【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新形勢(shì)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，需要不斷調(diào)整企業(yè)管理和發(fā)展戰(zhàn)略、打破以往圈地就能獲取高額利潤的局面、不斷降低生產(chǎn)經(jīng)營成本，樹立自身的品牌， 才能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)，同時(shí)也能夠促使行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

一、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀調(diào)控政策的公布與實(shí)施以及宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的釋放，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一系列的影響，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的影響

新政策影響到了政府出讓土地的方法和開發(fā)商建立土地儲(chǔ)備的進(jìn)度和思路。政府為了在土地出讓收益和地價(jià)以及今后的房價(jià)之間保持平衡，在出讓土地的時(shí)候開始加入更多的條件，主要有：

①提出限價(jià)房計(jì)劃。

②戶型限制要求一定比例的中小戶型。

③嚴(yán)格的建設(shè)周期。

④改變由掛牌為主的出讓方式為招標(biāo)為主。這對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力的要求和專業(yè)能力的要求都有所提高，

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的影響

銀行貸款是目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人消費(fèi)等方面主要資金來源。政府要求銀行加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人消費(fèi)貸款等方面的管理，這在很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，降低了房地產(chǎn)消費(fèi)者的購買能力，從而在一定程度上有助于減少企業(yè)的盲目開發(fā)行為，減少個(gè)人盲目的投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)的影響

政府通過用政策傾斜方式引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，從而在一定程度上影響到高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的平衡有著積極的影響作用。

（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的影響

隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的不斷實(shí)施與加強(qiáng)，政策效果不斷顯現(xiàn)，原先房地產(chǎn)企業(yè)面臨的高房價(jià)、強(qiáng)需求的過熱市場(chǎng)環(huán)境將一去不復(fù)返。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

（一）提升戰(zhàn)略布局與規(guī)劃能力

外部環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須確定定期和不定期的檢查和原企業(yè)戰(zhàn)略布局、戰(zhàn)略布局是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)方向的平衡布局空間，時(shí)間和方式。

戰(zhàn)略布局需要依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和方向，結(jié)合未來發(fā)展環(huán)境、企業(yè)自身的資源實(shí)力、管理運(yùn)作水平、產(chǎn)品定位特點(diǎn)、目標(biāo)傾向區(qū)域市場(chǎng)及消費(fèi)者需求等情況進(jìn)行綜合分析考慮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升戰(zhàn)略布局能力必須要能洞察社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，不僅要從房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來做決策，更要具備全國和全球化視野。

（二）提升資本運(yùn)作和品牌運(yùn)作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要大力提升金融資本運(yùn)作能力并充分考慮幾個(gè)重要方面：

a.要調(diào)整以銀行為主的狹窄的融資渠道，盡快開拓多元化的融資渠道，企業(yè)不僅要與銀行打交道，更多的還要與國際國內(nèi)資本市場(chǎng)打交道.

b.通過合理資金運(yùn)作和有效管理控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，確保當(dāng)前營造與后續(xù)開發(fā)的協(xié)調(diào)；

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要更多的專業(yè)人士，以提升企業(yè)的金融資本運(yùn)作能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與金融產(chǎn)業(yè)的融合，房地產(chǎn)中的很多風(fēng)險(xiǎn)可以通過金融工具進(jìn)行分解，而金融市場(chǎng)又為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌是企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品質(zhì)量的綜合體現(xiàn)，管理水平和其他因素，它是核心能力和綜合素質(zhì)的外在表現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅是通過營銷建立品牌，更重要的是，內(nèi)核從企業(yè)品牌。首先，通過打造良好內(nèi)部管理體系，大力提升產(chǎn)品質(zhì)量；其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)管理，建立完善的客戶關(guān)系管理體系，房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)管理就是為了維護(hù)企業(yè)品牌形象、強(qiáng)化企業(yè)品牌，通過對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的強(qiáng)化管理，提升客戶服務(wù)水平，提高客戶滿意度，保有現(xiàn)有客戶，提升客戶忠誠度。通過提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)真正使企業(yè)品牌具有生命力。

（三）發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力

產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)新能力的發(fā)展，是基于企業(yè)戰(zhàn)略的方向布局和深入理解市場(chǎng)和客戶需求，不斷創(chuàng)新設(shè)計(jì)，以滿足消費(fèi)者的需求和自己的能力系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)新的市場(chǎng)研究和規(guī)劃工作，每個(gè)項(xiàng)目有效的聯(lián)系，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系統(tǒng)可以引導(dǎo)每個(gè)快速進(jìn)行市場(chǎng)研究和項(xiàng)目計(jì)劃，與此同時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究和規(guī)劃工作經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)將作為一個(gè)重要的輸入，產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)新通過每個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)積累，完善系統(tǒng)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。

