王亞嬌+馬麗華+朱永亮

[提要] 2013～2014年掀起房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行的高潮，房企入股銀行面臨投資收益不容樂(lè)觀、喪失拓寬融資渠道的積極性、無(wú)法與城商行形成協(xié)同效應(yīng)等風(fēng)險(xiǎn)。為防范風(fēng)險(xiǎn)，房企應(yīng)謹(jǐn)慎遴選投資標(biāo)的，并對(duì)入股銀行進(jìn)行合理估值，監(jiān)管當(dāng)局要對(duì)交易的合規(guī)性、房企持股比例和關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)格把關(guān)。

關(guān)鍵詞：入股銀行；利率市場(chǎng)化；協(xié)同效應(yīng)；產(chǎn)融結(jié)合

基金項(xiàng)目：國(guó)家社科基金課題：“房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響及其效應(yīng)研究”（編號(hào)：12BJY053）；教育部中西部高校提升綜合實(shí)力工程項(xiàng)目：“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈與河北經(jīng)濟(jì)發(fā)展”

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年10月23日

一、房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行概述

房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行的發(fā)展歷程大致可分為萌芽期、形成期、快速發(fā)展期三個(gè)階段。萌芽期始于20世紀(jì)80年代，以泛海控股集團(tuán)入股民生銀行為代表；形成期始于2008年，房企開(kāi)始大批量入股銀行，最為典型的是入股重慶農(nóng)商行；2013年末2014初掀起了房企入股銀行的新高潮，相繼有新湖中寶、綠地、萬(wàn)科、越秀、恒大等一大批房企爭(zhēng)相進(jìn)入銀行業(yè)。從表1可以看出：入股銀行的房企類型以企業(yè)集團(tuán)為主，純房企較少；入股方式以發(fā)起股東、增資擴(kuò)股為主，參與IPO的較少；入股對(duì)象以中小型商業(yè)銀行為主，其中包括城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、村鎮(zhèn)銀行等。（表1）

房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行，從前期的開(kāi)發(fā)貸款融資到中期的按揭貸款再到后期的社區(qū)金融服務(wù)，從財(cái)務(wù)投資布局到企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型再到行業(yè)模式變革，都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的收益。但是，房企入股銀行是一把雙刃劍，在帶來(lái)可觀收益的同時(shí)也潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)當(dāng)給予高度重視，并對(duì)其進(jìn)行防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資收益不容樂(lè)觀。雖然銀行業(yè)利潤(rùn)較為豐厚，但是隨著利率市場(chǎng)化的不斷推進(jìn)，銀行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。目前，我國(guó)的商業(yè)銀行仍是以傳統(tǒng)的存、貸款業(yè)務(wù)為核心，利潤(rùn)的主要來(lái)源還是息差收入。自2013年7月20日起，我國(guó)就已全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，2015年5月進(jìn)一步將存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限擴(kuò)大至基準(zhǔn)利率的1.5倍，2015年8月已經(jīng)完全放開(kāi)一年以上存款利率上限。未來(lái)，一年及一年以下存款利率放開(kāi)已是大勢(shì)所趨。利率市場(chǎng)化將導(dǎo)致銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，利差變小并直接縮減銀行的利潤(rùn)空間。再加上銀監(jiān)局愈加嚴(yán)格的監(jiān)管措施和互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，我國(guó)銀行業(yè)正逐步告別高盈利時(shí)代，生存環(huán)境日益嚴(yán)峻。因此，房企入股銀行后，或因銀行利潤(rùn)下降導(dǎo)致房企投資收益不佳，甚至不排除投資出現(xiàn)虧損的可能性。銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年二季度末，商業(yè)銀行當(dāng)年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8，715億元，與上同期持平。商業(yè)銀行不良貸款余額10，919億元，較上季末增加1，094億元；商業(yè)銀行不良貸款率1.50%，較上季末上升0.11個(gè)百分點(diǎn)。這意味著中國(guó)銀行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟(jì)下行壓力下不良貸款的增加將進(jìn)一步侵蝕銀行利潤(rùn)。在銀行業(yè)整體業(yè)績(jī)下滑的背景下，房企入股銀行的收益不容樂(lè)觀。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴銀行

