【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)，是我國房改新政出臺后出現(xiàn)的支柱型產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，迫切需要改善生活環(huán)境。基于此形勢，各種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速興起，如深圳的萬科、卓越等。而近些年，國家對房價和房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)暴利的時代將要終結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要想在嚴峻的市場環(huán)境中生存和發(fā)展，就必須注重項目的開發(fā)成本管理和控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) ；成本管理； 項目全周期

【引言】房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程復(fù)雜，費用繁多。從項目立項到開工建設(shè)，其中要涉及到十幾個政府部門和數(shù)十個施工參建單位，基于本身投資額比較大，任何一個階段的費用額都比較大，因此，必須對開發(fā)全周期進行成本控制。本文將從項目立項、設(shè)計、招投標(biāo)、施工和竣工驗收等階段，來試析房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制。

一、前期房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1、重施工、輕設(shè)計

建筑施工成本的計算依據(jù)，主要是設(shè)計圖紙。工程量和材料選擇、施工工藝要求等都是來源于設(shè)計圖紙。設(shè)計方案的優(yōu)劣和質(zhì)量，對成本具有直接的影響。而有些企業(yè)，拿到土地后為了能盡快開工，便壓縮設(shè)計時間，拿到圖紙便匆忙施工，甚至邊出圖邊施工，圖紙中存在不少的問題和缺陷，在施工過程中；才得以補救，發(fā)生了不應(yīng)有費用超支。

2、缺少考核機制

大部分房地產(chǎn)企業(yè)，雖有成本管理部門以及相關(guān)一些制度，但是缺乏嚴格的考核機制，導(dǎo)致相關(guān)人員責(zé)任心不強，沒有將各項制度切實落實下去。在工程實施過程中，使不應(yīng)有的費用發(fā)生了卻得不到監(jiān)控，造成成本超支。

3、合同簽訂不完善，有的合同名實不符

房地產(chǎn)開發(fā)是一個龐大的工程體系，往往會有很多合同，如與政府簽訂土地出讓合同，施工合同、房地產(chǎn)出讓合同等。特別是施工合同，經(jīng)常會出現(xiàn)承包范圍不明確，內(nèi)容重復(fù)，缺項目等情況，造成額外費用的發(fā)生。

4、沒有注重全過程的管理

很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理都只注重施工階段，而忽略了整個建設(shè)全周期對成本的影響。特別是前期的市場調(diào)研、可行性研究分析等，對工程成本有直接影響。沒有精準(zhǔn)市場定位和成本目標(biāo)設(shè)定，后期成本管理會出現(xiàn)很多問題。

二、成本控制的原則

1、動態(tài)控制

成本管理是一個動態(tài)的過程，它貫穿于工程建設(shè)全周期，并且在不同的階段會有相應(yīng)變化。如投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算等費用，都是根據(jù)對市場了解的深入、設(shè)計方案的完善等逐步調(diào)整，達到較合理的費用目標(biāo)。

2、權(quán)責(zé)明確

成本控制應(yīng)該落實到具體的部門和人員身上，明確相關(guān)人員的權(quán)利和責(zé)任。各工種人員負責(zé)職權(quán)范圍內(nèi)的事情，并且采取完整的機制進行考核。

3、合理定價

成本管理以成本目標(biāo)為基礎(chǔ)，務(wù)必控制各項費用在預(yù)算范圍內(nèi)。這就要求費用目標(biāo)合理，如果目標(biāo)成本過度壓縮，明顯低于實際需要的費用，那么成本控制會出現(xiàn)誤區(qū)，影響工程質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)全面成本管理與控制的措施

1、前期階段的成本控制措施

1.1做好市場調(diào)研：在市場調(diào)研時，充分了解項目周邊的場地、市政建設(shè)、客戶分部、價格等情況，為項目可行性研究和市場定位提供有效依據(jù)。調(diào)研數(shù)據(jù)精確性、完整性，對目標(biāo)成本的控制起關(guān)鍵性的作用。

