【摘要】近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)城市軌道交通建設(shè)的迅猛發(fā)展，地鐵給城市生活模式帶來(lái)了全新的變革。與之緊密聯(lián)系的地鐵商業(yè)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，由于國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，尤其是一些新興城市在地鐵商業(yè)開發(fā)上缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致地鐵商業(yè)價(jià)值未能完全體現(xiàn)。文章通過(guò)對(duì)地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)及現(xiàn)狀的研究，更好地理解地鐵上蓋商業(yè)模式，探索適合國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的地鐵商業(yè)。

【關(guān)鍵詞】地鐵/上蓋商業(yè)/連接/客源

一、地鐵商業(yè)物業(yè)的定義：

地鐵的發(fā)展史要追溯到1863年，倫敦建成了世界上第一條地鐵。地鐵即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動(dòng)商圈發(fā)展與 提升。

地鐵商業(yè)項(xiàng)目主要包括兩大類：站內(nèi)商業(yè)、車站連通商業(yè)。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)屬于車站連通商業(yè)。

站內(nèi)商業(yè)是指在車站里所規(guī)劃出來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間，一般直接位于地鐵車站或者火車站內(nèi)部，對(duì)于站內(nèi)客源具有獨(dú)占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運(yùn)營(yíng)或與專業(yè)商業(yè)集團(tuán)合作經(jīng)營(yíng)。

日本站內(nèi)商業(yè)的發(fā)展比較具有典型性，其站內(nèi)商業(yè)最初的規(guī)模并不大，通常包括販?zhǔn)哿闶场嬃?、?bào)章雜志的小鋪；隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進(jìn)行大規(guī)模重建改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺(tái)當(dāng)中的道路或小廣場(chǎng)等空間建設(shè)專屬的地下商場(chǎng)、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車站商廈；東京地鐵公司鑒于站內(nèi)商業(yè)表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進(jìn)駐且業(yè)績(jī)與租金均表現(xiàn)上佳），加大了車站商業(yè)設(shè)施車站地下商城、車站商廈、車站內(nèi)商店街、車站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開發(fā)力度。

車站連通商業(yè)是指雖然不位于車站內(nèi)部，但有通道直接連接車站內(nèi)部，無(wú)需再繞道地面進(jìn)入車站的商業(yè)項(xiàng)目。一種是商業(yè)物業(yè)全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來(lái)的地下通道型地下商業(yè)街該類商業(yè)多數(shù)經(jīng)營(yíng)流行服飾或其他特色中低檔時(shí)尚商品。另一種是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，即地面地下商業(yè)物業(yè)聯(lián)成一體并與地鐵站直接相通的商業(yè)物業(yè)或商業(yè)綜合體，通過(guò)某層樓面（通常為地下一、二樓或地面二、三樓）與城市軌道站點(diǎn)通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過(guò)專用的通道進(jìn)入購(gòu)物中心，商業(yè)項(xiàng)目得以通過(guò)地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，分享依靠地鐵口交通便利優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的巨大客流，從而帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)輻射力很強(qiáng)的購(gòu)物中心。

二、地鐵商業(yè)的連通模式

1、無(wú)縫直通模式

是指購(gòu)物中心特設(shè)的入口和地鐵站廳處于同一平面上，人流出站即可直接進(jìn)入商場(chǎng)。深圳益田假日廣場(chǎng)通過(guò)地下二樓的通道與地鐵連接；上海中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物中心通過(guò)地下商場(chǎng)和二樓商場(chǎng)分別和上海2號(hào)線和3號(hào)線無(wú)縫連接；寧波世紀(jì)東方廣場(chǎng)地下一層的菜場(chǎng)與地鐵一號(hào)線無(wú)縫對(duì)接。

2、間接連通模式

是指購(gòu)物中心距離地鐵站距離較遠(yuǎn)，需要設(shè)立封閉或開放式的地下或高架通道甚至需要先通過(guò)其他建筑再間接連接地鐵站臺(tái)，從而將地鐵出口與商場(chǎng)入口相連接，引導(dǎo)人流從地鐵站進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)。

按通道的長(zhǎng)遠(yuǎn)距離，間接連通模式又可分為短距離間接連通與中長(zhǎng)距離連通。短距離通道無(wú)疑比中長(zhǎng)距離通道更具商業(yè)交通優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)距離間接連通模式依然為顧客提供了很大便利，較之于無(wú)任何通道連接地鐵站的商業(yè)物業(yè)仍然有更強(qiáng)大的吸納客人能力，100米的地下通道往往要耗資上千萬(wàn)，平均每延長(zhǎng)1米就要花費(fèi)10萬(wàn)余元。上海迪美廣場(chǎng)和香港廣場(chǎng)南座必須先經(jīng)過(guò)香港名店街和太平洋百貨淮海店才得以連接人民廣場(chǎng)地鐵站；香港銅鑼灣的時(shí)代廣場(chǎng)的地鐵通道就距離地鐵站臺(tái)非常遠(yuǎn)，但每天依然吸引了源源不斷的客源。

