【摘 要】在新經(jīng)濟時代下我國的房地產事業(yè)迎來了新的機遇，同時也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，我國房地產行業(yè)的發(fā)展方向已經(jīng)逐漸成為了人們所關注的熱點話題。本文對新經(jīng)濟時代下的房地產經(jīng)濟進行分析和思考，希望文中內容對我國的房地產經(jīng)濟發(fā)展能夠起到一定的促進作用。

【關鍵詞】新經(jīng)濟時代；房地產經(jīng)濟；理性思考

同計劃經(jīng)濟體制相比新經(jīng)濟時代有著自身的特點。新經(jīng)濟的網(wǎng)絡化使整個社會對信息的獲取變得更加的便捷。在新經(jīng)濟下人們的生活習慣在不知不覺中發(fā)生著變化，在新經(jīng)濟時代環(huán)境下，資本的運作也變得虛擬化、數(shù)字化、迅速化。

一、房地產經(jīng)濟的作用

房地產經(jīng)濟在我國的經(jīng)濟體系中有著重要地位，其為國民經(jīng)濟的發(fā)展做出重要貢獻，主要體現(xiàn)在改善人們生活條件、居住環(huán)境上。同其它行業(yè)相比，房地產行業(yè)對經(jīng)濟的推動的力量要更大。在歐洲經(jīng)濟發(fā)達國家中，房地產行業(yè)為社會所提供的經(jīng)濟財富已經(jīng)高達10%，極少數(shù)國家已經(jīng)高達18%以上，可見房地產行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性[1]。房地產行業(yè)的特點比較鮮明，價值大、附加值高、剛性需求大，同時隨著城市化的層層深入，房價也在進一步的升高。房地產行業(yè)在從開改革開放開始就吸引了大量的國外資金，從統(tǒng)計結果來看，房地產行業(yè)吸引的國外資金占所有資金的25%左右，而同房地產行業(yè)相關的吸引的所有資金的所占比重則高達40%，房地產行業(yè)作為一項高附加值產業(yè)，不僅能夠為國家積累大量的財富，而且可以加快經(jīng)濟的發(fā)展促進城市化的步伐[2]。

二、房地產經(jīng)濟中存在著非理性的行為

受房地產行業(yè)過熱的影響，我國房地產行業(yè)中存在著非理性行為，這種行為對我國房地產行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)產生了嚴重的影響，因此必須對其進行高度重視。

（一）市場化同城市化腳步不符

在市場經(jīng)濟下，城鎮(zhèn)的土地使用權的出讓應當受市場的應該影響。但就目前情況看，我國的政府對城市的規(guī)劃進行嚴重的控制，早早的將商業(yè)區(qū)、住宅、環(huán)境區(qū)進行了規(guī)劃，然后在通過各種優(yōu)惠條件吸引大量的投資商。這種做法雖然在少數(shù)地區(qū)獲取了相應的成功，但縱觀全局來看還是失敗居多。這種脫離市場的市場實際需求的規(guī)劃注定會面臨失敗。從市場經(jīng)濟角度來看，城市化主要受市場經(jīng)濟影響。城市化過程中，各種商業(yè)區(qū)的選址應當都有開發(fā)商和消費者共同作用，通常選址的原則應當是以低投資高回報為主[3]。政府在其中不應當干擾其選擇，更不應當依靠所謂的優(yōu)惠政策來對其進行影響。如果在房地產行業(yè)中政府過多的對選址加以干擾，那么勢必會造成物力、人力、財力等多方面資源的浪費，從而導致投資效益的大幅度下降[4]。

（二）產業(yè)結構的調整不合理

市場導向在房地產行業(yè)中的作用既有合理的一面，又有盲目的一面。政府應當對其作用進行詳細的分析，對其盲目性應當進行合理的調整。目前存在較為嚴重的問題就是政府不顧開發(fā)商的經(jīng)營方向，對于土地權的轉讓采用簡單的誰出資高就給誰用的“招標”方式，或者不對市場需求進行考慮，通過強制性的手段改變投資方向。我國是一個發(fā)展中國家，如果不顧市場需求強制的對經(jīng)營方向進行改變，將會制約我國的經(jīng)濟發(fā)展[5]。

