【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它推動了國家的發(fā)展，與一個國家經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)。同時，房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金是房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的先決條件。本文在簡介了目前房地產(chǎn)的融資渠道的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)融資存在的問題形成的主要原因，并針對這些問題提出了相應(yīng)的完善房地產(chǎn)金融市場措施，例如完善國家相關(guān)金融法律法規(guī)、實行適度寬松的貨幣政策、實行多元化的融資渠道、提高資金的利用率等。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)；項目融資；完善法規(guī)；多元化融資；提高利用率

1、引言

進(jìn)入二十一世紀(jì)，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，特別是近十年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了火熱的黃金十年，這給我國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了巨大的機遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在此期間取得了巨大的效益，然而任何事情的發(fā)展都不可能是一帆風(fēng)順的，房地產(chǎn)開發(fā)商在融資方面遇到了各種各樣的問題，這使得一些房地企業(yè)的發(fā)展遇到了很大的瓶頸。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)對于資金具有強烈的依賴性。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資問題的進(jìn)行研究迫在眉睫。

目前，國際上的房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)融資問題的研究在最近幾年掀起了新的熱潮。房地產(chǎn)投資信托在美國發(fā)展的時間是最為悠久的，因此也較為發(fā)達(dá)，大多數(shù)關(guān)于此的文獻(xiàn)也都是出自于美國的，涉及到REITS發(fā)展的各個方面。通過分析房地產(chǎn)投資信托資金與利率的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金對股市乃至全國經(jīng)濟都有著至關(guān)重要的作用（Steve Bergsman，2006）。房地產(chǎn)開發(fā)商主要是選擇和管理外來投資，通過合并、收購和具體項目的資金籌措，來研發(fā)內(nèi)部投資（Hughes，P.J.2005，2004）。國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為目前我國房地產(chǎn)過分的依賴銀行貸款，存在融資渠道單一，融資困難，融資成本高等問題。房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此開發(fā)商必須要發(fā)展尋找新的、更加適合自己的融資方式，解決企業(yè)的融資難題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商項目融資現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀

從表1-1分析可以得知，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)的資金總需求總體上是在逐年遞增的。國內(nèi)貸款總額在2011年增速較低，僅有3.92%，這與2010年的“國十一條”等調(diào)控政策有密不可分的關(guān)聯(lián)，2013年增速達(dá)到33.12%，較前兩年有顯著提高。自籌資金增速較2010年有下降趨勢，其他資金來源增速呈緩慢增長態(tài)勢，而利用外資和外商直投波動較大。

從圖1-1中可以看出，其他資金來源和自籌資金占了全部資金來源的近75%，分別為45%和39%，國內(nèi)貸款占16%。

由此看出，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)除了依賴傳統(tǒng)的商業(yè)貸款融資外，也在積極尋找其他的資金來源途徑，豐富企業(yè)的融資渠道。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商項目融資的主要渠道及特點如下所述：

1.國內(nèi)貸款及特點

在當(dāng)前的形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的的主要融資渠道依然是商業(yè)銀行貸款，但是這種渠道受到國家近年來一些政策的限制，增長的速度大不如以前。近年來，銀行存款的準(zhǔn)備金率是不斷上升，間接地提高了銀行的貸款利率，使得房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)的利息大大加重，直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

2.上市融資及特點

上市融資對于很多開發(fā)商來說是一種很不錯的融資方式，它不僅可以減少企業(yè)負(fù)債率，還可以降低融資成本。但是上市融資審查嚴(yán)格，對發(fā)行人的累積現(xiàn)金流量、累積營業(yè)收入、發(fā)行股本總額、凈利潤等指標(biāo)都有嚴(yán)格的限制規(guī)定，因此能夠滿足要求進(jìn)行上市融資的開發(fā)商甚少，一般來說只有少數(shù)實力較強的開發(fā)商才能利用上市進(jìn)行融資。又因為房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，國家是絕對不允許它發(fā)生較大的波動，因而對上市融資也持相對穩(wěn)健的態(tài)度。

3.房地產(chǎn)投資信托及特點

房地產(chǎn)投資信托是建立在商業(yè)信托組織的基礎(chǔ)上的，它能夠聚集多個投資者的資金，是收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種方式（韓彥峰，2011）。投資信托是房地產(chǎn)開發(fā)商在有限的融資方式下的一種很好的補充?；阢y行信貸融資日趨困難的背景下，這種方式逐漸受到廣大開發(fā)商的歡迎。《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等以規(guī)范信托融資的文件的發(fā)布進(jìn)一步促進(jìn)了該方式在我國的發(fā)展。

