【摘要】本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的成本科目構(gòu)成及預(yù)測內(nèi)容進(jìn)行了分析、研究、總結(jié)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；可行性研究；成本科目構(gòu)成；成本預(yù)測

引言：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究（Feasibility Study）即于投資決策前搜集整理現(xiàn)有資料，運(yùn)用科學(xué)合理、系統(tǒng)嚴(yán)密的研究方法，對項目深入調(diào)查探究，預(yù)測項目開發(fā)經(jīng)營前景。目前房地產(chǎn)市場漸趨理性，成本控制成為重中之重；在可行性研究階段，應(yīng)對成本科目進(jìn)行全面歸納，針對影響項目成本的各個方面、各種因素進(jìn)行客觀、全面、系統(tǒng)、細(xì)致的預(yù)測與分析，合理預(yù)測項目成本，評估風(fēng)險與收益，為項目投資決策提供重要依據(jù)。

1、可行性研究中成本預(yù)測的基礎(chǔ)

1.1項目投資機(jī)會研究（Opportunity Study）

投資機(jī)會研究工作是為尋求有價值的投資機(jī)會而對項目背景、投資條件、市場情況等所進(jìn)行的初步分析預(yù)測，是可行性研究成本預(yù)測的必要前置工作，包括一般機(jī)會研究和特定項目機(jī)會研究。

1.2項目所在城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場調(diào)研

該工作應(yīng)從城市人口、地理、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、政策、規(guī)劃、發(fā)展等方面入手 ，通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展、片區(qū)商品房情況、土地情況、片區(qū)樓盤狀況、產(chǎn)品分析等方面的調(diào)研，對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行全面深入的了解，為可行性研究成本預(yù)測提供依據(jù)。

1.3收購類項目的法律盡職調(diào)查與財務(wù)盡職調(diào)查（Due Diligence）

若項目屬于收購類項目，應(yīng)編制法律與財務(wù)盡職調(diào)查清單，進(jìn)行全面的調(diào)查活動。此類調(diào)查旨在了解項目相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動、合同履約等相關(guān)情況，判斷各類顯在及潛在債權(quán)、債務(wù)、法律風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，是可行性研究成本預(yù)測的重要參考。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的成本科目分類構(gòu)成

成本科目分類構(gòu)成一般如下：

2.1土地成本。包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)用、契稅等，視宗地具體情況可能還存在先期付款利息、閑置滯納金等。

2.2前期成本。包括可研報告費(fèi)、商業(yè)策劃費(fèi)、環(huán)評、交評、能評、規(guī)劃技術(shù)咨詢費(fèi)、方案/施工圖/園林景觀/精裝修/綜合管線設(shè)計費(fèi)、設(shè)計優(yōu)化費(fèi)、專家評審費(fèi)、勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、工程造價咨詢招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、檢測費(fèi)、測繪、測量費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、合同審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、墻改基金、人防異地建設(shè)費(fèi)、房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)、勞保統(tǒng)籌、地形圖及地下管線、地名設(shè)置費(fèi)、抗震設(shè)防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、維修基金等。

2.3 市政基礎(chǔ)設(shè)施成本。包括紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、通訊系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、園林景觀成本及紅線外排水工程、電力工程、道路工程、給水工程等成本費(fèi)用。

2.4 建筑安裝工程成本。其中：

2.4.1建筑工程成本包括土方與地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程（含粗裝修及二次結(jié)構(gòu)）、門窗工程等；

2.4.2裝修工程成本包括外裝修工程、室內(nèi)精裝修等；

2.4.3安裝工程成本包括給排水工程、采暖工程、電氣工程、通風(fēng)空調(diào)工程、燃?xì)夤こ?、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯工程等。

2.4.4 公建配套設(shè)施費(fèi)。包括宗地規(guī)劃要求配建的物業(yè)管理、社區(qū)管理、文化中心等的建安費(fèi)用。

本科目不包括售樓處等的建安費(fèi)用，其劃歸在銷售費(fèi)用成本科目中。

2.5開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、財務(wù)融資成本。

2.6管理成本。包括辦公費(fèi)用、會議費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工薪酬、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、土地使用稅、印花稅、土地交易手續(xù)費(fèi)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、團(tuán)體會費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)等。

2.7 銷售成本費(fèi)用。包括媒介廣告費(fèi)、推廣活動費(fèi)、銷售代理及傭金、策劃咨詢費(fèi)、銷售道具禮品費(fèi)、促銷費(fèi)用、現(xiàn)象包裝費(fèi)、售后服務(wù)費(fèi)、招商費(fèi)用、公共關(guān)系維護(hù)費(fèi)用、銷售展示區(qū)費(fèi)用等。其中銷售區(qū)展示費(fèi)用包括：臨時/永久售樓處/樣板間、情景營銷區(qū)的設(shè)計、施工費(fèi)、精裝修工程、活動家具/配飾/潔具廚具/空調(diào)采購、銷售環(huán)境改造、道路、綠化、水系等費(fèi)用。

