【摘要】在影響房地產項目開發(fā)的因素中，能否有效的進行成本控制將會直接影響著房地產企業(yè)的經濟效益。同時房地產企業(yè)能否進行有效的成本控制，也將會體現出自身的管理水平。所以在房地產行業(yè)中，房地產開發(fā)項目全過程成本控制是非常關鍵的工作，必須要加大對其的研究力度，更好的管理好房地產成本的相關工作。下面就房地產開發(fā)項目全過程成本控制的關鍵部分進行探究。

【關鍵詞】房地產；成本控制；開發(fā)項目

引言

近年來，房地產行業(yè)在全國范圍內得到了廣泛的發(fā)展，各個房地產公司之間存在著激烈的競爭，整個房地產行業(yè)迎來了一個又一個的新浪潮。房地產開發(fā)項目整體流程成動態(tài)趨勢，是不斷變化的。目前我國的房地產行業(yè)很多過程都是不確定，這受到我國市場經濟特點的影響。房地產企業(yè)在很多的流程中，比如說開發(fā)項目的投資上，技術控制和工作管理上等，所以房地產企業(yè)在面對這樣的挑戰(zhàn)下，要想不斷的發(fā)展自己，在激烈的市場競爭下占有一席之地，就必須要做好工程項目的造價管理工作。在房地產開發(fā)項目的全過程中，都要做好相關的成本的控制工作，尤其是在項目的決策階段和項目的施工階段。

一、項目初定階段的成本控制

房地產在接到重大的項目工程之后，首先要做的工作就是相關的部門要對市場進行調查，然后結合相關的調查信息制定好項目策劃，這樣才能更好的規(guī)劃項決策的初級階段目的設計方向，在進行項目投資之前，上面的準備工作必須要做好。在項目決策的階段，做好工程造價的相關工作必須要做好下面的幾個方面：一方面，準確的對項目進行定位，在對工程項目進行市場調查的時候，要有針對性，對目前此類項目工程在市場上的詳細情況進行調查分析，然后準確的對此類項目在市場上的發(fā)展趨勢，規(guī)劃好其發(fā)展方向；一方面，在調查的過程中，要嘗試用比較的手段，通過多個相同的項目比較，分析項目之間的功能差異，對項目進行技術和經濟指標的評定之后，做出最后的選擇，選擇科學，經濟合理的工程項目方案；一方面，根據上面的調查和分析進行系統(tǒng)性的整理，最后做好方案設計書。

二、項目設計階段的成本控制

成本控制在工程項目的設計階段也是重點工作，之所以這樣說是因為，在房地產行業(yè)中，尤其是國外的房地產行業(yè)，據不完全統(tǒng)計，設計階段的成本控制對整個項目工程的影響度超過了百分之三十五，最高達到了百分之七十，平均影響度在百分之五十。盡管設計階段的成本投入僅占整個項目工程投入的百分之二點五，但是從它的影響度上來說，我們是不能忽視設計階段的房地長成本控制工作的，必須引起我們的高度重視。房地產企業(yè)要知道，在房地產項目工程的運行前期，成本的控制縮減是很容易的。所以我們要不斷的在設計階段對房地產項目工程進行成本優(yōu)化，以達到企業(yè)利潤最大化，達到提高企業(yè)經濟效益的目的。

一方面，在對項目執(zhí)行單位的選擇上，要做好相關的招標工作。選擇好項目單位和方案會有利于后續(xù)步驟的進行。項目策劃的相關部門要根據預測的成本投入和政府部門的規(guī)劃要求做好招標條件和項目設計的相關工作，然后根據相關的選擇策略，科學合理的選擇投標單位，這樣我們也就做好了設計方案。已經選擇好的投標方案也不是很全面的，雖然相對于其他的方案來說，是不叫合理的，但是也有很多不完美的地方，這就要求相關的部門根據投標方案對中標方案進行優(yōu)化和補充，利用未中標方案的優(yōu)點來彌補中標方案的不足之處。在優(yōu)化的過程中，我們不僅考慮方案的功能，安全性，可行性，還要充分的考慮方案的經濟性原則。這樣通過對方案的比較優(yōu)化之后，我們才能獲得完美的設計方案。

