【摘要】城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過程，是人類社會發(fā)展的客觀趨勢，是國家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。隨著城鎮(zhèn)規(guī)模不斷的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)住房需求量也產(chǎn)生了變化，本文通過一系列數(shù)據(jù)淺析兩者之間的關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化；住房需求量

城鎮(zhèn)化是指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大的一種歷史過程。我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)歷了起伏、停滯、穩(wěn)步發(fā)展，最終進(jìn)入的快速發(fā)展階段。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平快速提高，但同時也面臨人口與資源、環(huán)境矛盾加劇，城鄉(xiāng)差距擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級與就業(yè)壓力巨大等問題。

2013年，我國城鎮(zhèn)化水平約為53.73%，城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量于2011年首次超過農(nóng)村，未來20年將是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要階段。新中國成立之初，全國只有86個城市，城鎮(zhèn)化水平僅為10.6%，遠(yuǎn)低于當(dāng)時的世界平均水平。2013年中國城鎮(zhèn)化率已接近53.73%，城鎮(zhèn)人口比1949年增加了6.6億。1949～2012年，中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程大致可以分為4個階段（圖1-1）。

一、城鎮(zhèn)人口增加帶來的住房需求

人口的城鎮(zhèn)化是推動住房需求強(qiáng)勁增長的重要因素之一。城鎮(zhèn)化的過程是人口向城鎮(zhèn)集中或鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)地區(qū)，從而變鄉(xiāng)村人口為城鎮(zhèn)人口，使城鎮(zhèn)人口規(guī)模及比重不斷上升的過程。而這些新增的城鎮(zhèn)人口將給房地產(chǎn)市場帶來源源不斷的住房需求。

（一）城鎮(zhèn)人口規(guī)模情況

根據(jù)國家年鑒數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)人口由2000年的45844萬人增至2012年的71182萬人，新增城鎮(zhèn)人口25338萬人，城鎮(zhèn)人口年均提高幅度近8.0個百分點(diǎn)，見圖1-2。

（二）全國城鎮(zhèn)住房需求情況

全國城鎮(zhèn)住房需求也呈穩(wěn)定增長趨勢，城鎮(zhèn)新增住房建筑面積由2000年的5.49億平米增至2012年10.00億平米， 城鎮(zhèn)住房建筑面積年均增長幅度約5.6個百分點(diǎn)，增速低于城鎮(zhèn)人口年均增速（8.0個百分點(diǎn)），見圖1-3。

（三）城鎮(zhèn)人口規(guī)模與城鎮(zhèn)新增住房建筑面積相關(guān)性分析

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)年鑒（2000-2013）數(shù)據(jù)，選取城鎮(zhèn)人口規(guī)模與城鎮(zhèn)新增住房建筑面積指標(biāo)，利用線性、對數(shù)、多項(xiàng)式、乘冪以及指數(shù)等方法對兩者進(jìn)行回歸數(shù)據(jù)分析。從時間序列看，多項(xiàng)式趨勢線擬合城鎮(zhèn)人口規(guī)?？偭颗c城鎮(zhèn)新增住房建筑面積呈正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)是相對較高的，見圖1-4。

（四）結(jié)論

按照多項(xiàng)式分析，城鎮(zhèn)人口規(guī)模與城鎮(zhèn)新增住房建筑面積呈正相關(guān)；建議選取多項(xiàng)式公式預(yù)測、校對兩者之間的趨勢。

二、城鎮(zhèn)化進(jìn)程對住房需求的影響

在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)住房巨大的建設(shè)量除了要滿足每年約2000萬左右轉(zhuǎn)移進(jìn)城人口的住房需求外，還要滿足城鎮(zhèn)戶籍居民改善性需求以及通過“城中村改造”和“村改居”方式轉(zhuǎn)變身份的城鎮(zhèn)新居民的居住需求。

由于城市更新、規(guī)劃變更等諸多原因，我國城鎮(zhèn)住房拆遷率一直較高，也由此而產(chǎn)生大量的拆遷轉(zhuǎn)移需求。根據(jù)第六次人口普查資料，1980年前的建設(shè)住房建筑面積1.06億平米，占全國城鎮(zhèn)總住房建筑面積的5.84%，見圖2-1；1990年前的建設(shè)住房建筑面積3.94億平米，占全國城鎮(zhèn)總住房建筑面積的21.75%，見圖2-2；1999年前的建設(shè)住房建筑面積10.29億平米，占全國城鎮(zhèn)總住房建筑面積的56.79%，見圖2-3。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等諸多原因，中國住房建筑物的平均壽命只有三十年左右，因而城鎮(zhèn)居民即使自身沒有改善住房的愿望，每個家庭的住房平均三十年也得更新一遍。這就意味著80年以前的住房，90年前的住房甚至99年以前的部分住房將在“十二五”規(guī)劃期間迎來更新改造周期。

另外，近年來，我國大力實(shí)施保障性安居工程，大多數(shù)城市都啟動了較大規(guī)模的城市拆遷改造。2008-2012年，全國新建各類保障性住房1800多萬套，其中全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，基本建成750萬套；至2012年末，通過實(shí)施棚戶區(qū)改造累計(jì)解決了1000多萬戶家庭住房困難問題。國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》明確，2013—2017年我國計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，包括城市棚戶區(qū)800萬戶、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)90萬戶、國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)30萬戶、國有墾區(qū)危房80萬戶。李克強(qiáng)總理在2014年《政府工作報告》提出的“第二個一億人”問題，就是要改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和“城中村”。再就是《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》明確指出，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)?？梢娫谖磥硪欢螘r間內(nèi)我國仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市建設(shè)的高峰期，住房拆遷與改造仍將保持一定的規(guī)模。

參考文獻(xiàn)：

胡廣洋.抑制房價首先必須增加供給[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)論.2011（03）