（三）房地產市場尚不成熟

嚴格的說土地并不是一種商品，其價格并不是有勞動成本而決定的，而是由有土地投資收益率而決定的，同時也受市場的需求影響。在現(xiàn)在的經(jīng)濟市場中對土地價位的算法有很多中，比較常見的幾種方法有：比較法、收益還原法、成本法等。但這些土地價位算法只適用于成熟的地產市場之中，我國的房地產市場尚且不夠成熟，因此無法為算法提供足夠的數(shù)據(jù)參數(shù)。就目前我國的實際情況來看，我國的房地產行業(yè)的“買方市場”尚未形成，土地的批租價格問題較為嚴重。主要體現(xiàn)在以下兩點：一是盲目高價，如果僅從表面來看，盲目的高價對國家的經(jīng)濟效益最大，但實際情況并不是這樣，土地的價格的過高將會導致開發(fā)商的成本上漲，從而造成商品房的價格上漲，價格超過了消費者這承受范圍將會對經(jīng)濟發(fā)展形成一定的阻礙，這也是我國房價高居不下的一個重要原因。盲目的提高地價是房地產行業(yè)中的一種非理性行為。二是土地價格過低，將會導致土地租價無謂的流失，這主要使由于我國的政治體制同房地產業(yè)行業(yè)的發(fā)展不協(xié)調造成的。

（四）政府對市場的過多干擾

由于受多種因素的影響，在房地產行業(yè)中競爭中的公平性難以得到彰顯。目前在我國的土地批租可以說是一種“壟斷性活動”，也可說是“貨幣同權利之間的交易”。出售“土地使用權”、“經(jīng)營許可證”都是一種“尋租”行為?，F(xiàn)階段在我國“尋租”現(xiàn)象變得越發(fā)的活躍，尋租者主要有三種。第一種“地方保護主義者”，主要是利用國家的資源吸引外商投資，

第二種，“經(jīng)濟集團”尋租，主要通過搶先占有土地的使用權利來獲取額外的收益。這種行為瓜分了本來應該屬于他人的收益。第三中，“個人”尋租，主要一些政府人員利用自身的工作之便，將部分的土地使用權分配同自己相關的人員。雖然以上的三種“尋租”形式有所不同但最終都會導致國有資源的流失，擾亂了市場經(jīng)濟的發(fā)展。

三、房地產經(jīng)濟未來的走向趨勢分析

近年來，房地產行業(yè)發(fā)生了巨大的變化，尤其是部分城市房價的急劇下降為房地產行業(yè)的發(fā)展敲響了警鐘。下面我們就青海省西寧市的房價問題作為例子進行探討。西寧作為青海的省會，其房價的價格在房地產熱的幾年中價格增長迅猛，但同時出現(xiàn)了一些不容忽視的問題，如果不對問題加以解決，將會嚴重影響西寧地區(qū)房地產行業(yè)的發(fā)展。

自進入2012年后西寧市的商品房銷售情況急劇下降，銷售面積同2011年相比減少了85.2萬平方米，可見西寧地區(qū)商品房的銷售情況不容樂觀。這主要受到了我國一線城市房價波動、銷售情況的影響，造成許多購房者對房市都抱有觀望態(tài)度。同我國發(fā)達的省份相比，青海省西寧市的房地產業(yè)規(guī)模相對較小，開發(fā)商的資金并不充裕，開發(fā)能力較弱。從供求角度看，青海省的房地產市場雖然有了較大的發(fā)展，但精品小區(qū)少，缺少創(chuàng)新精神。雖然現(xiàn)階段西寧地區(qū)對賓館、寫字樓的需求量較大，但由于大型的商業(yè)樓開發(fā)周期長，銷售風險大，因此許多投資商對西寧地區(qū)的投資興趣并不大。

開發(fā)成本的上升對房價有著產生了直接的沖擊，開發(fā)成本主要包過土地成本、拆遷成本、建設成本，因此對房價的控制需要對這三部分成本進行合理控制。

西寧是人口數(shù)近兩年雖然成上身趨勢，但總體來看對房屋的剛性需求量有所下降，西寧市房屋的剛性需求主要是由城鎮(zhèn)人口向城市搬移和城鎮(zhèn)搬遷而帶來的。剛性需求的降低勢必會使西寧的房地產行業(yè)有所降溫。

四、結束語：

房地產行業(yè)雖然在經(jīng)濟市場中取得了良好的成績，但在新經(jīng)濟形勢下，房地產行業(yè)的快速發(fā)展也暴漏出了許多問題。這些問題不僅需要經(jīng)濟市場的調控，而且也需要政府利用政策對其進行解決，只有通過經(jīng)濟市場和政府的雙重作用，才能使我國的房地產國經(jīng)濟在新經(jīng)濟時代下朝著正確的方面持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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[2]李木祥.中國房地產泡沫研究[M].中國金融出版社，2012，7（8）：21-22.

[3]張永娟，史建俊.關于國有城鎮(zhèn)土地產權經(jīng)營的思考[J].國土經(jīng)濟，2013，6（2）：9-10.

[4]石靜.房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的基礎性、支柱性產業(yè)地位不能動搖[J].消費導刊，2010，8（13）：27-28.

[5]付楊.新經(jīng)濟時代房地產業(yè)運營新模式的現(xiàn)實建構[J].時代經(jīng)貿（中旬刊） ，2011，6（3）：13-15.