內(nèi)容提要：隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢的深刻變化，以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身規(guī)律，在經(jīng)歷30多年的高速發(fā)展后，必然進(jìn)入中速發(fā)展的“新常態(tài)”。中國房地產(chǎn)行業(yè)作為過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱也必將進(jìn)入“新常態(tài)”。本文概述了中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及形成原因，并分析了影響中國房地產(chǎn)未來的幾大因素，闡述了未來中國房地產(chǎn)市場的“新常態(tài)”。最后，結(jié)合我國社會(huì)和政府的實(shí)際，提出了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)“新常態(tài)”的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 新常態(tài) 應(yīng)對(duì)措施

在2014年11月9日的APEC北京峰會(huì)上中國國家主席習(xí)近平做了題為《謀求持久發(fā)展 共筑亞太夢想》的演講，首次系統(tǒng)的闡述了中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”意義與內(nèi)涵。經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的提法不僅深刻的符合了經(jīng)濟(jì)學(xué)的客觀規(guī)律，還準(zhǔn)確的把握了我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，即在經(jīng)歷了改革開放以來經(jīng)濟(jì)30多年的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向中高速發(fā)展這一客觀實(shí)際。

中國房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了十幾年的高速增長，即為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，又產(chǎn)生了一系列的經(jīng)濟(jì)副作用。由于房地產(chǎn)關(guān)系到居民的民生問題，所以向來是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)注點(diǎn)與關(guān)鍵點(diǎn)。在中國經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”之際，房地產(chǎn)“新常態(tài)”值得關(guān)注。

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛特別是1998年住房商品化以后房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為了我國的支柱性行業(yè)（見表1），通過數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場在我國的國民經(jīng)濟(jì)中的比例日益增加。

其主要原因有以下三個(gè)方面：

（一）改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展生成大量住房需求

中國改革開放以來國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）從0.216萬億美元、人均GDP226美元增長到13年的GDP9.1萬億美元、人均GDP6767美元，人民物質(zhì)生活極大豐富，這無疑極大地刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。居民住房條件需求也不斷提高，先后經(jīng)歷了從無到有，從小到大，從注重實(shí)用性到注重品味性的發(fā)展。

特別是，我國在住房商品化以后，我國城鎮(zhèn)居民的購房需求呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的出臺(tái)明確廢止了住房實(shí)物分配，標(biāo)志著住房制度改革在全國范圍內(nèi)全面展開。至此，我國實(shí)行了近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)，老百姓開始進(jìn)入買房時(shí)代。而這一年已經(jīng)改革開放20年了，居民積累了一定的財(cái)富，但其住房需求被長期壓抑，當(dāng)住宅商品化以后，之前的被壓制的需求在短期內(nèi)井噴，使房地產(chǎn)市場超快速發(fā)展。

（二）住房剛性需求疊加

剛性需求主要是指消費(fèi)者買房的目的是自住而非投機(jī)，分為首套購房需求和住房條件升級(jí)需求。其中剛性需求的主力是新成立家庭的首套購房需求，這其中其決定性的是我國人口結(jié)構(gòu)。

據(jù)公開相關(guān)資料顯示，自新中國成立以來，我國曾有過三次“嬰兒潮”。大量“嬰兒潮”中出生的人口正好處在20-30歲之間，這部分人口正好需要結(jié)婚首套購房。

第一次嬰兒潮出現(xiàn)在1949～1959年。當(dāng)時(shí)國家為了彌補(bǔ)戰(zhàn)爭的人口銳減鼓勵(lì)生育的政策，人口增長率將近300%。但由于當(dāng)時(shí)中國總?cè)丝谥挥?億，基數(shù)小，此次嬰兒潮人口的絕對(duì)數(shù)量相對(duì)不大。第二次嬰兒潮則是自1962年開始，高峰出現(xiàn)在1965年，持續(xù)至1973年，是我國歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。這段時(shí)期，國民經(jīng)濟(jì)情況逐漸好轉(zhuǎn)，補(bǔ)償性生育來勢很猛，人口出生率在30‰～40‰之間，平均達(dá)到33‰，10年全國共出生近2.6億人。占當(dāng)前全國總?cè)丝跀?shù)的約20%。第三次嬰兒潮是在1986～1990年，上一次嬰兒潮新增人口已經(jīng)成家立業(yè)，進(jìn)入生育年齡，其中1990年是這5年中出生人口最多的一年。由于計(jì)劃生育政策，此次嬰兒潮出生人口總量雖不及主力嬰兒潮，但也有1.24億，接近當(dāng)前全國人口的10%。值得注意的是，目前人口眾多的“80后”一代也已長大，陸續(xù)成家立業(yè)。