2.8 營業(yè)稅及附加。

2.9 土地增值稅。

2.10物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。包括銷售案場物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)品牌支出費(fèi)、物業(yè)開荒費(fèi)、庫存物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、庫存物業(yè)代售代租傭金、庫存物業(yè)委托代理服務(wù)費(fèi)等。

3、可行性研究中的成本預(yù)測要點(diǎn)

3.1對項目宗地情況作詳盡考察，包括：地上有無建筑物、構(gòu)筑物、景觀、綠化、受保護(hù)的歷史文物古跡等，可否利用；地下有無管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等，受保護(hù)的歷史文物古跡等，可否利用；土地地質(zhì)結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求，對成本的影響程度，是否需要特殊地基處理等；地下部分土地出讓金的計算方法等；對上述考察數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納總結(jié)，以此為基對相關(guān)成本作出完整而詳細(xì)的預(yù)測，情況特別復(fù)雜時應(yīng)進(jìn)行專題論證，確保相關(guān)預(yù)測的合理性。

3.2 對項目前期相關(guān)手續(xù)辦理流程及前期成本費(fèi)用中行政事業(yè)性收費(fèi)對應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章、文件等進(jìn)行詳盡歸結(jié)，做好成本費(fèi)用鏈接，使測算有理有據(jù)，條理明晰。測算時尤其要注意地方行政事業(yè)性收費(fèi)是否有優(yōu)惠或減免條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)與市政工程費(fèi)用的具體分界、勞保統(tǒng)籌的劃歸方式、房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容等，避免重復(fù)或遺漏。

3.3 要對項目大市政配套情況進(jìn)行研究，詳細(xì)掌握現(xiàn)有自來水、熱水、供熱、燃?xì)狻⑽鬯?、雨水、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、供電、臨時供水、臨時供電的管徑、上源距宗地距離等數(shù)據(jù)以及能否滿足項目需求等情況，合理作出費(fèi)用預(yù)估；若部分大市政配套尚未就位，則應(yīng)了解未來規(guī)劃和實(shí)施時間，并作出相關(guān)費(fèi)用預(yù)估。還要重視電力增容及配套費(fèi)用，片區(qū)電力設(shè)施配套不同可能導(dǎo)致該費(fèi)用相差巨大，應(yīng)提前與電力部門做充分溝通。

3.4細(xì)化資本化融資費(fèi)用的測算，編制《地塊項目資金籌措表》《銀行貸款及還本付息表》，對借款余額、借款來源、借款期限、利率、利息等進(jìn)行詳細(xì)預(yù)測，確保相關(guān)費(fèi)用的準(zhǔn)確與內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的可信。

3.5 及早確定可研階段工程面積及業(yè)態(tài)配比、定位、建造標(biāo)準(zhǔn)等，可提高主體建安工程成本測算的準(zhǔn)確度。其中建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)細(xì)分至各業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)形式、層高、室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)。

3.6 做好包括土地增值稅等稅種的稅務(wù)籌劃工作，合理優(yōu)化稅負(fù)。土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)項目收益影響最大的稅種之一，在可研階段開展合理有效的土增稅稅務(wù)籌劃工作，可以降低稅收成本、提高項目經(jīng)濟(jì)效果。

3.6.1編制《土地增值稅測算明細(xì)表》，在確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額的基礎(chǔ)上，對扣除項目金額做出完整預(yù)測。扣除項目一般應(yīng)包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本（含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等）、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（含利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（含地方附加））以及財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)，并詳細(xì)研究相關(guān)土增稅配套管理措施與稅收優(yōu)惠政策，綜合計算出土地增值稅成本數(shù)據(jù)。

3.6.2編制《成本費(fèi)用測算明細(xì)表》，做好數(shù)據(jù)鏈接，實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用、收入總額與應(yīng)繳土地增值稅數(shù)據(jù)聯(lián)動，對成本、收入、土增稅額進(jìn)行敏感性分析，確定最優(yōu)的成本、收入、土增稅額配比，以達(dá)到優(yōu)化稅負(fù)、提升項目經(jīng)濟(jì)效果的目的。

結(jié)語：綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，合理、完整的成本科目構(gòu)成是成本預(yù)測的基礎(chǔ)；全面覆蓋、準(zhǔn)確到位的成本預(yù)測數(shù)據(jù)是實(shí)現(xiàn)項目價值的重要保障。

【參考文獻(xiàn)】

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