【摘要】房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作出科學(xué)決策的重要指導(dǎo)，也受到社會(huì)的廣泛關(guān)注，但是現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法還存在很多問(wèn)題，本文主要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析，探究我國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；統(tǒng)計(jì)制度；統(tǒng)計(jì)方法

房地產(chǎn)是與民生關(guān)系十分密切的產(chǎn)業(yè)，與其他行業(yè)也有著極大的關(guān)聯(lián)，準(zhǔn)確真實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠客觀反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和走向，逐漸受到越來(lái)越多人的關(guān)注。因此，做好房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法工作是十分必要的，對(duì)于指導(dǎo)政府做出科學(xué)決策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度和方法存在的問(wèn)題

1、部門統(tǒng)計(jì)、地方統(tǒng)計(jì)、抽樣調(diào)查、“企業(yè)一套表”等多種統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度并存，造成重復(fù)調(diào)查和混亂。

政府統(tǒng)計(jì)部門主要是依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其調(diào)查總隊(duì)制定的房地產(chǎn)“一套表”統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度及抽樣調(diào)查來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，主要是反映房地產(chǎn)投資額、面積及價(jià)格、景氣等情況。而對(duì)于建設(shè)部門來(lái)講，統(tǒng)計(jì)時(shí)是按照住建部或者地方建設(shè)部門的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度來(lái)進(jìn)行的，它包含的指標(biāo)則更多，甚至稅務(wù)部門也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)布置一些未經(jīng)批準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表。多種統(tǒng)計(jì)制度并存，不僅會(huì)嚴(yán)重影響統(tǒng)計(jì)的效率，有些關(guān)注度比較高的指標(biāo)如投資額、銷售面積和價(jià)格等分別調(diào)查和公布，導(dǎo)致數(shù)出多門，更會(huì)嚴(yán)重影響統(tǒng)計(jì)形象。

2、各種統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法分工不合理。

除了并存多種統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度外，不同統(tǒng)計(jì)調(diào)查方式也會(huì)用于同一個(gè)指標(biāo)的調(diào)查，比如統(tǒng)計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查既有全面調(diào)查和抽樣調(diào)查，建設(shè)部門對(duì)銷售面積統(tǒng)計(jì)既有網(wǎng)簽數(shù)又有房地產(chǎn)企業(yè)上報(bào)數(shù)，實(shí)際上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格完全沒(méi)必要通過(guò)普查獲取，一個(gè)區(qū)域只需選擇幾個(gè)有代表性的地段和中介進(jìn)行價(jià)格調(diào)查，另外銷售面積采用住建部門的網(wǎng)簽數(shù)應(yīng)該說(shuō)還是比較接近實(shí)際的。應(yīng)通過(guò)統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)，發(fā)揮普查、抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查各自優(yōu)勢(shì)，形成既相互獨(dú)立又相互補(bǔ)充的房地產(chǎn)調(diào)查體系。

3、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)置不合理。

一是指標(biāo)設(shè)置過(guò)細(xì)導(dǎo)致指標(biāo)繁雜，比如期房、現(xiàn)房銷售等都要統(tǒng)計(jì)，完全可以通過(guò)其中一種推算，建設(shè)部門的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)則更多，達(dá)三十五個(gè)大類，甚至包含購(gòu)房目的、購(gòu)房人職業(yè)分類、年齡結(jié)構(gòu)等。二是有的指標(biāo)設(shè)置意義不大，比如土地購(gòu)置費(fèi)統(tǒng)計(jì)滯后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前一般都已付清土地出讓金，完全可以利用國(guó)土部門的行政記錄。三是有的指標(biāo)通過(guò)目前的調(diào)查體系很難調(diào)查清楚或達(dá)不到調(diào)查目的。據(jù)筆者了解，統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)報(bào)表大多由會(huì)計(jì)人員兼職上報(bào)，而建設(shè)部門的統(tǒng)計(jì)報(bào)表大多由銷售人員上報(bào)，銷售面積建設(shè)部門的數(shù)字相對(duì)更準(zhǔn)確，而統(tǒng)計(jì)部門的資金數(shù)據(jù)則相對(duì)更準(zhǔn)，投資額指標(biāo)大多是根據(jù)形象進(jìn)度估報(bào)，建設(shè)部門的景氣指數(shù)不是由負(fù)責(zé)人填報(bào)而是由統(tǒng)計(jì)人員填報(bào)。四是調(diào)查對(duì)象僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)或人員，缺乏針對(duì)終端客戶的調(diào)查指標(biāo)，一味相信統(tǒng)計(jì)調(diào)查得到初始數(shù)據(jù)，而不進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候完全根據(jù)自己的利益需要，操縱房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，比如低報(bào)或抬高房地產(chǎn)價(jià)格；開(kāi)發(fā)商抵押給擔(dān)保公司以獲得貸款而簽訂的陰陽(yáng)銷售合同造成銷售面積遠(yuǎn)大于實(shí)際的假象，但這些數(shù)據(jù)于當(dāng)月即對(duì)外公布。五是統(tǒng)計(jì)部門和建設(shè)部門的統(tǒng)計(jì)范圍不一致。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度中要求：在開(kāi)發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開(kāi)發(fā)活動(dòng)所在地統(tǒng)計(jì)范圍；未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。但建設(shè)部門都納入統(tǒng)計(jì)投資額和銷售數(shù)據(jù)。另外統(tǒng)計(jì)部門的報(bào)表一般是在房屋竣工驗(yàn)收后因?yàn)槿巳强?，很難找到人，即提前申請(qǐng)停報(bào)，投資額或者銷售數(shù)據(jù)等都有提前上報(bào)完成的現(xiàn)象，但住建部門仍然在統(tǒng)計(jì)銷售，造成兩者的差異很大。