三、地鐵對(duì)不同商圈的影響：

1、對(duì)核心商圈的影響：

城市的第一條地鐵線路基本會(huì)在核心商圈設(shè)立站點(diǎn)，借助迅捷的地鐵動(dòng)脈，傳統(tǒng)核心商圈的可達(dá)性較以往大幅提高，客人的時(shí)間成本大為降低，其商圈輻射范圍和吸引力進(jìn)一步擴(kuò)大，核心商圈的是商業(yè)物業(yè)贏得品牌提檔升級(jí)良機(jī)，其商圈能級(jí)有所提升并形成一定的壟斷優(yōu)勢(shì)，但不足以徹底顛覆整個(gè)商圈多年來(lái)的基本定位；但是地鐵建設(shè)過(guò)程中的開挖階段要通常要持續(xù)兩年甚至更長(zhǎng)，該階段的圍板施工和交通調(diào)整對(duì)核心商圈負(fù)面影響較大，因此需要商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方在地鐵施工期努力的招商和培育。

2、對(duì)次核心商圈的影響：

由于地鐵的便捷性和快速性延伸了次級(jí)核心商圈的輻射面，將一些有偏遠(yuǎn)的有特色的區(qū)域性核心商業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)的拓展，尤其是能實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接的商業(yè)體實(shí)現(xiàn)了客戶資源的全面提升，主要的客戶群甚至帶來(lái)全新的變化。當(dāng)然地鐵帶來(lái)了全新的客流，同時(shí)也可能帶走傳統(tǒng)的客流，一些無(wú)特色的區(qū)域商業(yè)體，原本僅僅依靠其壟斷的區(qū)域位置吸引本地客流，隨著地鐵的到來(lái)其傳統(tǒng)客源很可能被帶走。

3、對(duì)非核心商圈的影響：

由于地鐵沿線土地開發(fā)的廊道和輻射效應(yīng)以及區(qū)政府的推動(dòng)，各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目點(diǎn)也順延著地鐵沿線進(jìn)行布局和外延，非核心商圈的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目隨之大量涌現(xiàn)，同樣，對(duì)優(yōu)質(zhì)商戶資源與潛在消費(fèi)客群的競(jìng)爭(zhēng)也變的激烈起來(lái)，許多項(xiàng)目初期營(yíng)運(yùn)注定將經(jīng)歷波折與變數(shù)，其經(jīng)營(yíng)情況主要取決于如何挖掘自身商圈文化底蘊(yùn)和特色進(jìn)行主題塑造，分析地鐵客源構(gòu)成，打造迎合相關(guān)受眾的商業(yè)主題。

四、地鐵商業(yè)的定位：

地鐵并不是萬(wàn)能的，它不足以徹底顛覆商圈本質(zhì)而大幅抬高整個(gè)項(xiàng)目的定位，故切忌盲目跟風(fēng)；地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目的特色主要體現(xiàn)在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業(yè)態(tài)組合與商品定位，因此我們有必要了解與地鐵連接的樓層的動(dòng)態(tài)組合與商品定位的種類。

商業(yè)區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目吸引的主要是青年和中年的學(xué)生客群和上班族；客流通常有一定的保證，故引進(jìn)的業(yè)態(tài)業(yè)中以租金較高的各類主流或非主流時(shí)尚個(gè)性特色的服飾、飾品、護(hù)理品和禮品以及隨即消費(fèi)沖動(dòng)最高的各類餐飲商戶為主；規(guī)模較小且位于商務(wù)區(qū)的地鐵上蓋商務(wù)樓和賓館的商業(yè)裙房則集中聚焦于中高檔商務(wù)配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)；住宅區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目則重點(diǎn)考慮全家共同參與的家庭型業(yè)態(tài)品種組合，如超市大賣場(chǎng)、各類餐廳、娛樂(lè)項(xiàng)目等；家居建材城屬于消費(fèi)頻率和消費(fèi)沖動(dòng)很低、目的性購(gòu)買傾向最高的商業(yè)項(xiàng)目，這類低租金的等大型專業(yè)市場(chǎng)通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目才會(huì)引進(jìn)，這類重型專業(yè)市場(chǎng)開設(shè)在人氣不足但租金低廉的商圈，利用地鐵的時(shí)間成本優(yōu)勢(shì)和廣告吸引客人專程前來(lái)。

四、結(jié)語(yǔ)：

地鐵時(shí)代的到來(lái)，帶來(lái)了城市生活的變革，帶來(lái)了商業(yè)模式的變革，客源的變化和消費(fèi)節(jié)奏的變化給地鐵商業(yè)帶來(lái)了全新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，各地區(qū)應(yīng)該結(jié)合自身特色認(rèn)真研究地鐵客源組成，迎合客源需求，開發(fā)適合區(qū)域特點(diǎn)的地鐵商業(yè)，讓地鐵商業(yè)成為新時(shí)期城市商業(yè)發(fā)展的全新增長(zhǎng)點(diǎn)。