【摘要】全面預(yù)算管理作為企業(yè)的重要管理工具之一，能夠幫助公司管理者進(jìn)行有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制以及業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，全面預(yù)算管理最主要的是體現(xiàn)在資金流的風(fēng)險(xiǎn)控制上，本文將以房地產(chǎn)企業(yè)為背景，對(duì)其資金預(yù)算的全面管理進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資金預(yù)算；企業(yè)管理

全面預(yù)算管理框架體系總結(jié)起來可以歸納為目標(biāo)的設(shè)定、預(yù)算的編制、預(yù)算的組織設(shè)定、預(yù)算執(zhí)行實(shí)施以及預(yù)算的考核這五大板塊。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金投入大，因此房企行業(yè)的資金流風(fēng)險(xiǎn)防范是企業(yè)管理的重中之重，企業(yè)通過全面資金預(yù)算管理，一方面能夠提升企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力，及時(shí)幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，另一方面也能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行有效的監(jiān)控與利用，切實(shí)保障企業(yè)資金流的高效良好運(yùn)行。

一、房地產(chǎn)公司資金預(yù)算管理問題解析

自上世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步走向成熟，近些年來，隨著我國政府對(duì)住房改革的深入調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新一輪的發(fā)展階段，在新階段的發(fā)展過程中，作為房地產(chǎn)行業(yè)中的任何一個(gè)企業(yè)都應(yīng)該從本企業(yè)自身的實(shí)際特點(diǎn)出發(fā)，制定資金的全面預(yù)算管理，但是根據(jù)調(diào)查，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算的管理效果不明顯，這主要能通過以下幾個(gè)方面進(jìn)行解析：

1）對(duì)全面資金預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不夠全面

全面資金預(yù)算屬于管理會(huì)計(jì)范疇，但是其更多的是體現(xiàn)在管理和財(cái)務(wù)的結(jié)合，因此，預(yù)算不能被單純的視作財(cái)務(wù)行為或者財(cái)務(wù)部門的全權(quán)責(zé)任，全面資金預(yù)算應(yīng)該與企業(yè)內(nèi)部所有部門以及外部政府與金融機(jī)構(gòu)通力合作，一起參與預(yù)算的編制工作。此外，對(duì)預(yù)算的認(rèn)識(shí)不夠全面還體現(xiàn)在企業(yè)缺乏專門的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)的預(yù)算編制人員，這需要企業(yè)重新審視并重視全面資金預(yù)算的管理作用，招入專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提升資金預(yù)算在整個(gè)企業(yè)運(yùn)作中的重要地位。

2）預(yù)算編制不合理，脫離企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算的過程中沒有充分的預(yù)算依據(jù)，對(duì)工程的工程量估計(jì)不足使得企業(yè)實(shí)際執(zhí)行中與預(yù)算相比出現(xiàn)較大偏差。另一種與企業(yè)發(fā)展相脫離的情況是房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺乏規(guī)范的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，采用套用制造公司的傳統(tǒng)預(yù)算方式，使得預(yù)算沒有與具體的工程進(jìn)度對(duì)應(yīng)從而導(dǎo)致對(duì)工程進(jìn)展程度估計(jì)不準(zhǔn)，出現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施沒有具體數(shù)據(jù)支撐，預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略相脫節(jié)的現(xiàn)象。

3）缺乏預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控和反饋機(jī)制

目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)只注重預(yù)算報(bào)表的編制是否按要求完成，并不對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和了解，缺乏項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)機(jī)制，這就導(dǎo)致做預(yù)算成了流于形式的表面文章，不能很正實(shí)現(xiàn)全面資金預(yù)算管理的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理過程與實(shí)施

房地產(chǎn)公司結(jié)合自身企業(yè)的特點(diǎn)從運(yùn)營計(jì)劃、預(yù)算編制、執(zhí)行控制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析和預(yù)算考核六個(gè)方面進(jìn)行全面預(yù)算管理。

運(yùn)營計(jì)劃主要包括企業(yè)運(yùn)營計(jì)劃和項(xiàng)目管理運(yùn)營計(jì)劃，也就是由企業(yè)運(yùn)營計(jì)劃和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃共同構(gòu)成，前者重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的利潤和收益指標(biāo)，后者主要以項(xiàng)目管理為主線進(jìn)行計(jì)劃安排；

企業(yè)在制定運(yùn)營計(jì)劃之后，全面預(yù)算就具備了編制的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)預(yù)算編制主要由經(jīng)營預(yù)算、投融資預(yù)算和資產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算三大類共同構(gòu)成，其中經(jīng)營預(yù)算又包括項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)算、部門費(fèi)用預(yù)算和銷售費(fèi)用預(yù)算等，這些預(yù)算都需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際的情況以及企業(yè)項(xiàng)目的具體目標(biāo)進(jìn)行客觀、科學(xué)的編制；

