隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇。要向管理要效益，房地產(chǎn)成本管理控制變得非常重要。

成本管理體系包括目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系，分別從事前、事中、事后過(guò)程反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。

一、目標(biāo)成本管理體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)線(xiàn)生產(chǎn)，把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到每個(gè)階段有目標(biāo)成本，有的放矢。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢(qián)有計(jì)劃，有目標(biāo)。

這是房地產(chǎn)公司最常使用的成本管理方式。對(duì)房地產(chǎn)公司而言目標(biāo)成本管理的基本思想是制定目標(biāo)成本，可行性研究有估算、方案階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)有概算、施工圖有預(yù)算。將預(yù)算按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施，持續(xù)改進(jìn)。

在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本在開(kāi)發(fā)全過(guò)程中始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中。原則上，每一個(gè)版本目標(biāo)的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在可研階段要進(jìn)行目標(biāo)成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對(duì)投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開(kāi)始逐漸的精準(zhǔn)和細(xì)化。到總體規(guī)劃階段，應(yīng)確定目標(biāo)成本概算；在工程施工藍(lán)圖出圖后，目標(biāo)成本預(yù)算確定，并形成最后定稿的版本。

很多相似的多項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過(guò)各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中可能的問(wèn)題并采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用過(guò)去項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供借鑒，避免犯重復(fù)相同錯(cuò)誤，也可以對(duì)編制新的目標(biāo)成本有借鑒的作用。

建立目標(biāo)的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)：?jiǎn)雾?xiàng)工程、單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程，向前是分解，向后就是匯總。綜合公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出分不同業(yè)態(tài)類(lèi)型能兼容幾套全成本樹(shù)，作為各業(yè)態(tài)目標(biāo)成本制訂的基線(xiàn)。

建立規(guī)范的流程，以便操作有標(biāo)準(zhǔn)。定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。

二、責(zé)任成本管理體系

目標(biāo)成本制訂以后一定要按目標(biāo)的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)將成本逐項(xiàng)分解到部門(mén)，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。 在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門(mén)，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門(mén)承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。

誰(shuí)來(lái)做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？

“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依” 。

在明確目標(biāo)的前提下，怎樣進(jìn)行責(zé)任界定，就是責(zé)任管理要討論的問(wèn)題。“責(zé)任成本”是一種以成本控制為導(dǎo)向的績(jī)效體系，通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性，令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為。

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況，其目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來(lái)自“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來(lái)看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)施。

三、 動(dòng)態(tài)成本管理體系

由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見(jiàn)的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。

動(dòng)態(tài)成本有三個(gè)方面：合同性成本、非合同性成本、待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹?，建立?dòng)態(tài)成本臺(tái)賬。

主線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線(xiàn)可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

在施工圖設(shè)計(jì)完畢后整個(gè)施工過(guò)程中，客戶(hù)的變化，市場(chǎng)行情的變化等等都會(huì)導(dǎo)致以上確定的目標(biāo)成本發(fā)生變化。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目這樣開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，怎樣進(jìn)行動(dòng)態(tài)的成本控制，也是目標(biāo)成本管理的新課題。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷(xiāo)決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。

總而言之， 通過(guò)以上對(duì)目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系分析。得出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三方面的內(nèi)容，第一是成本管理的流程與制度體系，其次是控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，數(shù)據(jù)積累和沉淀。第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

作者介紹：夏友群， 石河子大學(xué)在讀MBA碩士研究生。曾從事施工企業(yè)建筑工程招投標(biāo)、施工管理工作十年，房地產(chǎn)管理工作九年，累計(jì)工作年限十九年。國(guó)家注冊(cè)一級(jí)建造師、監(jiān)理工程師、造價(jià)工程師、高級(jí)工程師。