陳志盛 魏新

摘 要：有線電視向數(shù)字電視的發(fā)展是大勢(shì)所趨，電視節(jié)目從制作和播放都全面數(shù)字化，而有線電視網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，也正逐步走向“網(wǎng)絡(luò)化”、“無帶化”和“信息化”，推動(dòng)廣電網(wǎng)絡(luò)事業(yè)迎接新的挑戰(zhàn)，邁入下一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。為了讓保障性住房里的人們能夠更好的享受現(xiàn)代科技發(fā)展帶來的便利以及更加方便的了解到社會(huì)發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)，鑒于各級(jí)政府對(duì)保障性住房的重視，有線電視網(wǎng)絡(luò)公司應(yīng)給予配合和支持，也要滿足開發(fā)商對(duì)配套建設(shè)費(fèi)用提供一定的優(yōu)惠的訴求，同時(shí)還要考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。這些使得本項(xiàng)目有了其特殊意義。本項(xiàng)目的問題是不能按正常的配套工程收費(fèi)，因而有成本風(fēng)險(xiǎn)；同行競(jìng)爭(zhēng)的問題、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)是否能給本保障住房小區(qū)提供足夠的入住率以保證公司經(jīng)營(yíng)的收益。運(yùn)用項(xiàng)目管理中的成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量、集成等管理理論知識(shí)提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：保障性住房；配套建設(shè)；項(xiàng)目評(píng)估

中圖分類號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）25007702

0 引言

由于保障性住房有線電視配套建設(shè)工程與普通的商品樓不同，具有特殊性，涉及到當(dāng)?shù)卣?、開發(fā)商和有線電視網(wǎng)絡(luò)公司幾方面的關(guān)系，因此在評(píng)估操作實(shí)務(wù)中要關(guān)注權(quán)益狀況，把握價(jià)值內(nèi)涵；其次是由于資產(chǎn)形成跨時(shí)較長(zhǎng)，而且有些內(nèi)容（如光纜線路）屬于隱蔽工程，受實(shí)際條件限制而無法對(duì)其進(jìn)行實(shí)質(zhì)性勘察，而評(píng)估結(jié)果涵蓋的內(nèi)容要做到不重不漏，并嚴(yán)格與其原始賬面價(jià)值構(gòu)成相對(duì)應(yīng)，所以本項(xiàng)目評(píng)估主要根據(jù)工程相關(guān)資料：如規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、竣工文檔和工程建設(shè)合同等，特別注重施工的過程文件，如工程簽證、現(xiàn)場(chǎng)記錄表等，并向相關(guān)管理人員詢問來進(jìn)行。采取正確項(xiàng)目評(píng)估方式，既講求質(zhì)量又注重效率，使得項(xiàng)目評(píng)估有的放矢，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并運(yùn)用現(xiàn)代國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的項(xiàng)目管理理論形成相應(yīng)的對(duì)策。

1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)概況與評(píng)估存在的問題

某保障性住房有線電視配套建設(shè)工程，從分前端機(jī)房光纖配線架（ODF）聯(lián)接原有144B、48B、24B三根光纜，然后新放1條150米16B光纜到該小區(qū)2號(hào)樓車庫(kù)，增設(shè)光纜接頭盒，再新放1條100米8B光纜1號(hào)樓相應(yīng)車庫(kù)位置。2個(gè)光節(jié)點(diǎn)覆蓋的小區(qū)用戶共計(jì)330戶。工程預(yù)算材料成本：187245.11元；施工成本：127944.49元，兩者共計(jì)315189.60元。預(yù)計(jì)每戶均攤費(fèi)用955.12元。

有線電視配套建設(shè)工程項(xiàng)目評(píng)估存在問題主要表現(xiàn)為：工程成本問題、施工進(jìn)度和對(duì)施工設(shè)計(jì)的問題。

1.1 成本進(jìn)度

保障性住房有線電視配套建設(shè)工程項(xiàng)目管理的主要控制要素是工程施工的質(zhì)量、進(jìn)度和成本，從而實(shí)現(xiàn)在保證質(zhì)量的前提下，選擇進(jìn)度和成本結(jié)合的最優(yōu)方案的管理目標(biāo)。以往的管理方式是成本和進(jìn)度分別管理和控制，使得兩者相互之間缺乏緊密的聯(lián)系，由此帶來了相當(dāng)多的問題：當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)展到一定階段時(shí)，實(shí)物工程量（進(jìn)度）并沒有達(dá)到累計(jì)計(jì)劃預(yù)算成本相當(dāng)計(jì)劃量；項(xiàng)目預(yù)算已經(jīng)超出而還有剩余工程量還沒有完成，而要完成剩余的工程量就必須追加預(yù)算，此時(shí)已經(jīng)不能在預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目成本控制了。

1.2 施工設(shè)計(jì)

