【摘要】城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)有著密切的聯(lián)系，兩者都是以用地區(qū)位的選擇為基礎(chǔ)的。房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求最大的經(jīng)濟(jì)利益，必然選擇最佳用地區(qū)位和最佳開發(fā)方式；而城市規(guī)劃則是以合理布局城市用地為手段，實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的最佳目標(biāo)。這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃有著密切的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)開發(fā)需要城市規(guī)劃的正確引導(dǎo)，需要依據(jù)城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃；而城市規(guī)劃也需借助房地產(chǎn)開發(fā)來深化、實(shí)施。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 協(xié)調(diào)機(jī)制

前言

進(jìn)入20 世紀(jì)90 年代，我國房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)遇到了不少前所未有的問題。如何利用城市規(guī)劃來協(xié)調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展成為研究的新熱點(diǎn)。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展這一思維模式的產(chǎn)生根源于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中問題的深切關(guān)注。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中問題的反思必然要把視角指向?qū)Τ鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制的研究。

一、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用

1、確定開發(fā)用地的性質(zhì)和用途

城市規(guī)劃根據(jù)城市發(fā)展方向，劃分城市用地功能分區(qū)，確定用地性質(zhì)。不同性質(zhì)的用地，其單位面積所發(fā)揮的經(jīng)濟(jì)效益是不同的，而投資效益又是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)注的問題。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)。應(yīng)該按照規(guī)劃確定的內(nèi)容和提出的條件，對(duì)不同性質(zhì)的用地確定不同性質(zhì)的開發(fā)用途。房地產(chǎn)開發(fā)必須要在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇合適的地段進(jìn)行開發(fā)。只有這樣，才能使城市開發(fā)和建設(shè)有序、協(xié)調(diào)、健康地發(fā)展。

2、確定開發(fā)的用地規(guī)模

當(dāng)土地的需求量增加時(shí)，可供開發(fā)的土地價(jià)值就會(huì)上升，房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值也會(huì)隨之提高。因此，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)的用地規(guī)模，不僅有利于城市土地價(jià)值經(jīng)常保持在較高的水平，使房地產(chǎn)業(yè)受益，而且還有利于提高城市土地開發(fā)利用程度。由于在城市開發(fā)活動(dòng)中，對(duì)不同行業(yè)的用地，其投資收益是不同的，這就往往導(dǎo)致開發(fā)部門總是趨向收益高的行業(yè)進(jìn)行開發(fā)。這樣，就會(huì)使利潤高的行業(yè)用地規(guī)模出現(xiàn)膨脹，導(dǎo)致城市用地結(jié)構(gòu)失衡，規(guī)模失控，地價(jià)下降。因此，城市規(guī)劃既要對(duì)城市總用地規(guī)模進(jìn)行控制，又要對(duì)不同用途的地塊確定合理的規(guī)模，抑制高收益用地的過度膨脹，制止以高收益擠占低收益用地，保證必要的低收益用地規(guī)模，使城市用地結(jié)構(gòu)保持合理的比例，引導(dǎo)房地產(chǎn)有序開發(fā)。

3、確定用地的開發(fā)強(qiáng)度

為使城市土地利用與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相適應(yīng)，城市用地的開發(fā)強(qiáng)度必須得到有效的控制。城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度，受到其使用性質(zhì)和對(duì)周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的有效手段

近年來，城市建設(shè)引人開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)部門逐漸成為城市建設(shè)的主體，成了城市發(fā)展代理者的角色。有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善。

