“據(jù)說(shuō)紐約市場(chǎng)上的房子掛牌周轉(zhuǎn)的時(shí)間不會(huì)超過(guò)三個(gè)月，你掛出去就有人買(mǎi)，這是一線城市的特點(diǎn)?！?/p>

近年來(lái)，隨著合格境內(nèi)個(gè)人投資者機(jī)制（QDII2）等的推出，國(guó)內(nèi)的海外投資限制不斷放寬，這促使一些機(jī)構(gòu)和高凈值個(gè)人陸續(xù)加入到海外房地產(chǎn)投資的行列。與此同時(shí)，中國(guó)的品牌房企也在積極探索海外投資的新路徑，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通，中海、綠地等都在美國(guó)、歐洲重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)或收購(gòu)物業(yè)。

據(jù)悉，根據(jù)英國(guó)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊（knightfrank）去年上半年披露的數(shù)據(jù)，2009年到2014年，中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元上升至170億美元，6年間增長(zhǎng)超28倍。

那么房企出海的投資前景如何呢？“只要你想賣(mài)就可以賣(mài)出去，據(jù)說(shuō)紐約市場(chǎng)上的房子掛牌周轉(zhuǎn)的時(shí)間不會(huì)超過(guò)三個(gè)月，你掛出去就有人買(mǎi)，這是一線城市的特點(diǎn)?！痹诮谂e行的一次地產(chǎn)峰會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、盛世神州基金董事長(zhǎng)張民耕如是總結(jié)紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易特點(diǎn)。

2013年末，一個(gè)包含9個(gè)項(xiàng)目近2600套出租式公寓的收購(gòu)大單，在休斯敦被中國(guó)私募基金盛世神州美元基金與美國(guó)合作企業(yè)聯(lián)手收入囊中，而在此之前，盛世神州美元基金已經(jīng)在美國(guó)收購(gòu)了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休斯敦。

而其他房企的海外投資步伐同樣穩(wěn)?。褐T如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾斥資9億美元收購(gòu)了芝加哥一處河濱項(xiàng)目，而萬(wàn)科也從吉寶置業(yè)手中收購(gòu)過(guò)一個(gè)新加坡開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)。富力地產(chǎn)從Sultan of Japor手中收購(gòu)了位于馬來(lái)西亞的大塊開(kāi)發(fā)用地。亞太地區(qū)同樣吸引了不少開(kāi)發(fā)商，綠地集團(tuán)登陸泰國(guó)，碧桂園進(jìn)駐馬來(lái)西亞，上海萬(wàn)峰集團(tuán)搶灘老撾。

另外，如綠地集團(tuán)從森林城公司手中收購(gòu)了位于紐約市布魯克林的大西洋廣場(chǎng)，從加州教師退休基金手中收購(gòu)了一塊開(kāi)發(fā)用地，并從布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司手中收購(gòu)了澳大利亞的悉尼綠地中心。

房產(chǎn)投資無(wú)國(guó)界

張民耕認(rèn)為房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界在今天已經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)，在近期的一次地產(chǎn)峰會(huì)上，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者聽(tīng)到他在致辭中自信地說(shuō)道，“中國(guó)地產(chǎn)人的國(guó)際視野和腳步會(huì)越走越遠(yuǎn)?！?/p>

對(duì)于房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界，國(guó)人有一個(gè)逐漸理解的過(guò)程。張民耕回憶說(shuō)，2009年他在洛杉磯參加的一次會(huì)議上聽(tīng)到了這句話，當(dāng)時(shí)還只是把它當(dāng)作了一個(gè)口號(hào)，沒(méi)什么感覺(jué)。但是事后卻越想越覺(jué)得有道理。這次會(huì)議舉辦的時(shí)候恰巧是美國(guó)2008年危機(jī)之后，當(dāng)時(shí)洛杉磯房地產(chǎn)跌到了谷底，房?jī)r(jià)也便宜到了白菜價(jià)。洛杉磯機(jī)場(chǎng)邊上的兩個(gè)辦公樓和一個(gè)停車(chē)樓，建造成本兩億美元，銀行拍賣(mài)開(kāi)價(jià)僅4000萬(wàn)美元?！爱?dāng)時(shí)大家都說(shuō)湊一點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)下來(lái)，但是又都心里沒(méi)有底”，張民耕很遺憾，那時(shí)候“房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界”還只是一個(gè)口號(hào)，沒(méi)有被大家所掌握。后來(lái)這個(gè)房子拍到最后，以?xún)汕f(wàn)美元的價(jià)格被一個(gè)日本商人買(mǎi)走了。

