【摘要】 在房價日益高漲的今天，房產(chǎn)測繪工作中任何疏忽都可能造成巨大的經(jīng)濟損失，鑒于此。本文簡述了房產(chǎn)測繪的重要意義，并針對影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的因素，提出了提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量相應(yīng)的措施，希望促進房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益。

【關(guān)鍵詞】 房產(chǎn)測繪；面積；質(zhì)量控制

0.引言

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產(chǎn)業(yè)中最重要的指標(biāo)之一，也是我國房產(chǎn)測量中要測定的基本要素之一，它將直接影響到房屋價格及相關(guān)費用，與人們的生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)測繪部門測算的房屋建筑面積則是作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的重要依據(jù)，良好的面積測算工作能有效的提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，增加企業(yè)的效益。尤其是近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)事業(yè)的不斷崛起，以及房地產(chǎn)管理事業(yè)的發(fā)展和土地使用制度、住房制度改革的進一步深化，人們對房屋建筑面積的質(zhì)量要求也越來越高。在這種背景條件下，房產(chǎn)測繪與業(yè)主的切身利益更加緊密，因此，抓好房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，是維護房產(chǎn)權(quán)利人合法利益、落實測繪法的一件大事。本文也就此針對現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪中存在的問題進行了一定的探究，并對加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量提出了相應(yīng)的措施。

1.房產(chǎn)測繪的重要意義

1.1確保房產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行

在房產(chǎn)管理市場中，建筑面積是一個普遍受到關(guān)注的話題，由于它涉及到城市的規(guī)劃管理、稅費征收、產(chǎn)籍管理等一系列問題，同時也是房產(chǎn)交易中最基本的計量單位，在房產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。然而值得注意的一點是，現(xiàn)階段，我國房建市場中房屋種類異常繁多，這無疑給房產(chǎn)面積測繪工作帶了嚴(yán)峻的考驗。此外，在利益的驅(qū)使下，往往存在一些不法人員利用房產(chǎn)面積測繪中存在的問題欺騙消費者的情況，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)市場的正常秩序。而加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量，則能有效的避免此類事件的發(fā)生，從而減少商品房買賣雙方的糾紛，進而維護房產(chǎn)市場的正常秩序。

1.2切實保證房產(chǎn)交易過程中業(yè)主利益

房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)同時也是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料，在房產(chǎn)市場管理過程中，是一種重要的法律依據(jù)，也是決定房產(chǎn)價格以及相關(guān)費用的重要依據(jù)。因而，房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，在房產(chǎn)測繪過程中，只有進行良好的房產(chǎn)測繪工作，才能切實保障業(yè)主對自身利益維護。

2.房產(chǎn)測繪過程中存在的問題

房產(chǎn)測繪涉及的專業(yè)性以及技術(shù)性相對其他測繪工作而言都比較強，特別是對復(fù)雜建筑的測繪，由于數(shù)據(jù)繁多，情況復(fù)雜，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯。因此，在實際的房產(chǎn)測繪工作中，對測繪人員的整體素質(zhì)要求相對較高。然而縱觀現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪市場，工作人員的整體素質(zhì)普遍偏低，這對房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制構(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。此外，房產(chǎn)測繪領(lǐng)域不規(guī)范，缺乏相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象也十分普遍，而測繪單位的資質(zhì)等級、管理水平也都有待考究，這些潛在的因素嚴(yán)重影響著房產(chǎn)測繪工作的有序進行。

3.加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量的基本前提

3.1完善房地產(chǎn)測繪市場質(zhì)量控制機制

在現(xiàn)階段我國房產(chǎn)測繪過程中相關(guān)規(guī)范還不夠健全的客觀情形下，一些不符合規(guī)范的房產(chǎn)單位大打擦邊球，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)測繪工作法制化的進程。此外，隨著房產(chǎn)市場的不斷開放市場機制及市場規(guī)則方面的出現(xiàn)的問題顯得越來越突出。市規(guī)則方面，競爭、交易規(guī)則并不健全；而市場機制方面，仲裁機制、風(fēng)險防范機制、信用機制等也未形成。針對此種情況，要想充分發(fā)揮市場供給與市場競爭來對測繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進行控制，必須有相應(yīng)的法律法規(guī)的介入，并完善房產(chǎn)市場的面積測繪制度。