1、房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)更趨合理

城市的用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)、功能分區(qū)都受到城市內(nèi)部土地利用經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約與影響，這種無形的力量，對(duì)城市的布局結(jié)構(gòu)起著潛在的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。城市土地經(jīng)過綜合開發(fā)后，對(duì)用地單位實(shí)行有償使用，使土地體現(xiàn)其真正的內(nèi)在價(jià)值，用地單位必將認(rèn)真分析確切需要的土地使用價(jià)值與付出的土地代價(jià)能否相稱，促使其節(jié)約用地、合理用地。這樣房地產(chǎn)價(jià)格這一強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿，不僅使原有的多征少用、征而不用的浪費(fèi)土地現(xiàn)象得到抑制，而且促進(jìn)了城市各種功能用地在地域空間上的分布更加合理，使其獲得最佳的利用區(qū)位。在城市規(guī)劃實(shí)施過程中，房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制的引入，將使城市內(nèi)部的地域分化、結(jié)構(gòu)布局等都受到城市開發(fā)要求的約束與調(diào)節(jié)。通過對(duì)城市現(xiàn)有的用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)進(jìn)行多方面、多層次的調(diào)整完善，使城市設(shè)施齊全、功能完善、環(huán)境優(yōu)美，工業(yè)、交通、居住、公建、倉儲(chǔ)等各種用地各盡其能，從而達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)得益與城市自身發(fā)展要求在一定程度上的統(tǒng)一，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)更趨合理。

2、房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市的更新

舊城更新規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分。通過房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)城市老城區(qū)的布局結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)進(jìn)行更新和完善，是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的重要步驟。通過房地產(chǎn)開發(fā)手段，可以使原有城區(qū)獲得一定程度的復(fù)興，為其增加和輸人新的活力，促進(jìn)城市有機(jī)整體協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著城市的發(fā)展，舊城更新在城市規(guī)劃和建設(shè)中的比重越來越大，其內(nèi)容和方式日益深化。一方面，可在舊城內(nèi)進(jìn)行居住區(qū)的綜合開發(fā)，調(diào)整人口、用地分布，完善用地布局結(jié)構(gòu)；另一方面，可對(duì)老城區(qū)中心進(jìn)行以更新改造為主的綜合性再開發(fā)，強(qiáng)化中心區(qū)的功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)分布的用地構(gòu)成，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境的整治和設(shè)施的改造，促進(jìn)中心地區(qū)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市的拓展

開辟新區(qū)是對(duì)城市的一種拓展，通過新區(qū)建設(shè)在選址、功能上的調(diào)整完善作用，適應(yīng)了規(guī)劃對(duì)用地布局的要求，為原有城市注人了新的活力。以新區(qū)開發(fā)為主的城市擴(kuò)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)手段的引人是非常重要和有效的。在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，通過房地產(chǎn)開發(fā)，既可提供城市建設(shè)資金，又可對(duì)新區(qū)開發(fā)的土地性質(zhì)、規(guī)模、位置的擇定符合城市規(guī)劃的意圖和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既滿足開發(fā)的要求，又保證規(guī)劃的實(shí)施、落實(shí)。

三、促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的對(duì)策措施

如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾，促進(jìn)二者形成良性互動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展，成為當(dāng)前城市規(guī)劃界和房地產(chǎn)業(yè)界亟待解決的問題。需要注重以下幾點(diǎn)：

1、運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)雙邊協(xié)調(diào)

科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。這是建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的根本指針，也是我們協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)矛盾的指導(dǎo)思想，以及建立二者協(xié)調(diào)機(jī)制的基礎(chǔ)和前提。一方面，要堅(jiān)持政府組織、專家領(lǐng)銜、部門合作、公眾參與、科學(xué)決策的原則，編制好城市規(guī)劃，正確引導(dǎo)和帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)也要按照城市規(guī)劃的要求，進(jìn)行合理開發(fā)、科學(xué)開發(fā)。前者要兼顧后者，后者要服從前者。既不宜過分強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，又不可過分強(qiáng)調(diào)短期效益，損害城市公眾利益，影響城市未來發(fā)展，盡量在環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益上達(dá)成一致，要強(qiáng)調(diào)專家論證的科學(xué)性和獨(dú)立性，注意聽取來自房地產(chǎn)開發(fā)方面的意見和建議，提高公眾參與度和決策的正確性，真正體現(xiàn)城市規(guī)劃的綜合性、全局性特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)良性互動(dòng)、和諧發(fā)展。

