【摘要】房地產(chǎn)一直是當前中國熱門的話題，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理者，如何提高開發(fā)工程項目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點。文章闡述了當前房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀，針對相關(guān)問題，探討了項目管理優(yōu)化措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā) ；工程項目；管理

引 言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述

當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設(shè)計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

1、項目風險管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。

2、項目成本管理問題

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策

1、項目開發(fā)中的管理對策

在房地產(chǎn)開發(fā)項目剛起步時，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個階段的重要工作，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：第一，依照營銷部做出的市場調(diào)查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規(guī)模和需求等級以及需求量做出合理的規(guī)劃。第二，與規(guī)劃部門積極地溝通。運用其對相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項目總體規(guī)劃的指標。第三，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等相關(guān)法律，進行設(shè)計方案的競標。

2、項目施工中的管理對策

房地產(chǎn)項目的施工管理有內(nèi)容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標實現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的成本、工期、質(zhì)量這三個方面進行嚴格控制。

（1）對施工合同的管理

施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應、工期、工程質(zhì)量獎罰等進行明確的約定。

（2）施工質(zhì)量的控制

對施工質(zhì)量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，負責管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術(shù)的標準驗收。驗收合格一項，才能進行下項工序。第二，對施工企業(yè)嚴格監(jiān)督，保證達到工序的質(zhì)量標準，實行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。第三，對工程所用材料要管理得當。嚴格按照設(shè)計要求與合同約定，對市場做好調(diào)查，掌握市場材料信息。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運用招標的形式選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。

（3）工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計?？梢越ㄗh施工單位采用project或p3軟件對項目進度進行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時進行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。

（4）成本的控制

政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。

（5）安全的控制

房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

結(jié)束語

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了一個新的歷史階段，市場規(guī)模不斷擴大，企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好項目管理，是企業(yè)生存的根本，也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。

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