在標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系中，針對(duì)不同類型客戶需求的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新理念不同，最終是要做到產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新的良性循環(huán)。

（四）建立科學(xué)的績效管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注意，建立科學(xué)的績效管理體系，以確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，管理和經(jīng)營模式，業(yè)務(wù)流程及相關(guān)管理系統(tǒng)是一種有效的和高效的執(zhí)行，為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。科學(xué)的績效管理體系由績效管理基本原則、績效管理載體、績效管理步驟和績效管理驅(qū)動(dòng)力四部分組成?？冃Ч芾淼幕驹瓌t著重于定量評(píng)價(jià)原則，分層分類原則、公平原則、突出的原則，便于操作的原則，評(píng)估結(jié)果相結(jié)合的原則，獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰時(shí)，載體等績效管理主要包括關(guān)鍵性能指標(biāo)（KPI），設(shè)定目標(biāo)和發(fā)展計(jì)劃的工作能力三個(gè)；步驟的績效管理主要包括績效計(jì)劃和措施，定期績效評(píng)估和加固，年終評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)措施三個(gè)關(guān)鍵步驟；績效管理的驅(qū)動(dòng)力是通過動(dòng)員和充滿熱情，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)績效，實(shí)現(xiàn)和創(chuàng)造股東價(jià)值。

科學(xué)是績效管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)的核心反映了企業(yè)的戰(zhàn)略和管理KPI體系，KPI系統(tǒng)目標(biāo)分解落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略和管理目標(biāo)，一個(gè)有效的控制戰(zhàn)略和管理的實(shí)現(xiàn)過程和評(píng)價(jià)結(jié)果的實(shí)現(xiàn)策略和管理工具。當(dāng)設(shè)計(jì)KPI體系，關(guān)鍵是要從三個(gè)方面：全面關(guān)注企業(yè)結(jié)合設(shè)計(jì)，確?？茖W(xué)、KPI的有效性。

（五）持續(xù)發(fā)展高水平人才隊(duì)伍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過實(shí)施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)選拔和用人機(jī)制以保證高水平的人才隊(duì)伍，需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要，逐步轉(zhuǎn)變?nèi)瞬抨?duì)伍結(jié)構(gòu)，從過去過多依賴政府關(guān)系型和公關(guān)型人才向以各種專業(yè)人才和管理人才為重心轉(zhuǎn)變，建立一支職業(yè)化、專業(yè)化的隊(duì)伍。同時(shí)， 人才隊(duì)伍建設(shè)要注意從依賴個(gè)別核心人才向增強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)能力轉(zhuǎn)變， 在企業(yè)內(nèi)部建立一種制度，以保持互補(bǔ)性的技能和知識(shí)，將個(gè)人能力沉淀企業(yè)的知識(shí)體系中。

（六）轉(zhuǎn)型策略與企業(yè)文化建設(shè)

管理過渡的過程中，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況是不同的，企業(yè)的發(fā)展階段也不同，因此，管理逐步過渡點(diǎn)的不同，使用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“轉(zhuǎn)型”管理模型和路線圖確定是使用核心競(jìng)爭力“焦點(diǎn)”或“齊頭并進(jìn)”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，并確定管理的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)換，管理系統(tǒng)的建設(shè)是轉(zhuǎn)換的重要基礎(chǔ)管理平臺(tái)的支持，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快現(xiàn)在是時(shí)候改變?cè)悸浜蟮墓芾砗瓦\(yùn)作模式，然后建立一個(gè)新的管理體系符合未來發(fā)展。轉(zhuǎn)換過程中管理的同時(shí)，通過結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)過渡到企業(yè)的管理工作創(chuàng)造良好的氛圍，和管理的戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)變?yōu)槠鯔C(jī)，通過核心價(jià)值觀有效的培養(yǎng)，都有自己的特點(diǎn)，強(qiáng)大的內(nèi)部凝聚力的企業(yè)文化。從長遠(yuǎn)來看，更好的管理，企業(yè)文化和價(jià)值觀的支持是必不可少的。

結(jié)語：總之在國家宏觀調(diào)控背景下各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略性的調(diào)整，依據(jù)自身發(fā)展情況，整合優(yōu)勢(shì)資源，選擇適宜本企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略是企業(yè)長足發(fā)展的必要措施。

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