摘要：七里香都一層贈送地下夾層是傳統(tǒng)做法與技術(shù)創(chuàng)新的結(jié)晶，在項目開發(fā)前期，我們認真研究總結(jié)平江怡景地下室夾層做法，在項目實施過程中實現(xiàn)了產(chǎn)品的創(chuàng)新升級，增加了銷售賣點，解決了以往一層價格低去化慢的問題，增加了公司收入。此文通過七里香都項目對地下夾層做法及意義進行分析。

關(guān)鍵字：贈送地下夾層 銷售賣點 增加收入

上海公司按照總部要求，著重做足產(chǎn)品精細化定位，不斷增強產(chǎn)品附加值，以精準的產(chǎn)品定位來拓寬產(chǎn)品盈利寬度，增加公司的收入。

一、一層贈送地下室想法的由來

近年來，國內(nèi)高層住宅向著功能多樣，體型復(fù)雜的綜合性方向發(fā)展，為了人們生活環(huán)境的更加美好，也為了土地資源得到更充分的利用，大底盤多塔住宅建筑不斷增多。它的主要特點是，在多個高層建筑的底部有一個連成整體的大地庫，形成大底盤，主要優(yōu)點是：第一，結(jié)構(gòu)抗側(cè)性能好，安全性高，能夠增加車位，同時滿足公共車道和停車庫的使用要求；第二，樓間距能夠保證充足的光照要求，滿足建筑節(jié)能要求；第三，滿足居住環(huán)境綠化美化的要求，住宅設(shè)計轉(zhuǎn)向小區(qū)式發(fā)展，使多塔結(jié)構(gòu)住宅具有較大的存在和發(fā)展空間。多塔結(jié)構(gòu)適應(yīng)了住宅建設(shè)的諸多要求，相對而言，建筑技術(shù)在實踐中更為成熟，被廣泛應(yīng)用。

大底盤結(jié)構(gòu)要求住宅和地庫地板標高一致，因此平江項目地庫底板標高與住宅地下室埋深均為-5.5m，按照《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2010 6.4.1條要求，在地下室中間層高位置設(shè)計了混凝土梁板，即形成了兩層地下室。當(dāng)時夾層的層高設(shè)置為1.8m，層高太低，難以利用并贈送。

七里香都開發(fā)之初，我司針對地下夾層增送及一層花園贈送對周邊市場進行了調(diào)研。以仁恒海和園為例，其住宅項目也是底層贈送地下室及花園，且在市場反應(yīng)良好。綜合周邊市場因素我司在香都項目也實施底層地下夾層及花園的贈送，現(xiàn)在通過市場反饋的銷售情況良好。

二、七里香都一層贈送地下夾層的技術(shù)創(chuàng)新

根據(jù)平江地下室設(shè)備夾層的做法，我們上海公司也一直在思考，如何實現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新升級，增加銷售賣點，降低成本，變被動為主動，在七里香都項目方案設(shè)計階段，我們就注意到了這個問題，通過以下幾個方面進行改進：

平江地下室剖面

香都洋房地下室剖面

1.把七里香都洋房地下室夾層層高由1.8m改為2.7m，贈送與地上一層面積相對等的地下室夾層。七里香都共有洋房18幢，一層送地下夾層有72套，在平江怡景等項目，一層不僅賣價很低，而且銷售去化慢，經(jīng)常賣不掉。現(xiàn)在香都一層送地下夾層的產(chǎn)品在湖東屬于稀缺戶型，市場反應(yīng)良好，去化速度快。

2.地下夾層增加衛(wèi)生間，使產(chǎn)品更趨人性化。為了使產(chǎn)品更加完美，我部在上海公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，積極考察周邊市場配置情況，增設(shè)地下夾層衛(wèi)生間、排污提升泵房及排氣管道，最大限度的提高業(yè)主入住后的品質(zhì)。

3.贈送一層花園。水墨三十度項目景觀無論是公司還是業(yè)主都反響良好，但即便如此也有部分南向綠化因為太靠近住宅影響底層住戶采光而遭業(yè)主投訴?，F(xiàn)香都一層南側(cè)通過綠籬圍合設(shè)置花園贈送底層住戶，既減少了綠化面積，又可以最大限度的避免綠化對底層住戶采光的影響。

4.南側(cè)地下夾層下沉庭院的設(shè)置一定程度提高了地下夾層的采光性，并對地下夾層的防潮通風(fēng)有較好的作用。

三、七里香都一層贈送地下夾層的成本測算

1.香都洋房地下室總的層高為5.8m，夾層層高由1.8m改為2.7m，地下二層的層高由4m減少為3.1m，總層高沒有變化，而且每層的層高變得均勻，側(cè)向剛度變化更加合理，基本沒有增加造價。按照香都現(xiàn)階段一層售價每平方16000元，二層同戶型售價每平方13000元，地下夾層贈送每平方可增加售價3000元，即香都洋房一層贈送地下夾層可增加銷售收入約3000萬。

2.地下夾層增加衛(wèi)生間管道、排污提升泵房及排氣管道，此項增加造價約20萬。

3.一層贈送花園可較少綠化面積5000平方，在原景觀綠化方案的基礎(chǔ)上減少綠化成本約250萬。

4.南側(cè)增加地下室采光井，此項增加造價約200萬。

綜合以上四條一層贈送地下夾層可有效增加銷售收入約3000萬。

四、贈送地下夾層的風(fēng)險把控

1、地下夾層的贈送是在不影響容積率的前提下進行的，并且在銷售合同中并無產(chǎn)權(quán)體現(xiàn)，一層住戶僅享有使用權(quán)。

2、一層贈送花園是在綜合考慮不影響地塊整體綠地率的情況下進行贈送。香都規(guī)劃要求綠地率40%，而香都景觀綠地率已經(jīng)達到49%，即使贈送花園減少5000平后，地塊綠地率依然可達44%，滿足規(guī)劃驗收要求。

五、結(jié)束語

住宅地下夾層的設(shè)置不僅具有一定的商業(yè)價值，也能為業(yè)主帶來更好的入住體驗。在現(xiàn)在住宅電梯直入地庫已經(jīng)成為標準設(shè)計的發(fā)展階段，地下夾層的設(shè)置將創(chuàng)造更多的價值。

隨著近年來房地產(chǎn)的快速發(fā)展國民整體經(jīng)濟能力的提高，以客戶體驗及科技為內(nèi)核的房產(chǎn)樓盤會更受消費者的關(guān)注，在實際應(yīng)用中也得到政府及業(yè)主的認可，體現(xiàn)住宅的舒適及人性化。因此，在后期項目的建設(shè)中我們不僅要合理的設(shè)置地下夾層，更需在夾層的防潮、采光等方面提出創(chuàng)新，為我司提升產(chǎn)品品質(zhì)提供支撐。

參考文獻

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