【摘要】本文對目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本控制中存在的問題進行了分析研究，并提供了一些解決方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

當前，房地產(chǎn)已成為眾多百姓茶余飯后的話題。從取消福利分房、實行商品房的政策后，房地產(chǎn)業(yè)在中國已發(fā)展了十多年。其中涌現(xiàn)了一些明星級的企業(yè)，如第一個達到銷售過千億的萬科；還有一些明星人物，如首富萬達的王健林、搞房產(chǎn)又搞足球的恒大的許家印。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的日漸規(guī)范，房地產(chǎn)市場的競爭也日趨激烈，對于很多中小型的房企來說，如何求生存、求發(fā)展是則是他們面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境發(fā)中，控制成本，提高企業(yè)的投資收益，是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力的目標，這在行業(yè)內(nèi)既是熱點又是難點。成本控制，大家都知道他的重要性，但真正能做好的卻不多。根據(jù)本人在多家房地產(chǎn)公司工作的經(jīng)驗以及和同行的交流，目前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制做的還很不到位，缺乏有效的管理思路和管理手段。因此，運用系統(tǒng)的、科學的方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制進行研究是很有必要的。

房地產(chǎn)開發(fā)項目是由多個環(huán)節(jié)組成的，主要包括投資決策、規(guī)劃設計、施工圖設計、施工、銷售等環(huán)節(jié)。根據(jù)統(tǒng)計，決策階段對投資額的影響程度高達95%；在規(guī)劃設計階段，這種影響有75～95%左右；而在初步設計階段，占到30～75%左右；施工圖設計階段，對投資額的影響程度只有35%左右；在施工階段對投資額的影響程度只在10%以下了，由此可以看出，影響項目投資總額最大的階段就是項目的前期的決策階段和規(guī)劃設計階段。而目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)商只重視項目施工階段的成本控制，而忽略了項目開發(fā)前期的成本控制，好比“揀了芝麻丟了西瓜”。而有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然能夠認識到前期的成本控制的重要性，但卻沒有好的方法來進行控制。接下來本人將運用在工程管理碩士學習期間所學到的各種管理思路、管理手段，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，來對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制--尤其是前期的成本控制--進行分析研究。而對施工階段的成本控制，已有大量的研究報告和成果，且此階段對投資額的影響程度在10%以下，因此本文對施工階段的成本控制不再贅述。

一、投資決策階段的成本控制

正如前文所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段是成本控制的最重要階段。房地產(chǎn)投資決策是指房地產(chǎn)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇，做出判斷和決定的過程。投資決策階段的主要工作有：投資機會分析及可行性研究。

投資機會分析一般是指分析投資的時間和方向，識別投資機會可以從以下三個方面入手：客觀環(huán)境分析、企業(yè)經(jīng)營目標和戰(zhàn)略分析以及企業(yè)內(nèi)外資源條件分析。①客觀環(huán)境分析。當客觀環(huán)境發(fā)生變化時，就可能出現(xiàn)有利的項目投資機會?？陀^環(huán)境分析主要包括三項內(nèi)容：地理環(huán)境分析、市場供需態(tài)勢分析、政策與規(guī)劃分析。地理環(huán)境分析主要是分析房地產(chǎn)項目所在城市、地區(qū)的地理位置、氣候、規(guī)劃、交通、配套、發(fā)展前景等內(nèi)容。市場供需態(tài)勢分析是指運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)商品從生產(chǎn)者到消費者這一過程中全部活動的資料、情報和數(shù)據(jù)，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，為企業(yè)預測其未來發(fā)展，制定正確的決策提供可靠依據(jù)。政策與規(guī)劃分析主要是指預測研究政府的行政規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、財政稅收政策以及金融信貸政策可能的變化。②企業(yè)經(jīng)營目標和戰(zhàn)略分析。企業(yè)經(jīng)營目標和戰(zhàn)略分析是指分析投資項目是否符合現(xiàn)階段企業(yè)的經(jīng)營目標和戰(zhàn)略，以及項目建成后對企業(yè)的經(jīng)營目標和戰(zhàn)略會有哪些影響。③企業(yè)內(nèi)外資源條件分析。企業(yè)內(nèi)外資源條件分析是指分析企業(yè)現(xiàn)在擁有的內(nèi)外資源是否滿足投資項目的要求。對企業(yè)內(nèi)外資源條件進行分析可采用 SWOT 分析方法，即優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunities）和威脅（Threats）分析，他是基于企業(yè)自身的實力，對比競爭對手，并分析企業(yè)外部環(huán)境變化影響可能對企業(yè)帶來的機會與企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。