1、喪失拓寬融資渠道的積極性。房企一旦遇到資金困難，首先會(huì)向入股銀行“求救”，而入股銀行的信貸政策會(huì)不可避免地或多或少向其傾斜，為其提供政策范圍內(nèi)的貸款便利。這會(huì)使房企產(chǎn)生對(duì)入股銀行過(guò)度依賴，單純寄希望于銀行貸款融資，喪失積極拓展融資渠道的動(dòng)力。以銀行信貸為單一渠道的房地產(chǎn)領(lǐng)域，融資運(yùn)作流程既不符合銀行風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則，也不符合房地產(chǎn)行業(yè)的資金高效運(yùn)用原則，很難長(zhǎng)久維持。房企在入股銀行的“溫室”下成長(zhǎng)，雖然獲得了短暫庇護(hù)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，融資渠道單一且缺乏創(chuàng)新，將很難提升企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

2、關(guān)聯(lián)交易受限，融資便利落空。房企試圖通過(guò)入股銀行獲得融資便利仍然面臨著一定的政策障礙。一方面監(jiān)管層對(duì)于商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)有著嚴(yán)格的監(jiān)管措施，關(guān)聯(lián)交易會(huì)受到嚴(yán)格控制；另一方面銀行為了降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策變動(dòng)引發(fā)的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，信貸敞口不會(huì)過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，更不會(huì)集中于單獨(dú)某一家房地產(chǎn)企業(yè)。華夏銀行2013年的半年報(bào)顯示，該行對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的貸款余額占公司貸款總額的比例僅為1%；民生銀行2013年的半年報(bào)顯示，關(guān)聯(lián)交易的貸款利息收入占同類交易利息收入的比例僅為0.11%。因此，房企入股銀行之后能夠取得的融資便利條件極為有限，房地產(chǎn)企業(yè)不能過(guò)度依賴入股銀行，更不能完全寄希望于銀行貸款融資。

（三）城商行無(wú)法與房企形成協(xié)同效應(yīng)

1、城商行缺乏創(chuàng)新。我國(guó)絕大多數(shù)城商行缺乏創(chuàng)新，金融產(chǎn)品趨同、特色服務(wù)不突出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。從房企謀求社區(qū)金融服務(wù)這一愿景來(lái)看，城商行的創(chuàng)新乏力很可能會(huì)影響協(xié)同效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)。目前，我國(guó)的社區(qū)銀行主要有兩種實(shí)踐模式：一種是寧波銀行的社區(qū)支行模式，在小區(qū)附近設(shè)置現(xiàn)金柜臺(tái)，提供商業(yè)銀行的全部常規(guī)服務(wù)，實(shí)際上屬于銀行的一般性分支機(jī)構(gòu)，與傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本上沒(méi)有差別；另一種是民生銀行的金融便利店模式，也只是提供簡(jiǎn)單的開(kāi)戶辦卡、開(kāi)通網(wǎng)銀、業(yè)務(wù)咨詢等非現(xiàn)金柜臺(tái)業(yè)務(wù)和菜籃子工程、孩童玩具等便民服務(wù)。從目前已經(jīng)開(kāi)展社區(qū)銀行服務(wù)的幾家大銀行來(lái)看，其發(fā)展進(jìn)程并不理想。

2、城商行異地?cái)U(kuò)張受限。一方面從城商行自身?xiàng)l件而言，城商行成立之初就被深深地刻上了“地方”標(biāo)志，局限于服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)、本地中小企業(yè)和市民，缺乏大范圍布局的廣闊視野和豐富經(jīng)驗(yàn)，而且在資源配置和系統(tǒng)建設(shè)方面也不具備大規(guī)模擴(kuò)張的能力；另一方面從監(jiān)管層而言，為了抑制城商行的盲目擴(kuò)張現(xiàn)象，2013年銀監(jiān)會(huì)禁止城商行跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，阻礙了城商行異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施。

