【摘要】房屋登記實(shí)為“房屋登記機(jī)關(guān)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”，是房屋登記機(jī)關(guān)的核心和基礎(chǔ)工作，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著提供數(shù)據(jù)的作用。房屋登記工作面廣量大，政策性較強(qiáng)，需要有認(rèn)真地工作態(tài)度，才能進(jìn)一步把房屋登記工作做細(xì)、做好。本文說明了不同房屋登記的種類及登記收件的內(nèi)容，用登記中出現(xiàn)的違規(guī)違法現(xiàn)象，來證明登記收件工作的重要性。

【關(guān)鍵詞】房屋登記種類；收件；案例；程序

自“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”這一規(guī)定載入憲法后，使得對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)上升為憲法規(guī)定的權(quán)利，同時(shí)也確立起保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的法律制度。私有財(cái)產(chǎn)中的房屋財(cái)產(chǎn)是最重要的，也是最有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法在明確了此項(xiàng)規(guī)定后，這對(duì)于房屋登記機(jī)關(guān)的工作是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

在從事房屋登記收件十余年的工作中，我確有不少體會(huì)和感受。房屋權(quán)屬的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整，登記收件工作是關(guān)鍵。在《物權(quán)法》第十二條中就明確了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)履行的職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要的資料。（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人。（三）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)。（四）有些情況需要進(jìn)一步證明的，有必要可以去實(shí)地查看。

隨著我國城市化進(jìn)程日益加快，房產(chǎn)市場(chǎng)也日益昌盛且日趨復(fù)雜，房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動(dòng)，而由此引發(fā)的侵犯他人合法權(quán)益的法律問題也不斷出現(xiàn)。因而必須按照法律法規(guī)處理好在房屋登記過程中所遇到的難題。

一、房屋登記的種類：

房屋登記是行政確認(rèn)行為，也是受法律保護(hù)的行政手段。依法保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利，這項(xiàng)工作是房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的核心和基礎(chǔ)工作。

房屋登記是項(xiàng)涉及面廣、工作量大、連續(xù)性強(qiáng)的工作。根據(jù)物權(quán)法和房屋登記辦法的要求，我們開展了各種房屋登記。其中有房屋的總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記。并且調(diào)整完善了房屋查封登記、注銷登記，又增加了房屋預(yù)告登記、更正登記和異議登記。這些登記工作，適應(yīng)了物權(quán)法的要求，建立健全了我國房屋權(quán)屬登記制度，讓房屋權(quán)屬機(jī)關(guān)更好擔(dān)負(fù)起服務(wù)社會(huì)的重大責(zé)任，使房屋登記工作更嚴(yán)密、更完整、更有利于保護(hù)各相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益。

二、幾種主要房屋登記的收件內(nèi)容：

房屋登記對(duì)房屋登記機(jī)關(guān)來說，難以做到全部實(shí)質(zhì)性的審查。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)沒有法定的偵察權(quán)，而且實(shí)地調(diào)查取證花費(fèi)精力多，時(shí)間長(zhǎng)，會(huì)大大增加了登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)。因此登記收件是房屋登記發(fā)證工作的第一程序，必須做到認(rèn)真負(fù)責(zé)地去關(guān)注其每一個(gè)細(xì)節(jié)，完善其每一個(gè)環(huán)節(jié)。

1、初始登記

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。

2、轉(zhuǎn)移登記

轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、房屋買賣合同或者房屋交換協(xié)議書、贈(zèng)與公證書、繼承公證書以及當(dāng)事人身份證和相關(guān)的證明文件。

3、變更登記

變更登記是指權(quán)利人的名稱和房屋坐落的門牌號(hào)變更或者房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如審批手續(xù)、證明等。

4、他項(xiàng)權(quán)利登記

他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

5、查封登記

查封登記是因各種原因產(chǎn)生的債務(wù)糾紛，經(jīng)法院判決，對(duì)債務(wù)人的房屋凍結(jié)以保護(hù)債權(quán)人利益而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋登記。公檢法機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理查封登記時(shí)，要出具公檢法的查封證明和有關(guān)被查封的房屋各種信息材料。

收件時(shí)，也經(jīng)常遇到一些特殊情況：

產(chǎn)權(quán)所有人未能到現(xiàn)場(chǎng)親自辦理，必須出具一般性的委托書，涉及利害關(guān)系較大的需出具經(jīng)公證后的授權(quán)委托書。

原房屋產(chǎn)權(quán)證書遺失的，從新辦理房產(chǎn)登記時(shí)，先去房產(chǎn)檔案館查清正確的被遺失房屋的信息，進(jìn)行登報(bào)聲明作廢，等限定時(shí)間后，方可辦理房屋登記。