2、運(yùn)用政策和法律手段加強(qiáng)雙邊制控

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策和法律條文不少，但執(zhí)行不力。因此，要建立和完善監(jiān)管系統(tǒng)，建設(shè)一支政治強(qiáng)、業(yè)務(wù)精、作風(fēng)硬的執(zhí)法監(jiān)管隊(duì)伍，針對(duì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管。在城市規(guī)劃方面，主要監(jiān)管是否依法修編和執(zhí)行規(guī)劃。建立和完善管理制度，控管制度、專家評(píng)審制度、聯(lián)席會(huì)議制度、公眾參與制度、網(wǎng)上監(jiān)督制度等，推進(jìn)決策的民主化、公開化、法制化，杜絕暗箱操作，維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，要強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為。合理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)控。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模，抑制不合理需求，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈和缺陷。同時(shí)，綜合調(diào)控城市建設(shè)，引導(dǎo)開發(fā)投資，抑制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭，促進(jìn)住房合理消費(fèi)，保障大多數(shù)人對(duì)住房的迫切需要，形成有序開發(fā)、規(guī)范管理、良性發(fā)展的局面。

3、運(yùn)用相互反饋、上下結(jié)合的方法促進(jìn)雙邊回應(yīng)

一方面，要完善規(guī)劃理論體系，改進(jìn)規(guī)劃技術(shù)和方法，提高城市規(guī)劃的適用性，打破過去那種終極的、理想的、剛性過強(qiáng)的做法，積極探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)相適應(yīng)的新形式，對(duì)城市規(guī)劃不斷進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善，靈活回應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，尋求城市規(guī)劃對(duì)城市系統(tǒng)各要素的綜合平衡；另一方面，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析，為城市規(guī)劃提供及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、透明的市場(chǎng)信息，從而促進(jìn)城市規(guī)劃質(zhì)量和水平不斷提高。要盡快取消土地市場(chǎng) 雙軌制，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化，發(fā)揮地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用，提高綜合協(xié)調(diào)的整體效益。積極開展對(duì)規(guī)劃方案建設(shè)后效的評(píng)價(jià)，通過及時(shí)反饋，有效調(diào)整規(guī)劃和決策，以更加理智、更加審慎的態(tài)度，盡量減少規(guī)劃與建設(shè)的失誤。此外，要改革城市管理體制，創(chuàng)新城市運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)城市規(guī)劃在建設(shè)和管理中發(fā)揮更大的作用。

4、發(fā)揮政府職能作用，增強(qiáng)雙邊關(guān)聯(lián)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府要推動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，必須將自己的行為建立在發(fā)揮市場(chǎng)主體作用基礎(chǔ)之上，使工作手段成為市場(chǎng)作用的助推器，而不是取代市場(chǎng)的力量。既要將工作重點(diǎn)真正轉(zhuǎn)移到組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)管、服務(wù)、研究上來，合理配置資源，滿足社會(huì)公共需要，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與安定；又要將行政行為置于法律監(jiān)督之下，尊重和保護(hù)企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)，減少和避免不必要的行政干預(yù)，提高依法行政的能力和水平。城市建設(shè)中的一些重要環(huán)節(jié)，例如，市政規(guī)劃設(shè)計(jì)與投資建設(shè)，土地使用有償轉(zhuǎn)讓與無償劃撥，舊城改造與新區(qū)開發(fā)等，都需要政府發(fā)揮作用，強(qiáng)化全局觀念、群眾觀念、公共利益觀念，處理好全局與局部、長遠(yuǎn)與近期、需要與可能、效率與公平的關(guān)系，全力打造服務(wù)型、高效型、廉潔型政府，推進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和房地開發(fā)產(chǎn)業(yè)增強(qiáng)關(guān)聯(lián)、協(xié)同發(fā)展。

結(jié)束語

總之，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)是城市建設(shè)過程中的不同階段，前者負(fù)責(zé)規(guī)劃及規(guī)范，后者是具體實(shí)施過程。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)這兩者的關(guān)系，根據(jù)具體情況，采取不同措施，使之協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)及持續(xù)發(fā)展。

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