【摘要】我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升，應(yīng)該從項(xiàng)目成本管理控制入手。本文將對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題進(jìn)行分析，并根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題提出相對(duì)應(yīng)的解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；問題；解決對(duì)策

引言：房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)、高收益時(shí)代已經(jīng)過去，房產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益增強(qiáng)。房產(chǎn)開發(fā)成本不斷增加，為了增強(qiáng)實(shí)力，提升企業(yè)項(xiàng)目成本控制水平對(duì)提高企業(yè)利潤(rùn)有一定的促進(jìn)作用。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題

（一）決策階段存在的問題

項(xiàng)目前期決策建立在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)之上，從技術(shù)、資金上對(duì)各個(gè)項(xiàng)目成本收益進(jìn)行比較研究，選擇一個(gè)最適合公司的方案。但是我國(guó)一些房產(chǎn)公司缺乏專業(yè)部門和機(jī)構(gòu)，沒有建立專門的項(xiàng)目成本控制部門，進(jìn)行成本核算時(shí)，企業(yè)工程部門會(huì)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本進(jìn)行預(yù)算，財(cái)務(wù)部對(duì)收益進(jìn)行估算，而營(yíng)銷部門對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，由于沒有專業(yè)的成本控制部門導(dǎo)致各個(gè)部門自成一派，沒有形成統(tǒng)一的成本規(guī)劃。公司決策層所獲得的成本預(yù)期數(shù)據(jù)散亂沒有條理，影響工作效率而且在決策層對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤判斷影響公司利益[1]。

（二）招投標(biāo)階段成本控制問題

招投標(biāo)是我國(guó)建立公平競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，招投標(biāo)的目的是為房地產(chǎn)企業(yè)尋找到合理的原料供應(yīng)商、施工建設(shè)等項(xiàng)目承包單位。但是在實(shí)際的招投標(biāo)中存在不公平現(xiàn)象，而且我國(guó)招投標(biāo)管理制度建設(shè)不完善，導(dǎo)致招投標(biāo)弄虛作假的情況時(shí)有發(fā)生。一些優(yōu)秀承包商或供應(yīng)商做了充足準(zhǔn)備，最后卻輸給了人情關(guān)系。招投標(biāo)工作成本控制的關(guān)鍵在于評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)確性。

（三）設(shè)計(jì)階段成本控制問題

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)施工中處于引導(dǎo)地位，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)階段能否對(duì)成本進(jìn)行有效的控制對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有著至關(guān)重要的影響。但是當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)的設(shè)計(jì)工作人員沒有良好的成本控制意識(shí)。隨著科技的發(fā)展，設(shè)計(jì)人員日益注重設(shè)計(jì)方案技術(shù)性的展現(xiàn)，為了增強(qiáng)安全性和技術(shù)性一些設(shè)計(jì)人員不考慮開發(fā)商的成本，使開發(fā)商在建設(shè)中承擔(dān)著巨大的壓力。很多設(shè)計(jì)人員對(duì)建筑原料的市場(chǎng)價(jià)格不了解，不能使設(shè)計(jì)方案做到經(jīng)濟(jì)性和設(shè)計(jì)性的統(tǒng)一[2]。另外，在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員和施工人員沒有良好的溝通交流，導(dǎo)致一些設(shè)計(jì)方案在實(shí)際施工中難以實(shí)現(xiàn)，要不斷返工重復(fù)修改，增加了施工時(shí)間并提高了建設(shè)成本。

（四）施工階段成本控制問題

工程項(xiàng)目建設(shè)是成本控制的重要階段，施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案付諸行動(dòng)的階段，施工階段對(duì)于節(jié)省工程造價(jià)沒有太大的作用，但是在施工過程中不對(duì)施工成本進(jìn)行節(jié)約，會(huì)產(chǎn)生巨大的資源浪費(fèi)，不但影響施工環(huán)境還會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生更大的成本支出。

施工過程中，突然對(duì)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，會(huì)使施工過程中的成本大幅增加并耽誤時(shí)間、浪費(fèi)資源，但是出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更又會(huì)常常發(fā)生，因?yàn)樵O(shè)計(jì)師在前期設(shè)計(jì)工作中考慮不夠全面，在實(shí)際施工過程時(shí)，需要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更確保工程質(zhì)量安全，設(shè)計(jì)變更是順應(yīng)施工現(xiàn)場(chǎng)變化的手段。在施工過程中出現(xiàn)工程簽證的情況也是產(chǎn)生成本浪費(fèi)的另一個(gè)重要原因。工程簽證指的是在施工過程中，因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更或其他突發(fā)事件需要增加建筑成本預(yù)算的情況，我國(guó)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視成本管理，對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證缺少良好的控制能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本不斷增加。