保障性住房建設(shè)地點(diǎn)的選擇，必須準(zhǔn)確掌握城鄉(xiāng)低收入居民的住房情況，實(shí)事求是地制訂好建設(shè)規(guī)劃。而保障性住房主要面向的是低收入人群，政府牽頭以較為低廉的租賃給有需求的居民、外來務(wù)工者等，這就決定其征用土地、配套資金都要由當(dāng)?shù)卣?cái)政支持，并且不能像普通商品房一樣以盈利為目的，因此使其當(dāng)?shù)貙?duì)居民或外來務(wù)工者等流動(dòng)人員的住房狀況、租賃住房的能力等有個(gè)準(zhǔn)確的調(diào)查，而不能僅依靠抽樣甚至是簡(jiǎn)單現(xiàn)狀分析來推算核定需求，以確保規(guī)劃選址的科學(xué)性，而不會(huì)引起保障性住房建設(shè)階段性過度或不足的問題?；谝陨咸攸c(diǎn)，保障性住房的有線電視配套建設(shè)工程，不緊不能從配套工程費(fèi)中盈利，還要有線電視網(wǎng)絡(luò)自籌資金支持其運(yùn)作，從而銜生出經(jīng)營(yíng)成本的問題。

2 保障性住房有線電視配套建設(shè)工程的評(píng)估方法

一般來說，資產(chǎn)評(píng)估有很多互相關(guān)聯(lián)又各有其各自特點(diǎn)的方法，不可機(jī)械地選擇，應(yīng)因地制宜或因事制宜地選擇，因?yàn)橛心苡秘泿藕饬课磥砥谕找娴膯雾?xiàng)或整體資產(chǎn)、未來風(fēng)險(xiǎn)可以測(cè)算并可用貨幣來衡量、經(jīng)營(yíng)壽命可以預(yù)測(cè)、資產(chǎn)的服務(wù)或用途滿足所有者在經(jīng)營(yíng)上所期望的收益等特點(diǎn)，所以收益法來進(jìn)行評(píng)估。

2.1 資產(chǎn)評(píng)估的方法

國(guó)際上公認(rèn)的三大評(píng)估方法：收益法、成本法和市場(chǎng)法，資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段，是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)價(jià)值類型，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。它是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，其評(píng)定的價(jià)格也是一種模擬市場(chǎng)的行為。評(píng)估方法可以理解為獲取資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)相對(duì)公正的市場(chǎng)價(jià)值所采取的一種途徑，是專業(yè)評(píng)估人士實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)手段。

收益法評(píng)估的技術(shù)路線是通過將被評(píng)估項(xiàng)目未來的預(yù)期收益貨幣化或折現(xiàn)以確定其市場(chǎng)價(jià)值或收益。運(yùn)用該方法的前提就是資產(chǎn)所帶來的預(yù)期收益能夠可靠的預(yù)測(cè)并能夠用貨幣量化，并且與收益相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也能預(yù)測(cè)并能量化。成本法是在現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值后，估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法是以現(xiàn)實(shí)公開市場(chǎng)上的參照物來評(píng)定估算對(duì)象的現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值，該方法所采用的評(píng)估數(shù)據(jù)直接取材于市場(chǎng)，評(píng)估過程直觀。采用市場(chǎng)法評(píng)估的條件之一是能夠在公開市場(chǎng)上獲取與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的可采信的交易資料。

2.2 保障性住房有線電視配套建設(shè)工程的評(píng)估方法選擇

從保障性住房有線電視配套建設(shè)工程的形成及現(xiàn)狀特點(diǎn)來看，它具備收益法使用的四大前提條件，可以通過估算本建設(shè)工程的未來預(yù)期的收益并折現(xiàn)成數(shù)量值，來確定本次保障性住房配套建設(shè)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值，從而為公司帶來效益，而不是賠本。通過分析本項(xiàng)目所處的地理位置的周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，來分析本保障性住房能否為本有線電視網(wǎng)絡(luò)帶來足夠的潛在使用有線電視網(wǎng)絡(luò)的用戶，因?yàn)橛脩糍Y源是本項(xiàng)目創(chuàng)造效益的主體。工程成本減去配套工程費(fèi)為正值，表明有線電視網(wǎng)絡(luò)公司必須投入資本，而是否能回本并創(chuàng)造利潤(rùn)，要看后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。所以從本次評(píng)估目的來看選擇收益法，是可行的。

采用收益法評(píng)估涉及到很多的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，其中主要是收益額、折現(xiàn)率（資本化率）和收益期限三個(gè)基本要素。