“80”后由于成家立業(yè)需要購房，“60”后也大多事業(yè)有成也需要升級(jí)住房條件，這兩部分人口占了全國總?cè)丝诘?0%，由此可見，我國的住房剛性需求出現(xiàn)了“扎堆”現(xiàn)象，即住房剛性需求的疊加。這樣一來，使房地產(chǎn)市場在短時(shí)間內(nèi)供小于求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高，出現(xiàn)了超額利潤，大量開發(fā)商進(jìn)入該行業(yè)。

（三）經(jīng)濟(jì)刺激政策和貨幣超發(fā)催生泡沫投資需求

08年金融危機(jī)以后，各國政府相繼采取了經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，實(shí)行了史無前例的積極的財(cái)政政策和貨幣政策（見表2）。雖然這是世界經(jīng)濟(jì)避免了1929年經(jīng)濟(jì)大蕭條的歷史覆轍，但是也產(chǎn)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)副作用——資產(chǎn)泡沫。由于中國的可投資標(biāo)的物相對(duì)較少，一旦有多余的資本，首先就進(jìn)入資產(chǎn)市場，在中國主要是進(jìn)入房地產(chǎn)市場。投資投機(jī)需求和剛性需求進(jìn)一步疊加催生了中國房地產(chǎn)的泡沫。

（一）國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢必然要求

①國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)刺激政策的退出

2014年10月29日美聯(lián)儲(chǔ)宣布10月結(jié)束資產(chǎn)購買計(jì)劃，為六年前開始實(shí)施的量化寬松政策（QE）畫上句號(hào)，同時(shí)明確下一步政策重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向加息，這意味著金融危機(jī)以來史無前例的寬松貨幣政策的結(jié)束。由于美元是國際結(jié)算貨幣，該退出計(jì)劃實(shí)際上意味著全世界范圍內(nèi)進(jìn)入“貨幣緊縮周期”。同時(shí)，中國政府為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的4萬億財(cái)政政策也進(jìn)入尾聲，大量高鐵、公路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資也進(jìn)入了收尾階段。市場的流動(dòng)性收緊將使中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入“去杠桿化”階段。

②房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過?，F(xiàn)象

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2014百城房價(jià)盤點(diǎn)》報(bào)告中指出，2014年12月全國一百個(gè)樣本城市均價(jià)降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，且2015年全國房地產(chǎn)市場高庫存壓力增大。

2014年表現(xiàn)為一些城市房價(jià)開始持平或者下降表明經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)開發(fā)，市場已經(jīng)悄然從供小于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，一些城市地區(qū)甚至出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，大量的“鬼城”開始出現(xiàn)，住房的空置率顯著上升。在居民有效購買力條件下，有效剛性需求已經(jīng)基本得到滿足。

（二）房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展必然要求

過去十幾年中國的房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)歷了快速發(fā)展但是由于社會(huì)各方面的不理性投資出現(xiàn)了不健康的，不科學(xué)的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)有以下幾個(gè)方面：①房地產(chǎn)質(zhì)量堪憂。雖然國家在住房建設(shè)方面已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)化”，但是但瘋狂的樓市面前，一些“黑心”商人為了追逐暴利，降低成本偷工減料建設(shè)了不少的“豆腐渣工程”，而在賣方市場下消費(fèi)者往往搶先購買，忽略了樓房的質(zhì)量。這顯然不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 ②房地產(chǎn)布局不合理，“扎推”現(xiàn)象嚴(yán)重。一些樓盤在規(guī)劃之時(shí)缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和生活設(shè)施的協(xié)調(diào)配套建設(shè)的意識(shí)，盲目立項(xiàng)，結(jié)果是城市內(nèi)結(jié)構(gòu)性的住房短缺或過剩，造成了資源的浪費(fèi)。③樓盤千篇一律，缺乏生活與文化積淀。過去十多年的新開發(fā)的樓盤往往雷同，這一方面是由于建筑設(shè)計(jì)雷同，缺乏創(chuàng)新，另一方面是由于發(fā)展太快，往往沒有時(shí)間進(jìn)行文化積累，居民生活節(jié)湊快，失去了生活的特色，最終導(dǎo)致生活品質(zhì)的下降。

