【摘要】近幾年北京市房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市普通職工的實(shí)際支付能力，北京市相繼出臺(tái)了限價(jià)房、公租房和自住型商品房等政策性住房政策，以期解決廣大市民的住房困難。為降低政策性住房建設(shè)成本，擬充分利用存量土地進(jìn)行建設(shè)，但存量土地由于歷史原因?qū)е掠玫厍闆r較復(fù)雜，土地費(fèi)用測(cè)算難度大。本文從宏觀政策、國(guó)有土地使用證變更、用地規(guī)劃調(diào)整、拆遷政策調(diào)整等幾個(gè)方面對(duì)存量土地的情況進(jìn)行調(diào)查研究，為解決用存量土地建政策性住房時(shí)遇到的土地費(fèi)用測(cè)算問(wèn)題提出有指導(dǎo)意義的研究思路。

【關(guān)鍵詞】存量土地、政策性住房、土地費(fèi)用

引言

隨著近幾年北京市房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，普通商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于北京市職工平均工資和實(shí)際支付能力，針對(duì)這種情況，北京市相繼出臺(tái)了限價(jià)房、公租房、自住型商品房等政策性住房，以緩解廣大職工的居住困難問(wèn)題。限價(jià)房的建設(shè)土地來(lái)源為公開(kāi)市場(chǎng)拿地，但由于土地成本越來(lái)越高，限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格也逐漸升高；公租房的建設(shè)用地來(lái)源比較多樣化，可以采用租賃的方式，也可以利用項(xiàng)目單位自有用地[1-2]。2013年10月出臺(tái)的自住型商品房，限定房?jī)r(jià)比周邊普通商品住宅價(jià)格低30%左右，建設(shè)用地來(lái)源主要為市屬企業(yè)自有用地。從公租房到自住型商品房，利用自有用地建住宅的趨勢(shì)較為明顯，說(shuō)明在公開(kāi)土地市場(chǎng)拿地價(jià)格較高的情況下，充分利用存量土地建設(shè)住宅，通過(guò)降低項(xiàng)目建設(shè)的土地費(fèi)用，降低政策性住房?jī)r(jià)格，是解決職工住房困難問(wèn)題的行之有效的方法之一。

實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢(xún)工作中經(jīng)常遇到復(fù)雜用地情況的情形，特別是項(xiàng)目單位利用自有用地建設(shè)項(xiàng)目，自有用地由于歷史原因?qū)е掠玫厍闆r復(fù)雜。要想正確測(cè)算土地費(fèi)用，首先要對(duì)該項(xiàng)目地塊的宏觀政策調(diào)整、國(guó)有土地使用證變更、用地規(guī)劃調(diào)整、拆遷政策調(diào)整等幾個(gè)方面對(duì)該地塊進(jìn)行調(diào)查研究：

一、宏觀政策調(diào)整

項(xiàng)目單位自有用地歷經(jīng)不同時(shí)期國(guó)家房地產(chǎn)政策變化，政策導(dǎo)向的差異，導(dǎo)致項(xiàng)目用地具有鮮明的政策特點(diǎn)和時(shí)代特征。例如原規(guī)劃公租房項(xiàng)目的建設(shè)用地，現(xiàn)在擬建設(shè)新政策出臺(tái)的自住型商品房項(xiàng)目。由于宏觀政策變化，導(dǎo)致項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容調(diào)整，進(jìn)而影響到項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)辦理，如市政府、規(guī)劃部門(mén)、國(guó)土部門(mén)、發(fā)改部門(mén)等政府部門(mén)的批復(fù)需要重新辦理。咨詢(xún)工作需要認(rèn)真研究宏觀政策調(diào)整情況，以及各政府部門(mén)的批復(fù)調(diào)整情況，這些都將影響到項(xiàng)目土地費(fèi)用的正確測(cè)算。

二、國(guó)有土地使用證變更情況

1. 土地使用權(quán)類(lèi)型發(fā)生變化

例如原協(xié)議出讓的辦公用地，現(xiàn)在要建住宅，土地性質(zhì)和土地使用權(quán)類(lèi)型都將發(fā)生變化。

2. 國(guó)有土地使用證土地邊界和面積改變

項(xiàng)目單位自有用地由于國(guó)有土地使用證的辦證年代久遠(yuǎn)，其間城市變遷，市政基礎(chǔ)設(shè)施興建，道路用地、綠化用地和市政基礎(chǔ)設(shè)施用地均隨之調(diào)整，原有國(guó)有土地使用證的邊界也隨之改變。大多需要根據(jù)現(xiàn)在的實(shí)際用地情況測(cè)繪用地面積，并重新辦理國(guó)有土地使用證。 項(xiàng)目土地邊界和面積改變的案例：某項(xiàng)目用地邊界調(diào)整包括京石客專(zhuān)占地、項(xiàng)目用地東北角切除辦公用地和騰退綠地、項(xiàng)目用地北側(cè)切除騰退道路用地。

