近日，有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)稅立法的初稿已基本成形，未來(lái)房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。

房?jī)r(jià)上漲促征稅？

房地產(chǎn)稅的話(huà)題并不新鮮。早在房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的2013年7月，國(guó)家稅務(wù)總局就下發(fā)通知，明確研究擴(kuò)大個(gè)人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。而在2014年8月博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政部相關(guān)人士也指出，房產(chǎn)稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實(shí)施。

而過(guò)了這個(gè)階段，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話(huà)題突然降溫了。原來(lái)，在后續(xù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)降溫的過(guò)程中，無(wú)論是政府層面還是企業(yè)、消費(fèi)者層面，都在關(guān)心“去庫(kù)存”的話(huà)題。所以，當(dāng)時(shí)的輿論關(guān)注焦點(diǎn)基本上是圍繞房企降價(jià)、企業(yè)兼并、庫(kù)存高聳等內(nèi)容，而對(duì)于征稅的話(huà)題似乎不太感冒。更重要的是，如果在市場(chǎng)降溫的時(shí)候談及房地產(chǎn)稅，會(huì)吃閉門(mén)羹，落個(gè)吃力不討好的下場(chǎng)。畢竟從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該政策性質(zhì)定義為降溫劑，對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)是有利空效應(yīng)的。

但現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的波動(dòng)，房?jī)r(jià)的上漲再次成為市場(chǎng)的矛盾。換句話(huà)說(shuō)，部分市場(chǎng)領(lǐng)域已經(jīng)存在必須降溫的新考慮。房地產(chǎn)稅的推出作為市場(chǎng)化的調(diào)控手段，更能發(fā)揮慢性藥效的作用。

城鎮(zhèn)土地使用稅的角色

其實(shí)在房地產(chǎn)稅的推進(jìn)過(guò)程中，市場(chǎng)上存在各類(lèi)困惑。比如媒體常?；煜朔慨a(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的概念。相對(duì)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅這個(gè)概念并不陌生。而房地產(chǎn)稅的概念則更為寬泛，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都可以劃為房地產(chǎn)稅。目前房地產(chǎn)稅的改革，繼承了房產(chǎn)稅改革的思路，并對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅方式進(jìn)行了梳理。

值得注意的是，此次報(bào)道指出房地產(chǎn)稅的改革會(huì)加入城鎮(zhèn)土地使用稅的內(nèi)容。如果是這樣一個(gè)定義，那么基本上可以認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不光要征收房產(chǎn)持有的內(nèi)容，還要征收土地占有的那一部分。否則，從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅，為什么要平白無(wú)故添加一個(gè)“地”字呢？換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)稅改變了過(guò)去單純以房屋為計(jì)稅對(duì)象的做法，目前則加入了土地的相關(guān)內(nèi)容。

這樣一個(gè)考慮符合目前土地集約節(jié)約利用的效果。而且從稅法的角度看，也能夠較大程度地影響住房持有的成本機(jī)制。因?yàn)閺膶?shí)際情況看，很多住宅價(jià)格的上漲過(guò)程，多半是依賴(lài)土地的增值而完成的。換言之，從調(diào)節(jié)住房資源分布的角度看，對(duì)相應(yīng)土地增值部分進(jìn)行課稅，利好稅源的擴(kuò)大。

更重要的是，這會(huì)使得后續(xù)房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍繼續(xù)擴(kuò)大。過(guò)去城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行征收，這可能意味著后續(xù)此類(lèi)區(qū)域也將逐漸被納入到房地產(chǎn)稅征收的范圍。試點(diǎn)的城市范圍將擴(kuò)大，而且有“下鄉(xiāng)”的傾向。

另外，加入了城鎮(zhèn)土地使用稅后，后續(xù)的稅賦負(fù)擔(dān)會(huì)有兩個(gè)改革和發(fā)展方向。第一、從趨勢(shì)看，會(huì)有加大稅負(fù)的可能。第二則會(huì)涉及到調(diào)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，即房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在其中的稅負(fù)構(gòu)成可能會(huì)有所調(diào)整。在稅率制定過(guò)程中，將根據(jù)各地土地上漲的幅度來(lái)推算房?jī)r(jià)上漲的幅度，并因此制定相應(yīng)的稅率。

中產(chǎn)階層的焦慮感

談及房?jī)r(jià)的利空效應(yīng)，可能對(duì)于中產(chǎn)階層而言會(huì)比較忐忑不安。原因是，如果房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制被破壞了，住房的保值增值的效果就會(huì)被削弱。那么持有住房的意義在哪里呢？而讓此類(lèi)群體更關(guān)心的問(wèn)題是，目前多套住房持有的情況下，是否會(huì)面臨更大程度的課稅。

從目前房地產(chǎn)稅的改革思路看，抑制多套住房持有的沖動(dòng)是其中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。尤其在一線(xiàn)城市中，居民多套住房持有的現(xiàn)象比較普遍。尤其對(duì)于上海這樣的城市而言，是否會(huì)成為房地產(chǎn)稅新版本的重點(diǎn)試驗(yàn)城市，自然會(huì)引發(fā)關(guān)注。

對(duì)于中產(chǎn)階層而言，持有多套住房往往也代表了其資產(chǎn)配置的思路和特點(diǎn)。而近期其他金融資產(chǎn)的波動(dòng)也讓其投資過(guò)程更顯焦慮。更糟糕的是，有部分投資者雖然持有多套住房，但也擔(dān)心目前拋房是否會(huì)有人接盤(pán)？比如說(shuō)，過(guò)去部分投資者持有多套小戶(hù)型住房，可是在目前的購(gòu)房環(huán)境下，小戶(hù)型住房的持有實(shí)際上并不劃算，畢竟信貸政策比較寬松，中大戶(hù)型更顯得緊俏。

所以，在房地產(chǎn)稅政策的推進(jìn)過(guò)程中，是繼續(xù)持有還是拋售住房，其實(shí)一直困擾著此類(lèi)群體。相關(guān)媒體做過(guò)計(jì)算，目前一套100萬(wàn)元的住房，一年的房地產(chǎn)稅可能要四五千元。如果考慮到此類(lèi)稅費(fèi)，那么后續(xù)物業(yè)租賃的盈利空間會(huì)立馬縮減。這時(shí)，對(duì)于一些炒房群體來(lái)說(shuō)，住房從香餑餑變成了燙手山芋。

實(shí)際上，從政策趨勢(shì)看，首套住房持有并不會(huì)有太大的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。而多套住房持有的風(fēng)險(xiǎn)似乎會(huì)加大。雖然房地產(chǎn)稅政策可能要在2016年后才能真正落地，但現(xiàn)在提前發(fā)出預(yù)警，并非小題大做。

1 房地產(chǎn)稅

這樣一類(lèi)稅種非常多，比如房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，主要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節(jié)，主要征收耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。

2 城鎮(zhèn)土地使用稅

以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種資源稅。