集中統(tǒng)一供應”*參見《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號文)，《中華人民共和國國務院公報》2001年第19期，第27頁。。

“增長聯(lián)盟”的形成也得益于國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變。1990年起實施的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》將土地出讓方式劃分為協(xié)議、招標、拍賣三種，以協(xié)議出讓為主，1994年起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》只是額外強調(diào)對商業(yè)、娛樂、旅游用地及豪華住宅用地的出讓應側(cè)重招標、拍賣方式，然而，國土資源部在1999年的一則通知中轉(zhuǎn)而認為，以協(xié)議出讓方式為主，招標、拍賣出讓方式占比過低不利于“國有土地資產(chǎn)價值的實現(xiàn)”*參見《國土資源部關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》(國土資發(fā)[1999]第30號)。，2002年，國土資源部進一步將招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)的適用范圍從豪華住宅用地擴大到全部商品住房用地。在這一背景下，如圖6所示，國有土地成交總價款由1999年的514.33億元升至2008年的10 259.80億元。城市化與土地制度改革課題組(2005)在某沿海省份調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地方政府對商業(yè)、娛樂、旅游、商品住宅等用地采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，并以土地儲備等方式確保其出讓收入最大化，對工業(yè)用地則“繼續(xù)采取協(xié)議出讓，而且還規(guī)定最高限價”，以房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地出讓收益彌補各地方政府圍繞工業(yè)企業(yè)的激烈競爭造成的損失。

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》(1999-2011年)。 圖7　1998-2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及國內(nèi)貸款額

圖8　中國房地產(chǎn)業(yè)當前的積累的社會結(jié)構(gòu)

與此同時，金融機構(gòu)在中央政府的許可下，在土地儲備、土地交易、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)等環(huán)節(jié)都向房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持，設置了政府土地儲備貸款、企業(yè)土地一級開發(fā)貸款、住房開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款等各種貸款形式，如圖7所示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額從1998年至2010年逐年遞增。據(jù)中國人民銀行研究局課題組(2004)、李宏瑾(2005)的分析，1996年至2004年間連續(xù)8次調(diào)低利息率，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，并且自1998年以來，商業(yè)銀行從只向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金支持，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r向企業(yè)和購買商品住房的個人提供資金支持，除商業(yè)銀行貸款外，股權(quán)融資、債券融資和房地產(chǎn)資金信托所占的比重仍然較低。

綜上所述，本文繪制了中國房地產(chǎn)業(yè)當前的積累的社會結(jié)構(gòu)，如圖8所示，政府參與經(jīng)濟的模式同國家—公民關系不僅缺乏互補，相反，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、地方政府與金融機構(gòu)所結(jié)成的非正式聯(lián)盟中，地方政府借由對轄區(qū)內(nèi)土地擁有的所有權(quán)，以及從其他經(jīng)濟行為人手中收回的處分權(quán)，并排斥由其他社會群體所實施的土地商品化策略，金融機構(gòu)則為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府提供信貸支持，使得這一過程能夠持續(xù)進行。隨著地方政府、金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別從“增長聯(lián)盟”的運行中獲得地租、利息和利潤，房地產(chǎn)業(yè)也就成為專屬于“增長聯(lián)盟”的“支柱產(chǎn)業(yè)”。由此即可理解近年來為何會出現(xiàn)關于房地產(chǎn)業(yè)是否為“支柱產(chǎn)業(yè)”的爭論，以及是否應當將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”等爭論，它的背后實則是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應由何人受益的不同理解之間的沖突。

五、結(jié)語

自2010年以來，中央政府及其組成部門對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度發(fā)生了明顯變化，轉(zhuǎn)而強調(diào)“部分地區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)要以保民生為首要目標認識不到位，對房地產(chǎn)業(yè)不能作為城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)還有不理解情緒”*參見《國土資源部有關負責人就進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控答記者問》，新華網(wǎng)，2010年9月27日，訪問網(wǎng)址為：http://news.xinhuanet.com/2010-09/27/c_12613092.htm。，“住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是城市重要的基礎產(chǎn)業(yè)，而不應成為重要的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”*參見《贠小蘇在加強房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控視頻會議上強調(diào)：堅決落實中央調(diào)控政策 促進土地市場健康運行》，《中國國土資源報》2010年12月21日。，反映了政府逐漸意識到按現(xiàn)有方式發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可能導致的不良后果。既有研究試圖證實，中國政府扶持房地產(chǎn)業(yè)將阻礙制造業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級，無益于工業(yè)化進程(李國強，1994；陳多長，2008)，在他們看來：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真正基礎是工業(yè)化和大規(guī)模生產(chǎn)的實現(xiàn)。法國調(diào)節(jié)學派代表人物阿格列塔也曾指出：只有當大規(guī)模生產(chǎn)改變了資本主義勞動過程，住房、汽車、家用電器等才可能成為雇傭工人的消費品，進入其勞動力再生產(chǎn)過程，方能引致房地產(chǎn)業(yè)等部門的發(fā)展(Aglietta，1979)。

相對于意識到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對制造業(yè)的不利影響，政府近幾年來對房地產(chǎn)業(yè)首要目標系“保民生”的強調(diào)，更為切中當前中國房地產(chǎn)業(yè)積累的社會結(jié)構(gòu)的內(nèi)在矛盾。且不談?chuàng)碛谐擎?zhèn)戶籍的公民中還有一部分人亟須改善居住條件，農(nóng)民進城務工人數(shù)已達數(shù)億之巨，但不論在之前哪種房地產(chǎn)業(yè)積累的社會結(jié)構(gòu)中，圍繞城鎮(zhèn)住房建設和分配的國家—公民關系仍停留在以單位和戶籍為中介的層次，外來務工人員的居住問題未能得到地方政府應有的重視，直到最近才有部分小城鎮(zhèn)和小城市向外來務工人員放開落戶條件*參見《國務院關于城鎮(zhèn)化建設工作情況的報告——2013年6月26日在第十二屆全國人民代表大會常務委員會第三次會議上》，《中華人民共和國全國人民代表大會常務委員會公報》2013年第4期，第670-673頁。。政府有必要回到房地產(chǎn)業(yè)起步階段為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)制定的目標，為城鎮(zhèn)居民及外來務工人員提供保障性居住用地，構(gòu)建涵蓋更為廣泛的國家—公民關系，以及更具有包容性的參與經(jīng)濟的模式，從而把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的目標真正置于城鎮(zhèn)住房供應的增加上。

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Social Structure of Accumulation in Chinese Real Estate Industry:

An Investigation Focusing on “Pillar Industry”

Gong Jian1, Meng Jie2

(1.MarxismResearchInstitute,ShanghaiUniversityofFinanceandEconomics,Shanghai200433,China;

2.CenterforDasKapitalandContemporaryIssues,TsinghuaUniversity,Beijing100084,China)

Abstract:Taking the concept of pillar industry as a clue, this paper investigates social structure of accumulation in Chinese real estate industry in three decades based on social structure of accumulation theory and extended capital circuit model. It argues that from the 1980s to the mid-1990s, social structure of accumulation in Chinese real estate industry is based on unit system which promotes the increase in the supply of urban housing; from the mid 1990s to now, social structure of accumulation in Chinese real estate industry is based on growth alliance, and the informal alliance among local governments, real estate firms and financial institutions hinders other social groups from benefiting from the development of real estate industry.It shows that in view of industrialization as the base of sustainable development of real estate industry, the objective of developing real estate industry should be to increase the supply of urban housing and provide convenience for reproduction of labor.

Key words:real estate industry; social structure of accumulation; pillar industry; unit system; growth alliance

(責任編輯：喜雯)