【摘要】我國房價過高已經(jīng)成為一個嚴重的社會問題，影響到我們的正常生活。造成房地產(chǎn)大幅上漲的主要原因是：我國土地政策諸多弊端影響土地合理利用，房地產(chǎn)投機行為造成房產(chǎn)泡沫。亟待通過國家法律政策層面解決這些問題。同時要盡快解決我國小產(chǎn)房合法化問題，國家應當允許集體土地流轉，同時應該盡快通過相關法律措施使集體土地上的小產(chǎn)權房盡快流轉開來，從而達到農(nóng)民、城市居民和國家三方共贏的局面。

【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)發(fā)展、小產(chǎn)權房、合法化

當今社會房價過高已經(jīng)成為一個嚴重的問題，嚴重影響人們的生活，近年來房地產(chǎn)業(yè)由新興產(chǎn)業(yè)變?yōu)榻?jīng)濟增長的重要動力。最近幾年房價迅速回升并大幅上漲，有的地區(qū)上漲甚至超過50%，現(xiàn)在的情形是：60后、70初的人們依靠福利分房得以安居；75后、80初的人依靠實打?qū)嵏少I房買車奔小康；85后、90初的我們沒有福利分房，實打?qū)嵏山瓴拍苊銖姼秱€首付，接下來的20年甚至更長久的時間都要為房貸而活，甚至很多人都買不起房，只能“望房興嘆”，于是產(chǎn)生了“蝸居”、“蟻族”、“裸婚”。所以房價問題已經(jīng)成為困擾我們的主要問題，只有解決了這一問題我們才能安居樂業(yè)，但是依靠我們個人的力量是不可行的，這是一個社會的普遍問題。

一、我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

房價過高問題與房地產(chǎn)業(yè)存在的問題有著密切的聯(lián)系；一方面，房地產(chǎn)開發(fā)結構失衡，有效供給不足，人民所需的經(jīng)濟適用房不足，高檔次商品房大量空置；另一方面，房地產(chǎn)市場投機嚴重，例如溫州炒房團等，增加了房屋空置率；一系列問題從不同的方面導致了房價的上漲，哄抬物價，房地產(chǎn)法律體制的不完善讓不斷升高的房價無法得到有效的抑制，進而又影響到了房地產(chǎn)市場秩序的嚴重混亂。

（一）我國土地政策諸多弊端影響土地合理利用

一個國家的經(jīng)濟首先得符合這個國家的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，國家的制度不同，國情不同，發(fā)展戰(zhàn)略也就不同，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟也得國家的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。我國是社會主義初級階段的發(fā)展中國家，土地歸國家和集體所有，這就要求我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟由我國的特色。要發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，就的使用土地，我國在土地所有問題上已經(jīng)形成了明確的土地共有制度，而是用制度正經(jīng)歷著由行政劃撥到有償使用的變革，但是這種變革也隨著時間的推移和經(jīng)濟的發(fā)展，也暴露許多的弊端：一些土地的不到合理利用；一些申請用地者多要地，要好地，甚至違章建設和非法占地，而且土使用效率低造成寶貴的土地制造資源浪費；一些單位非法轉讓，出租土地，成為新生的“土地主”，給國家的土地管理帶來不便；而且土地的行政劃撥沒有公開性和競爭性，這也是社會無法進行有效的監(jiān)督，這也為社會的不安造成一定的影響。隨著這些弊端的影響擴大化，政府也推出了一系列的改革措施，即國有土地使用權的出讓，可以是拍賣，招標或雙方協(xié)議的方式，還規(guī)定了不同類型土地使用的使用年限，還出臺了一系列的法律保障，這使得土地的使用率大大提高，這也使得我國的房地產(chǎn)向著良好趨勢的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)投機行為造成房產(chǎn)泡沫

