【摘要】房產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn) 繪測 面積 重要性 發(fā)展

1.房產(chǎn)面積的定義與計(jì)算

房產(chǎn)面積，具體說包括幾個概念，如房產(chǎn)的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積（或分?jǐn)偯娣e）、使用面積、計(jì)租面積等等。

其中建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，主要適用于商品房。計(jì)租面積、使用面積主要適用于公產(chǎn)房屋和企業(yè)產(chǎn)的房屋管理。

人們常說的商品房的建筑面積，其實(shí)是指上述“建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積”中的“建筑面積”，其中是包含一部分公攤面積在內(nèi)的。

經(jīng)常聽到有人講，我買的商品房建筑面積是100平方米，可是我量出來的卻是80平方米（或更少）。這里，存在一個認(rèn)識上的誤區(qū)，認(rèn)為建筑面積可以直觀的量出來。實(shí)際上大部分人只是量取了房子的“使用面積”，而使用面積再加上“套內(nèi)的墻體面積”才能得到“套內(nèi)建筑面積”（注意：不是“建筑面積”）。

“套內(nèi)墻體面積”包括的內(nèi)容為，房子內(nèi)臥室和起居室間的分隔墻、居室之間分隔墻、廚衛(wèi)與器具室內(nèi)之間的分隔墻等等，以及外墻的一半、與隔壁房屋的分隔墻的一半、以及與樓梯間的分隔墻的一半等。

那么公攤面積又包括哪些內(nèi)容呢？根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，一幢樓的公用面積等于全樓的總建筑面積減去全樓的“套內(nèi)建筑面積”之和，再扣去作為人防工程、車庫等的地下室的面積后（以及其他有必要扣除的面積，這里不再贅述），得到的面積數(shù)。該面積除以全樓的“套內(nèi)建筑面積”之和，得到該樓的面積分?jǐn)傁禂?shù)，用該系數(shù)乘以每套房子的“套內(nèi)建筑面積”，即得到該套房子的公攤面積，該公攤面積加上套內(nèi)建筑面積，即得到該套房子的最終建筑面積。

2 .房產(chǎn)面積差異問題

2.1預(yù)測面積與實(shí)測面積的存在的差異問題：

房屋竣工前預(yù)測建筑面積與竣工互實(shí)測建筑面積存在差異的原因是多方面的。有可能出于規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差和測量誤差、竣工后由于部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測面積與實(shí)測面積的不相符，這些面積誤差的產(chǎn)生有時是不開避免的。

2.2房產(chǎn)測量中預(yù)測與實(shí)測面積差異控制措施

①開發(fā)商環(huán)節(jié)的控制措施

開發(fā)商在對商品預(yù)售手續(xù)進(jìn)行辦理之后，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的更改，來通知預(yù)測單位對預(yù)售面積進(jìn)行變更和修改，并將變更的方案進(jìn)行公示，以更改結(jié)果及時傳達(dá)給全業(yè)主，從而減少后期因預(yù)測與實(shí)測差異而導(dǎo)致的矛盾。在房產(chǎn)買賣合同中，為了減少面積差異帶來的糾紛，應(yīng)對公攤面積的幅度加以限制，對超出范圍的情況作出相應(yīng)的規(guī)定。此外，業(yè)主對測量結(jié)果有疑問時，可以經(jīng)雙方商定制定具有測量資質(zhì)的單位進(jìn)行重新測量，并以此次測量結(jié)果為主，如果測量結(jié)果存在較大誤差時，由開發(fā)商支付測量費(fèi)用，反正由業(yè)主承擔(dān)。

②測繪單位環(huán)節(jié)的控制措施

測繪單位應(yīng)從兩個方面來對預(yù)測與實(shí)測面積的差異進(jìn)行控制。第一，提升測量和計(jì)算的精度。測量單位是實(shí)際測量中，應(yīng)對前期的資料及圖紙的整理有一個足夠的重視，將相關(guān)記錄作為實(shí)測的參考，應(yīng)將房產(chǎn)的圖紙CAD文件、預(yù)測與實(shí)測資料對比進(jìn)行充分的利用，并注意實(shí)測時局部與整體的結(jié)合。第二，針對特殊問題的處理。即包括對房屋內(nèi)部上空的特殊處理和對墻面粉刷層厚度的特殊判斷。在具體的操作過程中，依據(jù)情況的不同作出具體的處理辦法，并將實(shí)測數(shù)據(jù)作為實(shí)際測量的最終依據(jù)和結(jié)果。

③施工單位環(huán)節(jié)的控制措施

在施工的過程中，施工單位應(yīng)按照圖紙嚴(yán)格進(jìn)行施工，若存在施工現(xiàn)場施工同圖紙一致的情況時，應(yīng)當(dāng)及時通知房地產(chǎn)開放商，就其問題的解決方式具體商榷。在施工方案、施工圖紙發(fā)生變更時，應(yīng)對工程項(xiàng)目進(jìn)行重新的測量，針對測算的結(jié)果，來重新確定變更后的房產(chǎn)銷售面積。

3.房產(chǎn)測繪的重要性

（一）房地產(chǎn)測繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的專業(yè)性技術(shù)。

1.房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。房地產(chǎn)測繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)，繪制房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精密測量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。 2.房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供基本信息服務(wù)。房地產(chǎn)測繪可以為一個城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

（二）房地產(chǎn)測繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)測繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時還可以為保險(xiǎn)、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

（三）房地產(chǎn)測繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。城市的規(guī)劃建設(shè)必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過分類、整理、統(tǒng)計(jì)之后，可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。這些信息資料可以為城市規(guī)劃，市政工程、環(huán)境保護(hù)、綠化工程等提供相關(guān)信息。

結(jié)束語

由此引發(fā)了許許多多的糾紛，甚至官司。為認(rèn)真貫徹《中華人民共和國回測法》，加強(qiáng)繪測行政主管部門對房屋繪測市場的監(jiān)督管理，規(guī)范房產(chǎn)繪測行為，保證房產(chǎn)繪測的質(zhì)量，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，國家測繪局已經(jīng)于2004年在全國范圍內(nèi)開展房產(chǎn)測繪專項(xiàng)檢查工作。其目的也是為了全面了解當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀，排除隱患。相信，隨著房屋測繪市場的進(jìn)一步發(fā)展，其理論、方法將不斷的完善，一定會形成一套完整、嚴(yán)密的能為大家所認(rèn)同的房屋測繪的好方法，推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進(jìn)行。

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