【摘要】開(kāi)發(fā)商只有創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)，注重成本控制，全過(guò)程、全方位地降低造價(jià)，提高投資效益，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文結(jié)合實(shí)際工作的一些體會(huì)，就房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中工程造價(jià)的管理與控制談一些個(gè)人的觀點(diǎn)。希望能為工程造價(jià)合理、有效的管理和控制提供一定參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 工程造價(jià) 管理控制

工程造價(jià)的控制與管理貫穿于項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)對(duì)影響成本的每一階段采用科學(xué)的，系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價(jià)的預(yù)期目的，同時(shí)應(yīng)建立—套科學(xué)完善的工程造價(jià)管理體系，使各種資源得到充分而合理的利用，以取得較好的投資效益和社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的管理與控制思路

1.全過(guò)程目標(biāo)成本管理。在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程目標(biāo)成本管理。目標(biāo)設(shè)計(jì)一方面要兼顧目標(biāo)的科學(xué)性，另一方面切忌好高騖遠(yuǎn)，應(yīng)該是高于現(xiàn)狀但可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)?？傊?，目標(biāo)設(shè)計(jì)切忌過(guò)低，但也不能過(guò)高，對(duì)實(shí)施者要起到激勵(lì)作用，這樣才能最大限度發(fā)揮其工作能力。

2.動(dòng)態(tài)成本管理。工程造價(jià)在整個(gè)施工過(guò)程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格漲跌、工資標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)械使用、費(fèi)率等變化必然會(huì)影響到造價(jià)的變動(dòng)。所以在實(shí)施過(guò)程中，要實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程的造價(jià)管理與控制中存在的問(wèn)題

1.輕視項(xiàng)目前期階段的造價(jià)管理工作。長(zhǎng)期以來(lái)，我們只重視施工階段的工程造價(jià)管理工作，造價(jià)人員的主要精力放在如何確定工程合同價(jià)格，如何確定工程變更價(jià)格，以及做好工程決算工作等。在項(xiàng)目決策階段，有些業(yè)主為了使項(xiàng)目的立項(xiàng)得到批準(zhǔn)，故意少估投資，搞“釣魚(yú)工程”。在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員缺少造價(jià)指標(biāo)約束，設(shè)計(jì)思想保守。

2.由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中各個(gè)部門之間缺乏有效的溝通協(xié)調(diào)的原因，造成了很多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)偏高。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是將工作的重點(diǎn)和精力放在了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工階段中的施工了，而忽視了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和施工階段中的造價(jià)控制和管理問(wèn)題。再加上各個(gè)項(xiàng)目聯(lián)系的部門又缺乏溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，經(jīng)常會(huì)造成房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)不必要的提高。并且，因設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)方面的人員存在著互相不能協(xié)調(diào)一致工作的情況，導(dǎo)致了很多專業(yè)工種之間的互相矛盾，結(jié)果必然會(huì)導(dǎo)致施工過(guò)程中的合同變更或者施工的返工現(xiàn)象，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)自然就偏高了。

3.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中對(duì)成本管理和控制不全面，不科學(xué)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工中因?yàn)楦鞣N原因忽視了成本控制管理，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工中出現(xiàn)的各種問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程中的大量的浪費(fèi)，只有等待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和結(jié)算的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)結(jié)算超預(yù)算。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，很多原因都是建設(shè)、施工單位自身造成的，他們有時(shí)會(huì)為了趕工期不惜以浪費(fèi)成本為代價(jià)。而且，在建設(shè)項(xiàng)目的施工過(guò)程中，技術(shù)員同管理人員也缺乏溝通協(xié)調(diào)，這就使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與工程施工各個(gè)環(huán)節(jié)之間不能相互配合，造成人為的浪費(fèi)，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的成本大幅度提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何有效實(shí)施工程造價(jià)的控制與管理

1.建設(shè)前期工程造價(jià)控制。項(xiàng)目建設(shè)前期，是指項(xiàng)目立項(xiàng)、進(jìn)行可行性研究的投資決策階段。這一階段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制，在總體上起到?jīng)Q定性作用。建設(shè)地址的選擇、投資方案的選擇以及項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上是否可行，無(wú)一不對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生重大影響。在建設(shè)前期，必須要做大量細(xì)致的調(diào)查研究，針對(duì)于項(xiàng)目定位及項(xiàng)目的建設(shè)方案進(jìn)行評(píng)審，使項(xiàng)目決策有充分的科學(xué)理論依據(jù)。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制。設(shè)計(jì)圖紙和方案的選擇與工程項(xiàng)目總造價(jià)息息相關(guān)。投資決策以后，可采用限額設(shè)計(jì)的方式，將造價(jià)管理融入設(shè)計(jì)理念，嚴(yán)格控制每一分項(xiàng)工程的成本開(kāi)支。在可研階段以及進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，使價(jià)值工程中的功能分析與限額設(shè)計(jì)理念相互融合，在確保工程質(zhì)量的前提下，力求以最少的成本投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧良好的社會(huì)效益。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段，本著經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)理念仔細(xì)甄別結(jié)構(gòu)方案，充分考慮項(xiàng)目的使用功能，敲定最佳結(jié)構(gòu)方案，進(jìn)而有效控制工程造價(jià)。