但是現(xiàn)在，房地產(chǎn)無(wú)國(guó)界這個(gè)口號(hào)已經(jīng)變成了現(xiàn)實(shí)，甚至成為了一種潮流，變成了一種標(biāo)準(zhǔn)配置。特別是當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期，在去庫(kù)存、去杠桿，去過(guò)剩產(chǎn)能的艱難跋涉之中，這個(gè)時(shí)候走出國(guó)門(mén)，開(kāi)發(fā)兩個(gè)市場(chǎng)，開(kāi)拓兩種資源，無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)商一個(gè)非常好的選擇，作為一個(gè)投資人也同樣如此。張民耕十分看好投資海外物業(yè)的前景?！拔磥?lái)幾年，對(duì)于地產(chǎn)商和投資者來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)還沒(méi)有進(jìn)行全球化配置和無(wú)國(guó)界的配置，你就OUT了”。

“中國(guó)功夫”發(fā)揮作用

面對(duì)投資海外的風(fēng)險(xiǎn)，張民耕深有感觸。他說(shuō)，在美國(guó)投資有一個(gè)非常大的體會(huì)，就是要學(xué)習(xí)美國(guó)規(guī)矩，包括與房地產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)、法務(wù)、財(cái)務(wù)、金融知識(shí)等。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金在中國(guó)國(guó)內(nèi)所積累的“中國(guó)功夫”，在海外投資時(shí)同樣能發(fā)揮作用。

在美國(guó)，盛世神州參照國(guó)內(nèi)城市劃分的經(jīng)驗(yàn)，將美國(guó)市場(chǎng)也分成一二三線城市，張民耕說(shuō)這些方法行之有效。例如，紐約和舊金山被當(dāng)作一線城市，這些城市的資本金很低，售租比也處于低位，大概在2%-3%，但同時(shí)對(duì)于投資房地產(chǎn)而言顯得“非常安全”，因?yàn)楹芎锰赚F(xiàn)，“只要你想賣(mài)就可以賣(mài)出去，這是一線城市的特點(diǎn)”。

而在他看來(lái)，以波士頓、邁阿密、奧蘭多等為代表的美國(guó)的口岸城市，可以視為二線城市，這些城市都是中國(guó)人耳熟能詳?shù)?。這些城市的特點(diǎn)是資本利潤(rùn)率高，在5%-6%，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不高。

另外，盛世神州將內(nèi)陸的芝加哥、華盛頓、拉斯維加斯等城市歸結(jié)為第三類(lèi)城市。張民耕觀察了這些城市的特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)在這類(lèi)城市投資地產(chǎn)可能收益率很高，要達(dá)到7%-8%，但同時(shí)也需要注意風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)是為了賣(mài)，一定要想清楚到時(shí)候能不能賣(mài)出去。

進(jìn)行城市分類(lèi)之后，中國(guó)房企在產(chǎn)品線方面的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在美國(guó)也大有用武之地。張民耕感慨，房地產(chǎn)的“中國(guó)功夫”非常有用，比如抓住剛需市場(chǎng)，在美國(guó)同樣奏效。他舉例說(shuō)，美國(guó)有一種產(chǎn)品是出租式公寓和學(xué)生公寓，這個(gè)市場(chǎng)是美國(guó)最大眾的市場(chǎng)。在美國(guó)，60%的人有房，40%人租房，就全國(guó)看租賃市場(chǎng)非常大、穩(wěn)定，而且有抗風(fēng)險(xiǎn)能力，出租率很高。所以無(wú)論是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，新就業(yè)的人增多，還是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)，人們退出買(mǎi)房市場(chǎng)，都需要緊抓剛需市場(chǎng)。

對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)和投資者來(lái)說(shuō)，設(shè)定盈利和風(fēng)險(xiǎn)控制的平衡機(jī)制非常重要。需要設(shè)置積極進(jìn)取的盈利模式和嚴(yán)格謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)控制，并隨時(shí)微調(diào)投資戰(zhàn)略和策略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和收益性的平衡。其中，利率是投資海外市場(chǎng)的房企所時(shí)時(shí)關(guān)心的。張民耕分享了一些簡(jiǎn)單經(jīng)驗(yàn)，諸如預(yù)測(cè)資金成本時(shí)通常對(duì)利率的估值多一些，保守一些，不能太激進(jìn)。另外，購(gòu)買(mǎi)利率保險(xiǎn)也十分有必要。盛世神州購(gòu)置了十年期的利率保險(xiǎn)，在4%以上時(shí)，保險(xiǎn)公司會(huì)進(jìn)行賠付，而在4%以下時(shí)由公司自己來(lái)承擔(dān)?！坝绕涫敲缆?lián)儲(chǔ)加息之后，發(fā)現(xiàn)利率保險(xiǎn)也是很有必要的”。

據(jù)了解，經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，盛世神州在美投資主要以并購(gòu)和購(gòu)買(mǎi)為主，在經(jīng)濟(jì)上行的時(shí)候則開(kāi)始建設(shè)，也建一些獨(dú)立屋。當(dāng)前的階段，則是并購(gòu)和建設(shè)兩方面結(jié)合進(jìn)行。