4.房地產(chǎn)債券融資及特點

房地產(chǎn)債券融資具有集資多、使用權(quán)限自由、債券利息稅前支付等優(yōu)點，但是目前有資格以該方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的開發(fā)商不多，只有國有獨資公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司、上市公司才有資格進(jìn)行債券融資，而需要更多融資渠道的中小型企業(yè)卻無法依靠此方式進(jìn)行融資。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商項目融資難問題成因分析

3.1金融市場法律體系不完善

目前，金融市場中的法律法規(guī)還存在很多的漏洞，這些漏洞同樣存在于房地產(chǎn)融資市場的法律法規(guī)中。盡管在過去的幾十年中，國家始終致力于完善我國融資市場的法律體系，但是仍然存在很多地方需要完善。目前，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)都存在很多的問題，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等一系列法規(guī)都有待完善；同時，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的的法律法規(guī)也有所欠缺，如《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《投資基金法》等。

3.2開發(fā)商融資利用率偏低

中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心近期發(fā)布的“2012年中國房地產(chǎn)企業(yè)500強”的測評結(jié)果顯示，資金的利用效率是決定房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實力排名的關(guān)鍵因素（陳興平，2003）。在2011年信貸緊張資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為中房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，“快進(jìn)快出”模式有更大的生存空間。然而現(xiàn)實中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資利用率較低，造成資金的周轉(zhuǎn)緩慢，從而對資金的總需求量大，影響了項目的順利開發(fā)，給房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來的諸多的不便，也間接決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的能否存活下去，或者是成功或者是失敗。

3.3開發(fā)商信用缺失

在面臨誠信危機的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了各種各樣的誠信缺失。市場經(jīng)濟的最基本特征是信用經(jīng)濟，一切經(jīng)濟活動的順利進(jìn)行都依賴于信用的保證。在房地產(chǎn)的融資活動中，由于資金需求方和資金供給方客觀存在信息的不對稱性，一般資金需求方比供給方更了解自己的經(jīng)營情況、償債能力，資金供給方為規(guī)避放貸風(fēng)險，只有那些信用良好的房地產(chǎn)開發(fā)商才會被給予授信，而那些信用不佳的房地產(chǎn)開發(fā)商往往會被拒之門外，融不到資，或者資金獲取不夠，造成開發(fā)商融資活動不能順利進(jìn)行。

3.4開發(fā)商融資創(chuàng)新不足

目前我國城市化進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，隨之帶來的就是房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，而此時國外的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了相對穩(wěn)定的階段，而且關(guān)于房地產(chǎn)融資方面的研究也更加先進(jìn)。我國的房地產(chǎn)開發(fā)商所沿用的融資方式大多都是借鑒國外幾年甚至是幾十年前的方式，缺乏創(chuàng)新，并且一定程度上與我國的實際情況相脫節(jié)，這種情況嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)金融服務(wù)水平和防范風(fēng)險能力的提高。為了擺脫目前我國房地產(chǎn)業(yè)在融資方面遇到的問題，我國必須提高創(chuàng)新意識，在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗的同時結(jié)合我國國情，研發(fā)更多種的創(chuàng)新工具、理論，豐富融資渠道，爭取盡快縮短與發(fā)達(dá)國家之間的差距。

4、解決房地產(chǎn)開發(fā)商項目融資問題的建議與對策

隨著市場競爭的加劇，資金限制成為制約房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個關(guān)鍵因素，對于房地產(chǎn)項目融資問題的研究已經(jīng)刻不容緩。通過調(diào)查研究和綜合分析，筆者認(rèn)為，有關(guān)方面應(yīng)該采取相應(yīng)的措施與對策。

4.1 完善國家相關(guān)金融法律法規(guī)

這是目前我們最應(yīng)該努力去完成的一個改善方法。我們應(yīng)該加快完善房地產(chǎn)項目融資金融立法。從兩個方向進(jìn)行調(diào)整：一是對于現(xiàn)行的法律法規(guī)的調(diào)整，考慮如何能使房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)融資的發(fā)展；二是制定新的法律法規(guī)，完善原有的融資法律體系，使得法律不僅能夠規(guī)范融資市場，同時給融資人帶來更多的便利、實惠。法律作為最高的社會準(zhǔn)則，其重要作用就是規(guī)范人們的行為，若要保證房地產(chǎn)融資市場的健康發(fā)展，必須有一套與之相配應(yīng)的法律體系，這套體系必須全面、公正、以人為本，融資市場才能安定有序的發(fā)展。