異地?cái)U(kuò)張受到限制，城商行只能在本地小范圍內(nèi)挖掘客戶，這就會(huì)影響入股城商行的房地產(chǎn)企業(yè)挖掘新商機(jī)的速度、收益和協(xié)同效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)。以萬(wàn)科入股徽商銀行為例，截至2014 年12月31日，徽商銀行僅設(shè)立了17家分行及250個(gè)對(duì)外營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)（包括8家分行營(yíng)業(yè)部和242家支行），省外分行也只有南京分行一家；而萬(wàn)科的業(yè)務(wù)幾乎遍布全國(guó)各地，服務(wù)范圍覆蓋珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及中西部廣大地區(qū)。由于徽商銀行的區(qū)域性網(wǎng)點(diǎn)與萬(wàn)科存在地域上的不完全匹配，萬(wàn)科所期望的協(xié)同效應(yīng)很可能會(huì)在一定程度上受到影響，社區(qū)金融和產(chǎn)業(yè)鏈金融目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn)。

（四）產(chǎn)融結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。房企與銀行捆綁，任何一方出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)成倍放大。互聯(lián)網(wǎng)金融和利率市場(chǎng)化不斷發(fā)展，加劇中國(guó)銀行業(yè)的脫媒進(jìn)程，進(jìn)一步擠壓銀行的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)空間。銀行業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)和高杠桿特性，在經(jīng)濟(jì)下行期間風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸顯。而銀行業(yè)的動(dòng)蕩必然會(huì)減緩對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和居民購(gòu)房的信貸支持力度，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流更加緊張；反之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，由于房地產(chǎn)各類貸款在銀行總貸款中占比較高，勢(shì)必會(huì)增加銀行的不良貸款，降低銀行的利潤(rùn)，甚至影響到銀行業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)和銀行有著天然的密切聯(lián)系，房企又通過(guò)入股銀行進(jìn)一步增強(qiáng)了二者的聯(lián)系，因此當(dāng)一方發(fā)生經(jīng)營(yíng)危機(jī)時(shí)，另一方也難逃厄運(yùn)，兩個(gè)行業(yè)會(huì)如同“多米諾骨牌”效應(yīng)般產(chǎn)生劇烈動(dòng)蕩。

三、房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行風(fēng)險(xiǎn)防范策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)方面

1、謹(jǐn)慎選擇入股銀行。在眾多房企紛紛入股銀行時(shí)，綠地集團(tuán)卻準(zhǔn)備賣掉手中所持有的城商行股份。原因之一就是城商行創(chuàng)新能力較弱，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成協(xié)同作用，而且地方城商行本身利潤(rùn)不大，財(cái)務(wù)投資回報(bào)率并不高。因此，入股城商行并沒(méi)有給綠地集團(tuán)帶來(lái)預(yù)期的收益。由此可見(jiàn)，房企要與銀行合作，必須謹(jǐn)慎選擇入股銀行，入股有創(chuàng)新能力和發(fā)展?jié)撃艿你y行才能成功實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益計(jì)劃。此外，由于跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的限制，因此房企要選擇未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大地區(qū)的城商行入股，避免區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)銀行業(yè)績(jī)的拖累。

2、對(duì)入股銀行進(jìn)行合理估值。對(duì)于作為投資者的房企而言，對(duì)入股銀行的估值就是對(duì)影響銀行盈利的各種因素進(jìn)行模擬和量化，對(duì)銀行外部各種不確定性和風(fēng)險(xiǎn)做出判定和測(cè)量，最終實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。估值并不是對(duì)貼現(xiàn)率和利潤(rùn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的計(jì)算，而是要在對(duì)銀行進(jìn)行全面了解后，對(duì)其價(jià)值做出一個(gè)全面的量化分析，這其中既包含定性分析，又包含定量分析。首先是定性分析，從盈利能力、存貸款能力、零售業(yè)務(wù)、風(fēng)控能力四個(gè)方面對(duì)備選銀行進(jìn)行考量，做出相應(yīng)的綜合評(píng)分表，進(jìn)而篩選出優(yōu)質(zhì)銀行；其次是定量分析，以內(nèi)在價(jià)值分析法為主，然后以相對(duì)價(jià)值分析結(jié)果作為輔助參考。此外，還應(yīng)充分考慮到外部環(huán)境因素，比如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、銀行業(yè)周期性波動(dòng)規(guī)律、銀行所在地區(qū)的法律、監(jiān)管政策、稅務(wù)、信用環(huán)境等。