3.施工階段的工程造價(jià)控制

（1）加強(qiáng)合同管理。在施工管理的過(guò)程中，合同管理屬于比較關(guān)鍵的一環(huán)。有效的合同管理有助于節(jié)約成本投資、增加收益。在合同中，對(duì)于原材料供應(yīng)、造價(jià)管理及簽證變更都有明確規(guī)定，另外也會(huì)具體說(shuō)明竣工結(jié)算及工程款項(xiàng)支付的方式。實(shí)際上，明確這些內(nèi)容的目的就是方便造價(jià)管控。合同管理應(yīng)該從雙方談判到保修日結(jié)束為止。

（2）健全設(shè)計(jì)變更審批制度。在工程建設(shè)過(guò)程中，如有必要變更設(shè)計(jì)方案，應(yīng)盡量避免其發(fā)生在施工階段，以減少成本浪費(fèi)；發(fā)生設(shè)計(jì)變更總會(huì)牽涉到多個(gè)環(huán)節(jié)的工作流程，因此應(yīng)提早進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，變更時(shí)間越是延后，造成的成本浪費(fèi)就越嚴(yán)重；工程人員應(yīng)該注意，在充分分析工程量及造價(jià)情況，并征得原設(shè)計(jì)部門同意后再實(shí)施設(shè)計(jì)變更；實(shí)施變更以后，若造價(jià)超出工程預(yù)算，應(yīng)該及時(shí)將現(xiàn)狀上報(bào)至管理部門，切實(shí)防止通過(guò)變更設(shè)計(jì)增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提高工程造價(jià)的事情發(fā)生。

（3）重視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理。首先要加強(qiáng)施工隊(duì)伍管理。施工隊(duì)伍必須具備良好的行業(yè)信譽(yù)，且資歷深、人員配備齊全、技術(shù)實(shí)力雄厚，能夠在保證工程質(zhì)量及工期進(jìn)度的前提下順利完成施工任務(wù)。建設(shè)單位要注意防止工程被層層轉(zhuǎn)包，以免增加成本投入。其次，要建立嚴(yán)格的管理機(jī)制，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)管理。負(fù)責(zé)造價(jià)管控的工程人員應(yīng)該與設(shè)計(jì)、施工、機(jī)械管理等多個(gè)部門建立密切的聯(lián)系，秉承認(rèn)真務(wù)實(shí)的工作態(tài)度和降低成本投入的目標(biāo)任務(wù)不斷強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，工程量的統(tǒng)計(jì)要客觀、真實(shí)；合同中未注明的工程量要及時(shí)向業(yè)主及監(jiān)理部門報(bào)備；現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員必須具備較高的專業(yè)水準(zhǔn)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，全面記錄每一道工序的操作流程，防止與業(yè)主、監(jiān)理等相關(guān)單位發(fā)生扯皮糾紛。

（4）加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作，嚴(yán)把結(jié)算關(guān)。竣工結(jié)算過(guò)程中施工單位編制工程結(jié)算書(shū)普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象。因此，要求結(jié)算人員必須認(rèn)真仔細(xì)，絕不能出現(xiàn)放松心理，并且還要與工程各有關(guān)部門緊密配合；結(jié)算的工程量應(yīng)以招標(biāo)文件和承包合同中的工程量為依據(jù)，考慮變更工程量。總之，竣工結(jié)算是一項(xiàng)集技術(shù)與經(jīng)濟(jì)為一體的工作，同時(shí)也是多部門相互配合，集體力量出成果性的階段。

4.工程造價(jià)管理必須實(shí)現(xiàn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化。在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)日益普及的今天，各方面的信息流鋪天蓋地，紛至沓來(lái)。面對(duì)如此宏大的信息流，傳統(tǒng)的管理模式、管理方法顯然已無(wú)能為力了，我們必須尋找現(xiàn)代化的管理手段。近年來(lái)，也有許多人把神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論用到了工程造價(jià)管理中，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法也就是模擬人腦的思維進(jìn)行各種活動(dòng)。在工程造價(jià)管理中，利用計(jì)算機(jī)軟件模擬人腦搜索類似歷史項(xiàng)目資料，通過(guò)綜合分析已掌握的數(shù)據(jù)來(lái)確定擬建工程造價(jià)。這種管理模式的引入標(biāo)志著我們的工作有了新意，同時(shí)也給社會(huì)創(chuàng)造了效益。充分發(fā)揮現(xiàn)代化管理手段，既是向國(guó)際接軌的需要，也是工程造價(jià)管理的需要。

建設(shè)工程的造價(jià)管理工作的優(yōu)劣，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益存在著重大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)人員要切實(shí)完成自己崗位的職責(zé)才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的總投資進(jìn)行有效控制，從而降低工程造價(jià)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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