可行性研究是指在建設項目投資決策前對有關(guān)建設方案、技術(shù)方案或生產(chǎn)經(jīng)營方案進行的技術(shù)經(jīng)濟論證，論證的依據(jù)是調(diào)研報告。做好可行性研究的根本目的是使開發(fā)商的決策建立在科學的基礎(chǔ)上，而不是憑著經(jīng)驗或感覺做決策，實現(xiàn)項目投資決策的民主化、科學化，避免或減少投資決策失誤。使得項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料在這一階段得到切實的解決和落實，最終得出結(jié)論。可行性研究主要是解決三個問題：一是研究開發(fā)項目產(chǎn)品的社會必要性和市場必要性；二是研究開發(fā)項目的技術(shù)可能性和資源可能性；三是研究開發(fā)項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內(nèi)容一般包括以下幾個方面：項目背景、項目概況、項目投資環(huán)境與市場研究、項目建設規(guī)模的確定、項目建設條件、規(guī)劃設計方案選擇、建設方案選擇、節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響和環(huán)境保護、項目開發(fā)組織機構(gòu)、開發(fā)建設計劃、項目建設進度、投資估算與資金籌措、項目經(jīng)濟及社會效益分析、不確定性分析、結(jié)論及建議。

如上，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的成本控制應主要做到以下方面：正確的拿地策略，控制土地成本；進行供需分析，對項目合理定位；預測社會環(huán)境帶來的機遇和風險。

二、規(guī)劃設計階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計是否經(jīng)濟、合理，對項目的總投資以及項目利潤會產(chǎn)生直接影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計工作在保證滿足建筑物的使用功能和建筑效果的同時，還要確保設計的經(jīng)濟性，減少項目投資。規(guī)劃設計階段的工作是對項目進行整體規(guī)劃，在經(jīng)濟上和技術(shù)上和對開發(fā)項目的實施進行全面安排。它根據(jù)整個項目的功能定位要求，確定建筑群體的規(guī)劃安排和建筑物的平面布置，根據(jù)建筑物的使用功能，確定建筑標準和結(jié)構(gòu)形式。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)過決策階段后，規(guī)劃設計就成為開發(fā)項目的關(guān)鍵工作，它對于項目的成本、質(zhì)量、工期以及銷售情況等都起著決定性作用，直接決定項目能否獲得預期的經(jīng)濟效益。

規(guī)劃設計階段的成本控制，主要可由以下方面入手：①引入競爭機制，進行設計招標和設計方案競選。實行設計招標和方法競選，可以保證設計單位進行公平競爭，從而擴大了房地產(chǎn)企業(yè)在設計方案上的選擇范圍，能夠在確保設計方案質(zhì)量的前提下，選擇最經(jīng)濟的方案，從而降低項目成本。②強化技術(shù)經(jīng)濟分析工作。在滿足項目質(zhì)量的前提下，適當降低材料規(guī)格、性能要求和技術(shù)要求，不過于追求過剩功能和質(zhì)量。使設計兼具技術(shù)適用性和經(jīng)濟合理性，在保證質(zhì)量、性能的前提下，降低項目成本。③實行限額設計。限額設計是按照設計任務書批準的投資估算額進行初步設計，再按照初步設計的概算造價進行施工圖設計，然后按照施工圖預算對施工圖設計的各個專業(yè)設計文件做出決策。限額設計是對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重要措施。

綜上，本文從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行剖析，提出了一些用于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的方法。首先定位房地產(chǎn)項目中成本控制的關(guān)鍵階段在前期，然后針對前期的工作環(huán)節(jié)--主要是投資決策階段和規(guī)劃設計階段--進行分析研究，采用理論與實踐相結(jié)合，立足于目前現(xiàn)狀中普遍存在的問題，有針對性地提出新的思路和解決問題的方法。旨在為房地產(chǎn)開發(fā)商在成本控制上提供一些參考，為社會做出一定的貢獻。