估值后，應(yīng)選擇合適的時(shí)點(diǎn)，在該銀行股的“低估”階段買入，把握住抄底投資的最佳時(shí)機(jī)?；蛟S由于股市的波動(dòng)，房企持有的銀行股會(huì)造成公司賬面的短暫浮虧，此時(shí)要根據(jù)估值判斷該銀行股的內(nèi)在價(jià)值，有選擇性地繼續(xù)持有或退出。

3、積極拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行的依賴。建立規(guī)范有序的多元化融資渠道，對(duì)于減少房企入股銀行后對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴和解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改變一直以來(lái)以銀行貸款為主的間接融資方式，積極開(kāi)拓直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)直接融資與間接融資的共同發(fā)展。房地產(chǎn)融資應(yīng)該面對(duì)一個(gè)多元化的市場(chǎng)，不僅僅是資金供給主體的多樣性，還有市場(chǎng)的多層次性。我們可以借鑒國(guó)外房地產(chǎn)融資方面比較典型和成功的做法，如房地產(chǎn)眾籌、REITs、海外債券融資、海外借殼上市、海外IPO、國(guó)內(nèi)公開(kāi)和私募發(fā)債、銀行券商等機(jī)構(gòu)的理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)項(xiàng)目等。這些方式在房地產(chǎn)融資中都是可行的，但每種融資方式都有其不同的法律和政策環(huán)境，有著各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要在實(shí)踐行動(dòng)中逐漸摸索，積極拓展適合企業(yè)自身發(fā)展的多元化融資渠道。

（二）監(jiān)管層方面

1、對(duì)合規(guī)性嚴(yán)格把關(guān)。一方面要摸清房企入股銀行的真實(shí)意圖。如果以積極目的為出發(fā)點(diǎn)，有利于推動(dòng)產(chǎn)融結(jié)合，則應(yīng)得到允許和鼓勵(lì)。監(jiān)管部門和當(dāng)?shù)卣畱?yīng)完善相關(guān)政策，為房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行提供政策保障和相關(guān)便利，鼓勵(lì)更多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)加入到入股銀行的行列中。但如果房企試圖通過(guò)入股銀行來(lái)“綁架”銀行，以牟取自身融資便利和擴(kuò)大自身經(jīng)營(yíng)利益為目的，監(jiān)管部門和政府應(yīng)引起高度重視，列入重點(diǎn)檢查對(duì)象，情形嚴(yán)重的及時(shí)予以制止；另一方面要嚴(yán)格規(guī)范入股銀行的房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件。首先，要求房企本身的資金鏈要相對(duì)寬裕，企業(yè)本身并不缺錢，不會(huì)從銀行過(guò)度抽離資金；其次，要求房企具有完善的內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)、良好的風(fēng)險(xiǎn)控制能力、優(yōu)良的管理能力和規(guī)范的企業(yè)運(yùn)作流程；最后，要求房企具備較大的規(guī)模，擁有龐大業(yè)主群和客戶群，并且信用記錄良好。

2、對(duì)持股比例進(jìn)行限制。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行后沒(méi)有取得對(duì)被入股銀行的控股權(quán)，但是他們?nèi)匀豢梢酝ㄟ^(guò)在銀行董事會(huì)或者經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)中派出人員的方式來(lái)間接參與和影響銀行的經(jīng)營(yíng)決策。因此，要對(duì)房企入股銀行的持股比例進(jìn)行嚴(yán)格的限制，以防止房企在未來(lái)對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)決策有過(guò)多的干預(yù)和影響。