1.2合理確定投資估算：做好市場調(diào)研后，根據(jù)公司內(nèi)部成本制度、建設(shè)規(guī)模和周邊項目情況，來綜合確定投資估算，這對前期圖紙設(shè)計和后期的各項費用指標(biāo)的控制都有較大的影響。

1.3土地成本控制：土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)較大比例的部分。深圳是全國敲響房地產(chǎn)拍賣第一錘的城市，深圳前海拍賣的土地，樓面價就2-3萬元一平方米?，F(xiàn)在全國大部分的土地實行招、拍、掛。土地的價格直接決定了建設(shè)成本及銷售定價。因此，土地成本是控制的重點。在選擇地塊時，首先要了解政府對該的地段的控制性規(guī)劃要求，特別是容積率和項目類型的限制。在競標(biāo)時，才能在可控的成本內(nèi)取得土地，并盡量將土體成本降到最低。

2、設(shè)計階段的成本控制

2.1選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位：設(shè)計人員的素質(zhì)和水平，反映設(shè)計單位綜合實力。優(yōu)秀的設(shè)計單位能準(zhǔn)確理解委托方的需求，盡量避免設(shè)計缺陷和漏洞。防止施工中設(shè)計變更的發(fā)生。

2.2費用目標(biāo)要明確、審核：很多房地產(chǎn)企業(yè)在給設(shè)計單位出具設(shè)計任務(wù)書的時候，只提出具體設(shè)計要點和方案，沒明確費用指標(biāo)。設(shè)計單位設(shè)計時，追求高標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范固然是滿足了，但是成本費用較高。特別在規(guī)劃階段，這是施工圖紙的基礎(chǔ)。所以，每一方案出來后都要有概算書進行比選。

3、建設(shè)施工前招投標(biāo)階段的成本控制

3.1施工界限的劃分：標(biāo)書是招標(biāo)范圍和相應(yīng)要求的根本文件，標(biāo)底是把握費用控制的底線。在制作標(biāo)書時，要分清楚施工范圍，明確具體要求，防止施工重復(fù)或無人施工的狀況，特別是些交接部分誰來施工，要明確清楚。

3.2招標(biāo)清單的完整性：招標(biāo)清單是施工單位投標(biāo)的依據(jù)，是合同總價的組成。清單如果出現(xiàn)錯項、漏項、與圖紙不符等問題，會造成合同組價不準(zhǔn)確。

3.3合同內(nèi)容完整與合法。施工合同是現(xiàn)場管理的依據(jù)，也是后期費用結(jié)算與處理糾紛處理的依據(jù)。合同的完整與合法，對風(fēng)險預(yù)判與控制有重大的義。所以，合同簽訂前，一定要做好風(fēng)險的預(yù)判，合同簽定后，對各種風(fēng)險要嚴控。

4、施工階段的成本控制

4.1控制項目變更、簽證：項目變更是由于設(shè)計缺陷、客戶需求、現(xiàn)場需要等原因造成需要發(fā)生的圖紙變更，任何一項變更都會涉及造價的變化。因此在施工階段要控制項目變更，做好變更審批和審查，盡量減少發(fā)生變更。

4.2加強過程檢查：在施工過程中，應(yīng)該加強過程檢查，不斷發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題或者設(shè)計缺陷，并及時提出解決方案和措施，減少返工。

4.3加強監(jiān)理單位利用：應(yīng)該充分發(fā)揮和利用監(jiān)理單位的力量，加強施工圖紙審查、過程旁站和平行檢查工作，保證施工過程按照設(shè)計圖紙和規(guī)范要求實施。

5、竣工決算階段：主要是要做好變更、簽證的審核以及合同外發(fā)生內(nèi)容的結(jié)算等，要注意相關(guān)資料的搜集，證據(jù)不足或資料不全的應(yīng)該嚴格控制。

【結(jié)語】房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，程序復(fù)雜，需要較多的技術(shù)和管理人員來進行把控。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該完善管理體系和部門建設(shè)，做到專業(yè)人做專業(yè)事，發(fā)揮各自優(yōu)勢，才能從項目開發(fā)的全周期將成本管理的工作做好。

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