而房地產(chǎn)的“新常態(tài)”將有助于改善當(dāng)前的困局，有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展?！靶鲁B(tài)”下社會(huì)各方投資趨于理性，市場機(jī)制淘汰一大批房地產(chǎn)開發(fā)商，這使得開發(fā)商更加注重住房質(zhì)量的提升，配套設(shè)施的合理性；剛性需求占據(jù)主導(dǎo)地位也將有助于社區(qū)文化的積累。

（三）經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然要求

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)有很多含義，在不同時(shí)代有不同的主題。當(dāng)今世界，經(jīng)濟(jì)全球化和經(jīng)濟(jì)信息化的歷史背景下，從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向新經(jīng)濟(jì)則是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主題。新經(jīng)濟(jì)將發(fā)展成為以生命科學(xué)技術(shù)、新能源技術(shù)、新材料技術(shù)、空間技術(shù)、海洋技術(shù)、環(huán)境技術(shù)和管理技術(shù)等七大高科技產(chǎn)業(yè)為支撐的核心經(jīng)濟(jì)。然而反觀這些新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，都不再是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而是資本密集型產(chǎn)業(yè)。這意味著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要大量的資金。

過去幾年由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，大量的資金流入房地產(chǎn)市場。08年金融危機(jī)以后美國實(shí)行了量化寬松政策，美國的投資投機(jī)資本大量流入新興經(jīng)濟(jì)國家，這其中就包括中國，而中國的房地產(chǎn)市場利潤率較高，吸收了這部分熱錢。因此，多種因素作用下，房地產(chǎn)市場成為了貨幣的“池子”，這對(duì)緩解短期通貨膨脹起到了巨大作用，但是也對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)生了“排擠效應(yīng)”，使本應(yīng)該投入到新經(jīng)濟(jì)的資本也流入房地產(chǎn)行業(yè)，特別是那些需要高投入，短期無經(jīng)濟(jì)收益的高科技研發(fā)型行業(yè)影響巨大。過去幾年中房地產(chǎn)市場的火爆和股市的慘淡充分說明了這一點(diǎn)。

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)入關(guān)鍵期，經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩，國際經(jīng)濟(jì)形勢等因素倒逼我國加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。這其中的關(guān)鍵就是培育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這就要求原本流入房地產(chǎn)行業(yè)的資本平穩(wěn)過渡到資本密集型的新興經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中，只有這樣才有助于我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，從低級(jí)制造轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，從投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”

在房地產(chǎn)“新常態(tài)”下，居民消費(fèi)者應(yīng)該理性認(rèn)識(shí)對(duì)待，一方面減少投機(jī)意識(shí)，不再盲目投資，回歸價(jià)值投資，根據(jù)自身的剛需購買；另一方面也認(rèn)識(shí)到我國房地產(chǎn)的總量還不能滿足人民的需求，房地產(chǎn)在中國還是非常主要的資產(chǎn)，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)會(huì)“軟著陸”進(jìn)入健康發(fā)展的軌道來，所以不必恐慌性拋售住房。

房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)的轉(zhuǎn)變經(jīng)營戰(zhàn)略，做好財(cái)務(wù)管理，不要盲目地?cái)U(kuò)張，并逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)，或者轉(zhuǎn)向開發(fā)具有高附加值的能帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型與前期階段發(fā)展的軟著陸。其他行業(yè)的企業(yè)也應(yīng)不再以投資房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)，應(yīng)該轉(zhuǎn)向新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，關(guān)注高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、社會(huì)需求大的服務(wù)業(yè)。

在中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”背景下，政府的作用尤其重要，既要防止房地產(chǎn)市場崩盤，又要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，還要培育經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，保證國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。概括起來主要措施有以下幾個(gè)方面：

①適當(dāng)降息降準(zhǔn)，對(duì)沖美國貨幣政策的負(fù)面效應(yīng)

從國外看，美國量化寬松貨幣政策終結(jié)勢必會(huì)引發(fā)的全球流動(dòng)性的從緊；從國內(nèi)看，中國經(jīng)濟(jì)和其他新興市場一樣，正在面臨金融危機(jī)以來最困難的時(shí)刻，經(jīng)濟(jì)下行壓力很大，流動(dòng)性非常緊張，持續(xù)性、常態(tài)性的錢荒導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴問題極其突出。