其資產(chǎn)未來收益期有限的情況下：

計(jì)算公式可以表達(dá)為：（P為評(píng)估值；Ri為未來第i年的預(yù)期收益；r為折現(xiàn)率或資本化率；t為收益期限）

P=ti=1Ri（1+r）i

其資產(chǎn)未來收益永續(xù)的情況下：

（1）未來收益是等額年金可采用直接資本化處理，計(jì)算公式可以表達(dá)為：P=R/r；

（2）未來收益不等，可采用分段法計(jì)算；

（3）未來收益等差遞增，等差額為B，計(jì)算公式可以表達(dá)為：P=（A/r+B/r2）；

（4）未來收益等比遞增，等比額為S，計(jì)算公式可以表達(dá)為：P=A/（r-S）。

本次保障性住房有線電視配套建設(shè)工程考慮的因素是建設(shè)預(yù)算成本、收取的配套工程費(fèi)、本保障性住房的用戶率、用戶的初裝收入、有線電視基本月租費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)和運(yùn)行后網(wǎng)絡(luò)維護(hù)成本等等。

3 保障性住房有線電視配套建設(shè)工程項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)分析

3.1 項(xiàng)目位置

本項(xiàng)目，落座在某鎮(zhèn)城區(qū)郊區(qū)的工業(yè)重點(diǎn)園區(qū)。項(xiàng)目周圍大概有500-700家工廠企業(yè)，并設(shè)有大型村委會(huì)。本保障性住房小區(qū)擁有良好的環(huán)境，干凈整潔。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有大型的停車位，以及共居民休閑、活動(dòng)的空間，多以三口之家為定位。周邊城區(qū)以及工廠、企業(yè)中層員工，迫切需要租賃或者購(gòu)買該種類型的房源。從我司對(duì)本小區(qū)所開展的市場(chǎng)調(diào)研來看，其入住率已接近99%。再結(jié)合我們上述對(duì)各家業(yè)務(wù)公司做出的了解與分析，我們認(rèn)為：80%及以上的小區(qū)用戶會(huì)享受有線電視業(yè)務(wù)，并配備視訊寬帶。

3.2 資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

由于本工程屬于保障性住房，且基本是由政府主導(dǎo)。但本司同時(shí)也是一家行政事業(yè)單位，理應(yīng)為政府服務(wù)。因此，本公司決定積極響應(yīng)政府的號(hào)召。通過分析項(xiàng)目規(guī)劃資料，我們發(fā)現(xiàn)：對(duì)本配套工程所做出的預(yù)算成本為315189.60元，而收取到的配套工程費(fèi)是250000元，存在較大的成本缺口；另外，根據(jù)物價(jià)局文件規(guī)定，我公司安裝接入過程中，初裝工料費(fèi)可收取50-100元，本文按50元計(jì)算，基本收視費(fèi)終端主機(jī)（26元/月），不計(jì)算分機(jī)費(fèi)，用戶互動(dòng)業(yè)務(wù)費(fèi)，每月20元；其它相關(guān)業(yè)務(wù)，則主要以營(yíng)業(yè)廳所提供的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。由于情況較為復(fù)雜，此處不再詳細(xì)敘述。

3.3 成本與利潤(rùn)測(cè)試報(bào)告

（1）制定項(xiàng)目參數(shù)設(shè)置表（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：用戶占有率暫定80%，用戶數(shù)量264戶）；

（2）制定成本測(cè)算表；

（3）制定利潤(rùn)測(cè)算表。

通過對(duì)上述三份表進(jìn)行計(jì)算和分析，得知經(jīng)營(yíng)三年后，本項(xiàng)目的利潤(rùn)約為34.38%。這是扣除稅金、后期維護(hù)費(fèi)所得出的純利潤(rùn)，但不包含分機(jī)收視費(fèi)、銷售機(jī)頂盒的利潤(rùn)、其它相關(guān)業(yè)務(wù)費(fèi)和某些不可預(yù)見因素。

4 結(jié)語

保障性住房有線電視配套工程包括各種線纜和設(shè)備，各段線路投入使用的時(shí)間不一致，從本工程達(dá)到全網(wǎng)運(yùn)營(yíng)以及發(fā)揮整體效率的角度來考慮，在計(jì)算資金成本時(shí)不以單段線路的完工日期為計(jì)算周期，而以項(xiàng)目整體為使用收益期，我們認(rèn)為從實(shí)際出發(fā)，以資產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)、開始使用的時(shí)間作為收益期的起始點(diǎn)更能客觀反映資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況。在有線電視維護(hù)中要制定有效的管理規(guī)范對(duì)出現(xiàn)的狀況一定要仔細(xì)記錄并以此為可靠性的依據(jù)。確保經(jīng)營(yíng)運(yùn)行期。本文通過對(duì)本項(xiàng)目評(píng)估存在的問題分析及給出相應(yīng)的對(duì)策，在未考慮某些業(yè)務(wù)收益和利潤(rùn)的情況，本項(xiàng)目的三年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可創(chuàng)造34.38%的利潤(rùn)，項(xiàng)目相當(dāng)優(yōu)質(zhì)。

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