有著良好的經(jīng)濟環(huán)境，使得許多有人開始向房地產(chǎn)經(jīng)濟方面投資和開發(fā)。房地產(chǎn)投資有幾個特點：（1）投資數(shù)量大，且回收周期比較長；（2）容易獲得金融機構的支持；（3）受政策影響大，限制因素多；（4）抵制通貨膨脹的影響，實現(xiàn)保值和增值；（5）流動性低。基于增資保值的心理，一些人不是真正的的投資，而是投機，雖然有一些積極作用，但是消極作用也比較大，他們專注于房地產(chǎn)的市場流通。他們購買房地產(chǎn)不是因為其房地產(chǎn)以外的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者生活需要，這樣使得房價被炒得很高，使許多想買住房的人買不起住房，而那些投機者有房卻沒有得到很好的利用，使得資源的利用很不合理。這也使開發(fā)者開發(fā)出更多的房，浪費更多的土地資源，當供大于求時就產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，從而引發(fā)一系列的不良影響。許多人想買房，卻因為房價高而買不起，而一些人卻有閑置的房，為了賺取利益不愿意賣，造成惡性循環(huán)，這也是國家正在努力解決的問題，期待出臺好的政策，盡快出臺房產(chǎn)稅，以解決這一問題。

二、 我國小產(chǎn)權房存在的客觀原因及意義

小產(chǎn)權房問題源于我國土地資源的城鄉(xiāng)二元分割。按規(guī)定，集體所有的土地只有在被征為國有土地后才能進行商品房建設，在城市商品房價格狂飆之前，處于法規(guī)邊緣地帶的小產(chǎn)權房并不引人注目。只有當城市商品房每平方米價格動輒上萬，小產(chǎn)權房成為低收入階層的不二之選時，這才突顯為社會問題。因此，這一問題應該辯證地分析。簡單地沒收、粗暴地拆除或者一味放任自流都于事無補，反而會引起新的社會矛盾。

我們應該看到，小產(chǎn)權房的存在有著它的客觀原因。一方面，我國的城市化進程加速必然會推進城郊農(nóng)村住宅建設；另一方面，僅為城市大產(chǎn)權房價格一半的誘惑，也成為城市消費者追捧的主要原因。其存在的積極意義起碼有這么幾條：首先，它可以成為新農(nóng)村建設的重要內(nèi)容，改善農(nóng)村環(huán)境，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，增加農(nóng)民收入，加速城鄉(xiāng)外在形式上的融合。不少集中規(guī)劃、以“舊村改貌”形式建設的小產(chǎn)權房，不但沒有改變土地性質(zhì)、減少耕地面積，反而大大提高了土地的利用率；其次，在廉租房匱乏、經(jīng)濟適用房并不經(jīng)濟的前提下，可以讓城市低收入階層圓了住房夢，還能降低城市中心人口密度，減輕城市的公共負擔，有利于和諧社會的實現(xiàn)。

三、我國小產(chǎn)權房合法化的必要性

有人說，小產(chǎn)權房動了房地產(chǎn)開發(fā)商的“奶酪”，壟斷房屋供應的房地產(chǎn)商及其代表的利益集團不能再獲取暴利，應該無條件地鼓勵其發(fā)展。其實也不盡然。作為一個向政府交納了土地出讓金及各種稅費的開發(fā)商，讓他在省去了大量成本的小產(chǎn)權房面前不公平競爭，也是不現(xiàn)實的。我們也不能讓給政府掏了錢的開發(fā)商合法的利益受到侵害。但是我們也應該看到小產(chǎn)權房產(chǎn)生積極作用，國家需要通過一些政策措施對小產(chǎn)權進行解決，即要平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，不能讓違法行為得到鼓勵，同時又要考慮我國的現(xiàn)狀，通過政策法律法規(guī)引導是我國房地產(chǎn)市場規(guī)范。

（一）小產(chǎn)權房亟待合法化

小產(chǎn)權房需要一個恰當?shù)某雎?，實現(xiàn)各方的共贏。簡單取締不能解決根本問題，更何況還有可能造成國家資源的極大浪費。如果不能為低收入家庭提供獲得廉租房的渠道，影響的將是社會的和諧；對于那些已經(jīng)購買了小產(chǎn)權房的家庭而言，取締的結果更是不堪設想。而不加分析地一味“扶持”，也會形成不公平競爭，甚至造成當前房地產(chǎn)市場混亂、影響國民經(jīng)濟發(fā)展的結果。因此，有關部門應該認真地研究面臨的復雜情況，出臺相關政策，盡快給予小產(chǎn)權房一個合理的出路。比如，該由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權的就應盡快出臺相關規(guī)定；對符合上市流通條件的要盡快納入市場統(tǒng)一管理范疇；對不符合法規(guī)規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)行為要有效加強管理；對占用耕地違法行為應明令嚴加制止等。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展已經(jīng)成為黨和政府的既定目標，目前一些地區(qū)的試點已經(jīng)開始。