美聯(lián)儲(chǔ)退出QE不僅僅指美國寬松貨幣政策的結(jié)束，更意味著近20年來，全球貨幣超發(fā)，流動(dòng)性泛濫，廉價(jià)貨幣時(shí)代將宣告結(jié)束。美聯(lián)儲(chǔ)基于美國未來經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的考量，正在主導(dǎo)美國的貨幣政策發(fā)生歷史性的逆轉(zhuǎn)。美國QE退出，必將引發(fā)兩個(gè)結(jié)果：一是美元走強(qiáng)；二是美元資金將從新興市場流出，回到美國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，結(jié)果是新興市場將立即從資本流入地區(qū)變?yōu)榱鞒龅貐^(qū)。這種大變局，對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)而言，意味著極大的沖擊和不確定。國際金融研究所（IIF）公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份至今投資者從非洲、拉美、東歐、亞洲股市合計(jì)撤出90億美元。中國9月份外匯儲(chǔ)備突然罕見的減少1000億美金，外匯存款減少了188億，種種現(xiàn)象表明資本在悄然流出中國。這對(duì)中國的房地產(chǎn)行業(yè)將無疑帶來巨大沖擊。

因此，中國政府要靠“政策”組合拳。貨幣政策既要避免出現(xiàn)過去無原則無底線的刺激主義，也不能罔顧流動(dòng)性緊張的現(xiàn)實(shí)而在貨幣政策上進(jìn)一步收緊。降準(zhǔn)降息是基于中國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)，是對(duì)沖美國貨幣政策的沖擊，是有助于我國經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的有效政策，從而避免中國經(jīng)濟(jì)陷入通縮的危機(jī)。

②簡政放權(quán)為培育創(chuàng)業(yè)企業(yè)營造良好外部環(huán)境

簡政放權(quán)指精簡政府機(jī)構(gòu)，把經(jīng)營管理權(quán)下放給企業(yè)。是中國在經(jīng)濟(jì)體制改革開始階段，針對(duì)高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下政企職責(zé)不分、政府直接經(jīng)營管理企業(yè)的狀況，為增強(qiáng)企業(yè)活力，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)而采取的改革措施。

國務(wù)院前兩次召開常務(wù)會(huì)議， 批準(zhǔn)取消和下放133項(xiàng)行政審批事項(xiàng)；同時(shí)在上海自貿(mào)區(qū)試行了“負(fù)面清單”制度。行政審批制度改革和“負(fù)面清單”制度的核心就是簡政放權(quán)，這就是為了“把錯(cuò)裝在政府身上的手換成市場的手。簡政放權(quán)能激發(fā)市場主體的創(chuàng)造活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長；它能更好地發(fā)揮地方的作用，激發(fā)內(nèi)在活力；它能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，釋放改革紅利、激發(fā)內(nèi)需潛力、形成新動(dòng)力。為實(shí)體創(chuàng)業(yè)企業(yè)營造了良好的外部環(huán)境。

③加快金融市場發(fā)展

政府除了以上兩點(diǎn)外，還需為企業(yè)發(fā)展融資提供健全健康的金融市場，為企業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型提供加速器。實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴問題一方面在短期內(nèi)和貨幣政策有關(guān)，另一方面和金融市場的有關(guān)。我國當(dāng)下融資過度依靠銀行進(jìn)行的間接融資，直接融資不足，結(jié)果導(dǎo)致銀行積累了大量風(fēng)險(xiǎn)，新經(jīng)濟(jì)行業(yè)投資不足。解決這些問題的根本性方法就是發(fā)展股票市場和證券市場，適度推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，增加市場流動(dòng)性和活力，提高市場效率。

加快發(fā)展金融市場還要配合利率市場化改革、匯率市場化、滬港通、上市公司機(jī)制改革等一系列改革配套措施，最終將我國的金融市場建設(shè)成世界上有投資吸引力的金融市場，是我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)順利升級(jí)轉(zhuǎn)型。

注釋：

【1】：經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵是政府職能轉(zhuǎn)變 姚紅 曹剛 改革與開放 2014.17

【2】：吳敬璉 直面大轉(zhuǎn)型時(shí)代 生活 讀書 新知三聯(lián)書店 2014.5