預(yù)算編制完成之后需要進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控管理，做到事項(xiàng)對(duì)應(yīng)預(yù)算，通過預(yù)算實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)事項(xiàng)的資金管控，結(jié)合本企業(yè)的項(xiàng)目管理特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本控制、合同控制、月度或季度資金計(jì)劃控制、付款計(jì)劃控制四大管控，密切控制資金流的流向，防止資金流的斷流；

在企業(yè)運(yùn)行或者項(xiàng)目開展過程中，需要及時(shí)了解資金實(shí)際使用情況并作出相應(yīng)調(diào)整，其中預(yù)算內(nèi)的調(diào)整主要是指預(yù)算的削減或轉(zhuǎn)移，對(duì)于預(yù)算外調(diào)整，需要啟動(dòng)更加嚴(yán)格的審批流程，從企業(yè)最高層面防止資金的肆意流動(dòng)；

房產(chǎn)企業(yè)全面資金預(yù)算管理的最后一環(huán)是預(yù)算分析和預(yù)算考核，即對(duì)預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行反饋，對(duì)預(yù)算與實(shí)際之間的差異進(jìn)行分析，主要包括現(xiàn)金流分析、理論分析等，并對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)中的銷售額、投資額和理論率等進(jìn)行指標(biāo)考核。

上述流程在實(shí)際執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意以下方面的建設(shè)：

1） 完善全面資金預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)及其刮泥制度

房地產(chǎn)企業(yè)的全面資金預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)資金管控的重要組成部分，與公司戰(zhàn)略發(fā)展息息相關(guān)，因此確定企業(yè)資金預(yù)算的組織結(jié)構(gòu)，成立相關(guān)的預(yù)算管理中心機(jī)構(gòu)，完善資金管理過程中的制度建設(shè)，明確相關(guān)人員的責(zé)任與職責(zé)，這有利于充分保證企業(yè)全面資金預(yù)算管理的權(quán)威性和規(guī)范性。

2）改進(jìn)和創(chuàng)新企業(yè)預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)，因此區(qū)別于其他行業(yè)的全面資金預(yù)算管理，因此在房產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的過程中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮企業(yè)工程項(xiàng)目的工程預(yù)算、營銷預(yù)算及財(cái)務(wù)預(yù)算，特別注意工程項(xiàng)目與企業(yè)整體預(yù)算的關(guān)系，必要時(shí)建立多層次的表格管理體系以滿足不同方面的資金需求。

3）加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控、分析

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算機(jī)制名存實(shí)亡，這就需要通過強(qiáng)化預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控管理來改善。企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行控制必須以責(zé)權(quán)對(duì)等為原則，通過授權(quán)的方式來進(jìn)行，所有管理人員不經(jīng)合法授權(quán)，不能行使相應(yīng)業(yè)務(wù)和權(quán)力。此外，對(duì)預(yù)算調(diào)整機(jī)制進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，在預(yù)算正式下達(dá)后，原則上對(duì)于執(zhí)行過程中的偏差一律不予以調(diào)整，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的超預(yù)算支付現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管控。

4）建設(shè)企業(yè)的資金預(yù)算考核體系

考核體系能夠促進(jìn)全面資金預(yù)算管理體系作用的高效發(fā)揮，企業(yè)依據(jù)職責(zé)等相應(yīng)考評(píng)指標(biāo)建立考核指標(biāo)體系，并對(duì)預(yù)算考核指標(biāo)進(jìn)行量化，同時(shí)，考核指標(biāo)分值要同企業(yè)績效考核政策嚴(yán)格掛鉤，與員工的薪酬體系有效互動(dòng)，這樣才能使公司整體正常、高效地運(yùn)營在全面資金預(yù)算管理系統(tǒng)的控制之下。

三、結(jié)束語

全面資金預(yù)算管理是公司內(nèi)部管理控制的一種主要方法，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的現(xiàn)狀和面臨的主要問題提出相應(yīng)的預(yù)算管理實(shí)施細(xì)則，但總體而言，應(yīng)當(dāng)注意以下三個(gè)方面，即：資金預(yù)算與公司的戰(zhàn)略管理應(yīng)當(dāng)相結(jié)合，現(xiàn)金收入和支出應(yīng)當(dāng)同時(shí)進(jìn)行管控，切實(shí)提高資金預(yù)算管理的控制約束力?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，只有根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，并注意發(fā)揮其在實(shí)際應(yīng)用中的效果，強(qiáng)化管控意識(shí)、落實(shí)管控細(xì)則，才能真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，提高公司資源利用率和經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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