3.2提升測繪人員的整體素質(zhì)水平

房產(chǎn)測繪本身的工作性質(zhì)就是要求專業(yè)人員自身一定要具有較高的技能和素質(zhì)水平，測繪人員的自身素質(zhì)水平的低下是制約房產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展的主要原因之一，因此提升測繪人員的專業(yè)素養(yǎng)對提升房產(chǎn)測繪中面積測繪的質(zhì)量有重要的意義。然而要想從根本上解決這一問題，必須要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的法律、法規(guī)，大力開展房產(chǎn)測繪人員的職業(yè)道德教育工作，不斷給測繪人員灌輸新知識，新技能，加大違規(guī)行為的處罰力度。

4.加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量的有效措施

4.1控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量

在房產(chǎn)測繪工作的進行中，為確保房產(chǎn)測繪質(zhì)量，首先應(yīng)當(dāng)控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量。特別是在房產(chǎn)項目建筑面積預(yù)測算時，要確保委托方提供的建筑施工圖已經(jīng)通過規(guī)劃部門的審核；而在實測過程中，則應(yīng)該確保委托提供圖紙的準(zhǔn)確性以及實時性，若有變更，還應(yīng)提供相應(yīng)變更圖紙或聯(lián)系審核單位。此外，為了有利于在房產(chǎn)測繪中能夠?qū)ο嚓P(guān)尺寸數(shù)據(jù)進行查閱，在房產(chǎn)測繪前，還需要確保委托方提供的圖紙的完整性，其中包括建筑平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖等。因而，從一定角度上來分析，只有確保前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量。

4.2利用全站儀提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量

在房產(chǎn)測繪工作中，測繪的方法相對比較繁多，然而，采用全站儀測繪的方式對提高房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量而言，效果顯著。其應(yīng)用的基本原理在于，將房屋視為一個不規(guī)則多邊形，提取內(nèi)墻點集和外墻點集，分別將點坐標(biāo)帶入以下公式

此外需要假設(shè)全站儀觀測的坐標(biāo)值為獨立量且誤差相等，由誤差傳播定律得：

其中Di +1，i?1為第i + 1點和第i?1點之間的直線距離。對距離求導(dǎo)得：

由此公式可見，使用同一種儀器測量時，面積的精度還與測量點的密度有關(guān)，當(dāng)點密度越大，間隔點越短，面積精度越高。

4.3面積計算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理

在確保房產(chǎn)套型、計算面積以及邊長數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的條件下，房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制中的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是面積計算與共用面積的合理分?jǐn)倖栴}，這也是房產(chǎn)測繪工作的核心所在。由于房產(chǎn)面積關(guān)系著消費者的切身利益，因此必須保證面積分?jǐn)傆嬎愕臏?zhǔn)確性?；诖?，公用面積分?jǐn)偤?，?yīng)當(dāng)將分?jǐn)偤蟮目偯娣e與分?jǐn)傊暗奶變?nèi)面積、總面積加以比較，找出其中存在的問題，并加以修訂以確保公攤面積的準(zhǔn)確性。

5.結(jié)束語

房地產(chǎn)測繪部門測算的房屋建筑面積是房屋買賣和產(chǎn)權(quán)發(fā)證的重要依據(jù)，決定著房產(chǎn)的價格以及相關(guān)費用的高低，因而與業(yè)主之間的聯(lián)系十分緊密。為了進一步加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量的控制，房屋建筑面積測繪工作必須嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督，只有這樣才能切實提高房產(chǎn)測繪水平，推動房產(chǎn)測繪的進一步發(fā)展。

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