小產(chǎn)權房的合法化關系到中國現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略問題，也就是說中國是繼續(xù)過去的城鄉(xiāng)分治、二元結構，還是應該走城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)互動、城鄉(xiāng)均衡的發(fā)展道路？小產(chǎn)權房問題看起來很小，其實是一個重大的問題：中國是繼續(xù)過去的征地制度，集體土地由政府征用，土地由政府壟斷供應，大部分利益由政府獲得，同時產(chǎn)生嚴重的土地腐敗問題，還是應當改革土地制度，允許集體土地的流轉、自主的使用和建設？其實，發(fā)達國家在這方面已經(jīng)有很多成功的做法，他們有很多城市居民住在了鄉(xiāng)村。如今的城市化并不能夠僅僅理解為農(nóng)村人口到城市生活和擇業(yè)，還應當包括很多的城市居民到農(nóng)村居住，甚至創(chuàng)業(yè)、投資，這是城鄉(xiāng)人口互動交流的雙向的過程。

（二）小產(chǎn)權房合法化能夠達到三方共贏

第一，農(nóng)民贏得新的收入來源，有利于新農(nóng)村建設。通過集體土地上的建設，吸引城里人來居住、投資，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)都能夠帶動起來，醫(yī)院、幼兒園、小學都能夠建設起來，最終能夠推動農(nóng)村的城鎮(zhèn)化，農(nóng)民也能夠致富。當然，如何健全農(nóng)村民主理財制度，避免由集體土地的使用所帶來的腐敗，還有賴進一步的改革和村民自治制度的完善。不過，由土地分散使用所產(chǎn)生的腐敗與征地和土地的集中壟斷的供給所產(chǎn)生的腐敗相比，也是小巫見大巫的。

小產(chǎn)權房合法化還有利于新農(nóng)村建設。目前，中國的新農(nóng)村建設可以說是無源之水。沒有資金來源，農(nóng)民也很難成為新農(nóng)村建設的主體；如果能夠讓更多的城市居民到農(nóng)村居住，有的人可能會到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，因為在農(nóng)村居住，離城市很遠，上班很遠，有些人就會選擇在農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，這樣最終能夠給新農(nóng)村建設注入新的活力。

第二，城市居民贏得低房價，有利于整體房價下調(diào)。大量的人到農(nóng)村居住、創(chuàng)業(yè)，城市的擁擠能夠緩解下來，房價也能夠降下來。即使未來集體土地也要交一定的集體土地出讓金，出讓金的大部分歸村民所有，小部分交給政府，但集體土地出讓金占房價的比例不能太高，最多占10%，不能像國有土地占30-40%。中國的城市化是單向的，大量的人口擁擠在城市，購買城市的住房，房價當然越抬越高；如果中國有更多的人到農(nóng)村居住，房價自然會下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。當然，這不是一夜之間能實現(xiàn)的，可能要經(jīng)過很長的時間。

第三，政府贏得土地出讓金，推動規(guī)范化管理。小產(chǎn)權房合法化，政府可以獲得集體土地出讓金的一部分。如果政府一點收入都沒有，一點好處都沒有，那么他當然要去禁止；不但如此，而且如果允許集體土地的自主使用、建設，就等于剝奪了地方政府征地的巨大收益，那官員能夠容忍嗎？所以，以后要征收一定的集體土地出讓金，其中的一部分交給政府作為規(guī)劃、管理、頒證的費用，這樣政府就有了積極性。而且，小產(chǎn)權房合法化了之后，未來政府的物業(yè)稅、不動產(chǎn)稅、某些建設稅費的收入渠道將更加廣闊，長遠的利益將是巨大的。同時更好的推動我國土地資源的規(guī)范化管理和合理利用。

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