國(guó)外一些國(guó)家制定了嚴(yán)格的監(jiān)管條令對(duì)企業(yè)持有銀行股份的比例進(jìn)行限制，較為典型的是美國(guó)和韓國(guó)。美國(guó)監(jiān)管當(dāng)局明確規(guī)定：任何個(gè)人或集團(tuán)持有銀行的股份一旦超過(guò)25%，必須呈報(bào)聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)；當(dāng)銀行是公開(kāi)上市或者沒(méi)有其他股東持股超過(guò)10%的時(shí)候，一旦有個(gè)人或集團(tuán)持有銀行的股份超過(guò)10%，必須書(shū)面通知監(jiān)管機(jī)構(gòu)控制權(quán)的變更。韓國(guó)也曾在《銀行法案》中制定了嚴(yán)格的監(jiān)管條例對(duì)非金融企業(yè)持有商業(yè)銀行股份數(shù)額進(jìn)行限制。我們應(yīng)該借鑒國(guó)外這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，積極制定相關(guān)政策，經(jīng)過(guò)科學(xué)合理測(cè)算，對(duì)房企入股銀行的持股比例限制做出指導(dǎo)并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。

3、對(duì)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行監(jiān)管。在對(duì)民營(yíng)銀行試點(diǎn)的監(jiān)管中，強(qiáng)化對(duì)關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)督管理是重中之重。銀監(jiān)會(huì)在2004年就已經(jīng)出臺(tái)了《商業(yè)銀行與內(nèi)部人和股東關(guān)聯(lián)交易管理辦法》，在關(guān)聯(lián)交易的認(rèn)定、審核、禁止的交易類型等方面作出過(guò)明確規(guī)定。上述監(jiān)管要求，同樣適用于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行的監(jiān)管，對(duì)我們制定監(jiān)管條例、建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制具有一定的借鑒意義。

監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范股東行為，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的自我約束能力，鼓勵(lì)其主動(dòng)放棄從被入股銀行取得關(guān)聯(lián)貸款的權(quán)利，努力減少關(guān)聯(lián)交易；被入股銀行必須制定關(guān)聯(lián)交易管理制度，并設(shè)立專門的關(guān)聯(lián)交易控制委員會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)審查、批準(zhǔn)交易，對(duì)于其他一些合規(guī)的關(guān)聯(lián)交易，也應(yīng)該采取逐項(xiàng)事前報(bào)告制度；禁止被入股銀行以優(yōu)惠貸款條件和利率向房地產(chǎn)股東提供融資便利；定期加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和被入股銀行之間信貸行為的時(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)測(cè)，嚴(yán)密控制二者之間不正當(dāng)信貸利益的輸送，讓銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的合作在合法合規(guī)的軌道上運(yùn)行。總之，房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行后，一定要嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定辦事，決不能將入股銀行當(dāng)成是自己的“融資平臺(tái)”。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]祝繼高.銀行與企業(yè)交叉持股的理論與依據(jù)——基于國(guó)際比較的研究[J].國(guó)際金融研究，2012.2.

[2]張金鳳.房企開(kāi)啟直接融資模式“聯(lián)姻”銀行或遇監(jiān)管空白[N].國(guó)際商報(bào)，2014.2.14.

[3]鄧麗娟.房企參股商業(yè)銀行投資風(fēng)險(xiǎn)恐捆綁加倍[N].中國(guó)聯(lián)合商報(bào)，2013.11.11.

[4]王肖邦.綠地入股銀行的切身之痛[N].第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2014.4.16.

[5]莫開(kāi)偉.房企入股銀行需高度關(guān)注[N].上海金融報(bào)，2014.1.28.

[6]杜冉樂(lè).高風(fēng)險(xiǎn)的跨界房地產(chǎn)與金融界雙向滲透[N].企業(yè)家日?qǐng)?bào)，2014.1.6.

[7]劉佳子.利率市場(chǎng)化對(duì)我國(guó)城市商業(yè)銀行的影響[D].山東大學(xué)，2013.

[8]孫翠蘭.我國(guó)房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整[J].金融論壇，2005.11.