二、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度及統(tǒng)計(jì)方法的思考

1、形成分工協(xié)作的的統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度和方法

要使房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作實(shí)現(xiàn)良好的效果，首先就要設(shè)計(jì)好政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)之間的關(guān)系，應(yīng)在健全的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系下，各司其職，各盡其責(zé)，互相幫助和支持，促進(jìn)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的順利開(kāi)展。建立完善、統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)體系，包括房地產(chǎn)企業(yè)的投資、經(jīng)營(yíng)、價(jià)格、景氣程度調(diào)查等方面的內(nèi)容，簡(jiǎn)化統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的設(shè)置，合并相關(guān)的指標(biāo)，避免重復(fù)指標(biāo)的出現(xiàn)，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的工作負(fù)擔(dān)。此外，政府與各部門之間應(yīng)做到統(tǒng)計(jì)信息的共享，避免統(tǒng)計(jì)信息數(shù)據(jù)交叉，造成數(shù)據(jù)信息浪費(fèi)的現(xiàn)象，提高統(tǒng)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

2、按照建設(shè)地進(jìn)行注冊(cè)統(tǒng)計(jì)

為了使房地產(chǎn)的投資企業(yè)能夠準(zhǔn)科學(xué)的進(jìn)行投資統(tǒng)計(jì)，保證統(tǒng)計(jì)不重復(fù)不漏報(bào)，就應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)的建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，能夠準(zhǔn)確的反映出房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)投資以及社會(huì)固定資產(chǎn)的情況，而且房地產(chǎn)建設(shè)地能夠隨時(shí)、準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)的投資以及進(jìn)展情況。與此同時(shí)，按照建設(shè)地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，能夠全面的反映出房地產(chǎn)投資的整體結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)投資企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的順利開(kāi)展，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)的統(tǒng)計(jì)的行為。

3、改變?cè)聢?bào)制度，減輕統(tǒng)計(jì)人員負(fù)擔(dān)

由于基層統(tǒng)計(jì)人員在工作中需要對(duì)房地產(chǎn)投資、固定投資以及建筑業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而且由于上報(bào)時(shí)間、指標(biāo)、審核以及報(bào)表的種類繁多復(fù)雜等問(wèn)題，統(tǒng)計(jì)人員承擔(dān)著巨大的負(fù)擔(dān)，工作的效果和準(zhǔn)確性也無(wú)法保證，所以在實(shí)際的統(tǒng)計(jì)工作中，可以把原來(lái)的月報(bào)改為季報(bào)，并不一定各種類型的報(bào)表統(tǒng)一開(kāi)網(wǎng)時(shí)間，筆者建議每個(gè)報(bào)表周期只設(shè)置填報(bào)結(jié)束時(shí)間，報(bào)表截止日期后幾個(gè)工作日即可申報(bào)一個(gè)周期的報(bào)表，給基層統(tǒng)計(jì)人員充分的工作時(shí)間，也會(huì)在一定程度上保證統(tǒng)計(jì)工作的效果。

4、加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督控制

在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)工作時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)源頭數(shù)據(jù)的質(zhì)量結(jié)果控制，源頭數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析工作的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，在實(shí)際工作中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)統(tǒng)計(jì)工作以及統(tǒng)計(jì)人員的監(jiān)督和管理，完善統(tǒng)計(jì)工作的責(zé)任制，嚴(yán)格規(guī)范統(tǒng)計(jì)人員的行為，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)、有效。這就要強(qiáng)化統(tǒng)計(jì)違法行為追究力度，建立失信黑名單制度。再好的統(tǒng)計(jì)制度設(shè)計(jì)，沒(méi)有企業(yè)及負(fù)責(zé)人的重視，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)工作要想順利開(kāi)展，并獲得良好的結(jié)果，是不可能的。加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，做到違法必究，只有讓他們敬畏統(tǒng)計(jì)法，才能重視統(tǒng)計(jì)工作，負(fù)責(zé)人重視統(tǒng)計(jì)工作了，他們才能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好工程、銷售、財(cái)務(wù)人員積極主動(dòng)做好報(bào)表。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中十分重要的組成部分，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，我們應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法，更好的發(fā)揮統(tǒng)計(jì)作用。

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