3. 同一地塊的土地權(quán)屬差異

項(xiàng)目單位同一地塊可能存在幾個(gè)國(guó)有土地使用證的情形，且每個(gè)國(guó)土證的土地權(quán)屬不同，這種情況需小心界定項(xiàng)目邊界和不同權(quán)屬?lài)?guó)有土地使用證的邊界。

4. 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓情況

項(xiàng)目單位自有土地可能存在土地出讓和轉(zhuǎn)讓的情況，每次出讓和轉(zhuǎn)讓發(fā)生的費(fèi)用需請(qǐng)項(xiàng)目單位協(xié)助提供相關(guān)資料。例如十年前協(xié)議出讓的土地，住宅拆遷補(bǔ)償協(xié)議也簽訂了，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行，拆遷戶(hù)以拒絕拆遷要求追加拆遷補(bǔ)償，土地費(fèi)用測(cè)算應(yīng)現(xiàn)階段拆遷戶(hù)實(shí)際同意的拆遷補(bǔ)償金額來(lái)測(cè)算。例如項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)作價(jià)入股的情況，土地費(fèi)用測(cè)算應(yīng)以土地使用權(quán)評(píng)估值為計(jì)算基數(shù)，契稅按照3%估算。

三、用地規(guī)劃調(diào)整情況

用地規(guī)劃調(diào)整這種情況在項(xiàng)目用地中比較常見(jiàn)，包括控規(guī)調(diào)整和規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)/規(guī)劃條件調(diào)整，主要表現(xiàn)為用地面積調(diào)整和用地性質(zhì)調(diào)整。特別是單位自有用地規(guī)劃調(diào)整，由于歷史原因可能遇到切塊調(diào)整的情況，需要注意用地邊界的界定和地塊的規(guī)劃性質(zhì)。

四、拆遷政策調(diào)整情況

拆遷政策調(diào)整情況主要涉及企業(yè)自有用地房改房的拆遷，在土地費(fèi)用測(cè)算時(shí)，主要存在兩方面的問(wèn)題：一方面，拆遷補(bǔ)償是主要采用純貨幣補(bǔ)償方式，還是主要采用實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆绞?；另一方面，客?hù)要求咨詢(xún)?nèi)藛T初步編制拆遷安置方案，說(shuō)明咨詢(xún)服務(wù)需求更趨近于前期策劃類(lèi)的服務(wù)，對(duì)咨詢(xún)?nèi)藛T的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。

結(jié)論

綜上所述，實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢(xún)工作中經(jīng)常遇到復(fù)雜用地情況的情形，要想正確測(cè)算土地費(fèi)用，應(yīng)從該項(xiàng)目地塊的宏觀政策調(diào)整、國(guó)有土地使用證變更、用地規(guī)劃調(diào)整、拆遷政策調(diào)整等幾個(gè)方面對(duì)該地塊情況進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行具體分析，采用合理的咨詢(xún)方案并制定切實(shí)可行的咨詢(xún)技術(shù)路線，解決項(xiàng)目前期階段的實(shí)際問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1] 劉穎，馬志偉.城市存量土地利用中的問(wèn)題與對(duì)策研究.科技創(chuàng)新與應(yīng)用.2013，（18），p137.

[2] 趙建超.對(duì)城市存量土地的思考[J]. 國(guó)土資源情報(bào). 2013（07），p41-45.

[3] 孫哲，朱文興.關(guān)于城市存量土地的優(yōu)化配置問(wèn)題的探討.科技廣場(chǎng).2008（02），p59-60.

[4] 唐程杰，陳瑩.促進(jìn)城市存量土地集約利用的途徑與對(duì)策研究. 21世紀(jì)中國(guó)土地科學(xué)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展——中國(guó)土地學(xué)會(huì)2003年學(xué)術(shù)年會(huì)論文集，2003，p191-194.