持法院判決書來登記的，需提交法院判決書原件，如果提供判決書復(fù)印件需經(jīng)法院加蓋公章后方能有效。

房屋登記收件工作嚴(yán)肅又重要，工作中要做到嚴(yán)謹(jǐn)、縝密、耐心、細(xì)致。

三、房屋登記工作中易出現(xiàn)的問題

房產(chǎn)市場(chǎng)管理與房屋權(quán)屬管理工作是有機(jī)的整體，規(guī)范房屋權(quán)屬對(duì)理順房產(chǎn)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定起著很大的作用。伴隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值不斷上漲，房屋私有化程度不斷提高，房屋登記量越來越大，登記中出現(xiàn)違規(guī)違法的案件明顯上升，行政訴訟案件逐年向上，制造假的房產(chǎn)證，持偽照證件登記，產(chǎn)權(quán)人冒名頂替過戶，中介機(jī)構(gòu)與產(chǎn)權(quán)人聯(lián)手欺騙登記機(jī)關(guān)等現(xiàn)象層出不窮。這些非法手段對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性，給房屋登記工作帶來極大的麻煩。

例如（1）在2005年6月，胡某經(jīng)公證處公證，委托董某辦理本市某座落房屋買賣手續(xù)。7月董某持公證委托書、產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件前來辦理房產(chǎn)交易。受理時(shí)，工作人員發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人所持的房產(chǎn)證疑點(diǎn)重重，與檔案館所記載的信息不符，權(quán)證代碼不對(duì)，權(quán)證圖案明顯異樣，遂停止了該案辦理。經(jīng)查該座落的房屋在2000年就已經(jīng)出售給了陳某，并辦理了房屋過戶手續(xù)。這是一起利用假產(chǎn)權(quán)證一房?jī)少u的詐騙案件。

例如（2）2005年8月，張某將本市某座落房屋以38萬元的價(jià)格出售給其子，登記人員在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人臨時(shí)身份證的相貌與檔案中所有的身份證相貌明顯不符，而內(nèi)容卻一致。為了搞清事實(shí)真相，到當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)前來申請(qǐng)辦理交易手續(xù)的張某，是其子雇了一個(gè)臨時(shí)父親冒名頂替的。原因是其子因賭賻欠下債務(wù)，于是偽造臨時(shí)身份證，使得房產(chǎn)交易合法化。

以上案例表明，房產(chǎn)市場(chǎng)中以非法手段騙取房屋登記問題比較嚴(yán)重，必須引起重視，提高警惕，加強(qiáng)防范意識(shí)，加大打擊力度，確保房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

四、房屋登記過程中應(yīng)注意的問題：

房屋登記發(fā)證工作是經(jīng)過測(cè)繪，收件，審核，繕證，發(fā)證及歸檔多個(gè)程序組成的有機(jī)聯(lián)系工作。每個(gè)程序既獨(dú)立又密切聯(lián)系，既分割又互相影響的，所以必須做到遵循業(yè)務(wù)程序，提高業(yè)務(wù)水平和法律素質(zhì)，加強(qiáng)責(zé)任心，塑造一個(gè)公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。

隨著房屋不斷的升值，當(dāng)事人已非常重視房屋的建筑面積，所以測(cè)繪工作中要做到丈量仔細(xì)，部位清楚，計(jì)算準(zhǔn)確，分?jǐn)偤侠泶_保無誤。

收件時(shí)加強(qiáng)對(duì)契約中的條款進(jìn)行詢問，核實(shí)，對(duì)當(dāng)事人是否具備享有民事行為能力分外重視，對(duì)收取各種證書的真?zhèn)危袃?nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行甄別，現(xiàn)場(chǎng)采集人像，以防虛假交易登記。表格填寫，字跡清楚，便于認(rèn)識(shí)，姓名注意，同音不同字的誤寫，房屋實(shí)地門牌與買賣契約上填寫的與戶口簿上的地址一致。

審核時(shí)不可掉以輕心，調(diào)閱與相關(guān)歷次上手登記的檔案進(jìn)行核實(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，以防后患。加強(qiáng)與公證處和法院的聯(lián)系，以便核實(shí)各種相關(guān)信息。

房產(chǎn)權(quán)證設(shè)置密碼，以防書證造假，加強(qiáng)檔案的信息化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，管理軟件達(dá)到掃描，搜集的準(zhǔn)確，有效，快速的功能，為準(zhǔn)確基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建設(shè)提供依據(jù)。

強(qiáng)化對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)的監(jiān)督管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，加大宣傳，自我約束，建立起不良紀(jì)錄的檔案。

參考文獻(xiàn)：

[1] 物權(quán)法

[2] 城市房地產(chǎn)管理法

[3] 南京市房屋權(quán)屬登記條例