一方面，在進行成本控制的時候，要實現限額設計。要想實現限額設計，就必須要做好投資和工程量的分解工作。結合設計任務書和投資估算金額，以功能全面為基礎，控制好概算成本不超過估算成本投資量。在施工過程中設備的選用和材料的選用上，把握好這一點尤為重要。然后再根據上面的內容做好施工圖的控制工作。在限額設計過程中，要結合每一個設計師和專業(yè)人員的投資限額目標，這樣能夠由徐愛哦的杜絕設計者在工作的時候夾雜個人情感，不免安全系數的設計標準限額不合理性。這樣一次性確定好設計會對以后的工作帶來方便，減少了更改設計的次數，在一定程度上提高了工作效率。

另一方面，借鑒以前的經驗來看，在施工階段之前做好相關的方案設計工作，不免方案設計出錯能夠有效的減小成本的投入，這樣的方式得到的實際成本是最小的。所以在施工階段之前，要對方案進行反復的設計核算和審查，不斷的進行方案的優(yōu)化，以提高方案的質量。

三、項目工程招投標階段的成本控制

在房地產開發(fā)項目的整個流程中，招標工作的成本控制工作也是重點內容。在項目的開發(fā)和施工全過程中，招標工作無處不在，比如說土地的招標，施工單位的招標，材料及施工設備的招標上等，由于整個工程項目繁雜，招標單位憑借自己的力量不可能做好所有的招標工作，所以，在招標的過程中，要做好各個部門之間的協(xié)調工作。充分的發(fā)揮各個部門的作用，進行團隊合作，在評價招投標階段的工作時，工程項目的施工圖是評判的標準。這一階段的重點內容包括施工圖的出圖速率，各個招標文件的審核情況，入選單位的商務水平，技術水平等。

四、施工階段的成本控制

相比于設計階段，是施工階段的成本投入是十分龐大的，雖然如此，但是各個過程成本的可優(yōu)化量是很小的。在這一過程中，成本的控制工作主要是減少施工過程突發(fā)事故的額外費用支出。雖然如此，施工階段的成本控制仍然是重點工作。一般要做好以下幾個方面：

一方面，控制好設計方案的變更，因為客觀因素的存在，設計方案不可能是完美的，或多或少的存在這樣或那樣的問題，這就要求在施工階段相關的部門要盡量的減少方案的變更次數，這就要求部門要做好設計方案的審核工作。

一方面，在工程承包單位的選擇上，要把握好經濟性原則，安全性原則和功能全面性原則，要知道一個勢力雄厚的施工單位能夠很好的縮短施工時間，這次一定程度上能夠所見成本，實現企業(yè)經濟效益的提高。

五、結算階段成本的控制

要想做好結算階段的成本控制，要做好一下幾個方面：一方面，結算的時候要結合設計方案進行，合格之后才能予以結算；一方面，嚴格按照合同來確定工程量的增減；一方面，在對施工單位和相關部門進行獎勵的時候，要嚴格按照合同進行，或者是參照相關的協(xié)議；一方面，貫徹落實結算的審核制度，做好審核工程的相關工作，以確保施工項目的整體質量。

六、營銷階段的成本控制

這一階段相對比較輕松，這一階段的成本控制主要是根據費用總額來進行比例確定的，所以在這一階段必須做好單向支出的控制工作，減少不必要的費用支出。因為在營銷階段牽扯到很多部門，所以各個部門要協(xié)調工作，從長遠的角度來考慮成本的投入。主要包括一下的內容：宣傳費用，營銷工作人員的成本投入，售樓工程處的成本投入等。

七、結語

房地長項目開發(fā)的成本控制工作不是針對某一個階段進行控制的，成本控制工作要貫穿整個項目工程。公司要想實現企業(yè)利潤的最大化，實現公司經濟效益的不斷提高，就必須建立和完善成本控制體系。

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