4.2 實行適度寬松的貨幣政策

長期以來我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度高，融資渠道單一，貨幣政策的主要工具就是調(diào)整法定存款準(zhǔn)備金率（楊開明，2004）。雖然近期商業(yè)銀行為了配合中央政策的導(dǎo)向，出現(xiàn)了較為明顯的信貸規(guī)模擴張跡象，但面臨經(jīng)濟下滑的較大風(fēng)險，所以商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款態(tài)度依然謹(jǐn)慎。實行適當(dāng)寬松的貨幣政策有以下幾個積極的方面：一是減輕了我國財政政策的擠出效應(yīng)，實現(xiàn)“保八”目標(biāo)的完成；二是重振房地產(chǎn)市場的信心；三是緩解了資金流動性的困難。

4.3 不斷地完善金融市場

2006年12月11日起，中國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場進(jìn)入了全面開放的新時期，金融業(yè)所面臨的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。我國金融業(yè)身處于變化之中，應(yīng)該積極進(jìn)行自身的改革，筆者認(rèn)為可從以下幾方面著手：一是提高金融監(jiān)管能力，遵循“以我為主、循序漸進(jìn)、安全可控、競爭合作、互利共贏”的二十字方針，而且在履行WTO承諾的基礎(chǔ)上，為中外資金融資房企創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境；二是要構(gòu)建多層次的金融市場體系，改進(jìn)和完善金融市場的運行機制，深化利率匯率改革，大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，加快發(fā)展直接融資，改善房企金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；三是深化金融結(jié)構(gòu)改革，提高中國金融企業(yè)競爭力。通過以上方法進(jìn)一步改善我國房地產(chǎn)金融市場，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展再添活力。

4.4 采取多元化的融資模式

目前我國的房地產(chǎn)業(yè)對于銀行信貸具有較強的依賴性，融資格局單一，一但國家為了降低金融風(fēng)險而制定一些限制銀行信貸的政策，房地產(chǎn)業(yè)必然受到極大的打擊。通過研究分析國外的融資模式并結(jié)合我國實際情況，我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)建立自有資金、房地產(chǎn)投資信托、銀行信貸組合為核心，配合上市融資、證券融資等多種渠道的房地產(chǎn)多元化融資模式。合理的將各種融資方式結(jié)合起來，不同的形勢下采取不同的融資策略，這樣既能最大程度上降低風(fēng)險、降低企業(yè)的資金成本，又能充分獲得各種融資方式籌得的資金。

4.5 提高資金利用率

投資者要想長期在市場生存，必須要提高資金的利用率，在同等行業(yè)水平上更快地獲利。因此，也就必須要做到擁有更扎實的基本功、更豐富的實踐經(jīng)驗以及快速的應(yīng)變思路。而這正是房企在資金計劃編制中遇到的難題，因此，在建立全面的資金計劃時，多個部門間應(yīng)該相互配合。在資金計劃編制時，數(shù)據(jù)的來源一定要與設(shè)計業(yè)務(wù)結(jié)合，項目的資金計劃還需要考慮投資計劃、開發(fā)計劃、采購計劃、銷售計劃等；在資金計劃的控制階段應(yīng)結(jié)合業(yè)務(wù)手段，控制費用、銷售、成本、進(jìn)度等。在資金計劃中，不僅要注重數(shù)量計劃，還要關(guān)注時間節(jié)點，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合成本、工程、銷售和進(jìn)度來制定合理的資金計劃，從而達(dá)到細(xì)化管理的目的。只有這樣才能更好的提高資金的利用率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

結(jié) 論

本文總結(jié)分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)項目融資遇到的各種問題及解決各種問題的各種對策與措施?？梢钥闯?，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)中使用的最多的一種融資方法，為控制房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)過熱局面，國家出臺了一系列嚴(yán)格控制房地產(chǎn)銀行信貸的政策，從實證數(shù)據(jù)上來看，宏觀調(diào)控也確實起到了一些作用，但是由于短期內(nèi)無法找到其他合適的融資渠道，因而在一定的時期內(nèi)，銀行貸款仍然是房地產(chǎn)開發(fā)的重要融資方式。

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