（五）銷售階段成本控制問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的最終目的是將樓盤銷售出去，獲得經(jīng)濟(jì)效益。房產(chǎn)的銷售不是在施工完成后才開始運(yùn)行，而是要經(jīng)過一系列的工作才能實(shí)現(xiàn)。前期營(yíng)銷部門要對(duì)市場(chǎng)調(diào)研并確定開發(fā)的房型。后期房屋銷售和售后服務(wù)都要由營(yíng)銷部門來(lái)完成。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷方面存在營(yíng)銷隊(duì)伍專業(yè)度不高的情況，很多房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷部門人員流動(dòng)性大，營(yíng)銷工作人員缺乏專業(yè)的房產(chǎn)培訓(xùn)，銷售技巧差，一些營(yíng)銷人員連房產(chǎn)銷售合同的簽訂和各種證件辦理等程序性工作都不能完成，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的提升[3]。

二、成本控制對(duì)策

（一）決策階段成本控制對(duì)策

為升級(jí)企業(yè)項(xiàng)目決策成本控制能力通常會(huì)建立成本管理部門，但是建立成本管理部門后又會(huì)增加企業(yè)的管理費(fèi)用。為了更加節(jié)約成本，企業(yè)可以對(duì)現(xiàn)有的各個(gè)部門進(jìn)行明確的權(quán)責(zé)劃分，并制定成本管理制度，各個(gè)部門在執(zhí)行任務(wù)的過程中都要對(duì)成本控制負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)部門要制定設(shè)計(jì)限額，為施工成本的節(jié)約起到引導(dǎo)作用，施工部門在施工的過程中要對(duì)建筑材料的使用做到嚴(yán)格管理和控制，防止浪費(fèi)情況的發(fā)生。營(yíng)銷部門要做好市場(chǎng)調(diào)查，為決策層投資項(xiàng)目提供參考，增加銷售數(shù)量，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)收益。企業(yè)財(cái)務(wù)部門做好財(cái)務(wù)核算，財(cái)務(wù)部門是企業(yè)成本管理工作過程中的監(jiān)督者，對(duì)成本管理控制監(jiān)督有著重要作用。

（二）設(shè)計(jì)階段成本控制對(duì)策

規(guī)劃設(shè)計(jì)是成本管理的重要階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮到多方面，房屋建筑的質(zhì)量、外觀、整個(gè)社區(qū)規(guī)劃，在滿足以上要求的同時(shí)還要盡量降低成本的投入。

為了使規(guī)劃設(shè)計(jì)工作滿足要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式選擇最滿足條件的設(shè)計(jì)單位為項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選擇的時(shí)候，要注意審核設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)，為了保證能夠?qū)ふ业絻?yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，房產(chǎn)企業(yè)要邀請(qǐng)盡可能多的設(shè)計(jì)單位參加競(jìng)標(biāo)。企業(yè)各個(gè)部門要和設(shè)計(jì)單位建立良好的聯(lián)系，降低施工過程中對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證情況出現(xiàn)的幾率。

（三）招投標(biāo)成本控制對(duì)策

為了保證招投標(biāo)的公平公正，房產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)管理制度，對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行嚴(yán)格的考察，嚴(yán)防人情標(biāo)、圍標(biāo)現(xiàn)象的出現(xiàn)。另外國(guó)家應(yīng)該對(duì)招投標(biāo)管理體系進(jìn)行完善，招投標(biāo)出現(xiàn)違規(guī)行為后要有相應(yīng)的懲罰措施，由于懲罰力度低導(dǎo)致部分企業(yè)無(wú)視制度破壞市場(chǎng)平衡[4]。因此國(guó)家相關(guān)部門要加大管理力度，給違規(guī)無(wú)視市場(chǎng)公平的企業(yè)敲響警鐘。

（四）施工階段成本控制對(duì)策

施工前，施工部門和設(shè)計(jì)部門要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行交流，這樣做有利于降低施工中設(shè)計(jì)變更情況發(fā)生。在施工現(xiàn)場(chǎng)中，工程監(jiān)理要發(fā)揮其本職作用，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督，保障工程材料和施工過程安全，要求做到認(rèn)真負(fù)責(zé)。擔(dān)任監(jiān)理人員的員工要求掌握扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，擁有相關(guān)工作的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)理人員是施工過程中成本的重要保障。

（五）營(yíng)銷階段成本控制對(duì)策

由于大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷人員流動(dòng)性大，培養(yǎng)難度高，因此房產(chǎn)企業(yè)可以尋找房產(chǎn)銷售代理幫助企業(yè)完成銷售工作。房產(chǎn)銷售代理是新興行業(yè)，銷售代理有經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售人員和規(guī)范的營(yíng)銷管理制度，這是房產(chǎn)企業(yè)難以在短時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的，因此委托銷售代理對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行銷售是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的手段，也是與時(shí)俱進(jìn)的表現(xiàn)。

結(jié)論：房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，成本控制成為保證企業(yè)資金安全的重要措施。成本控制分為五個(gè)階段，在這五個(gè)階段的運(yùn)行中，進(jìn)行有效的成本控制，能夠使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益得到一定的提升。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本途徑是企業(yè)決策者不斷學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，豐富企業(yè)制度提升管理能力，才能取得發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭海玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程與應(yīng)用研究[D].天津大學(xué)，2012.

[2]李義軍.新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].湖南大學(xué)，2012.

[3]楊洋.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制分析[D].安徽建筑大學(xué)，2014.

[4]俞海英.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施研究[J]. 金融經(jīng)濟(jì)，2012，06：99-101.