摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民群眾的生活水平也在不斷提高，對(duì)住房的需求量巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度膨脹，但經(jīng)過(guò)國(guó)家進(jìn)行的幾輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以后，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，不過(guò)人民群眾對(duì)于購(gòu)房的熱情也相對(duì)得到了抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的利益就受到了損失，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著新一輪的挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；控制與管理

前言：人們對(duì)購(gòu)房熱情的減退，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控，房屋成交量呈現(xiàn)明顯的下滑趨勢(shì)，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)了不小的損失。前幾年近乎瘋狂的圈地建房，到現(xiàn)在已經(jīng)是另一番景象了。房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不重新考慮成本控制與管理的問(wèn)題，這關(guān)系到他們能否順利度過(guò)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冰河期，以及今后的生存。

一、房地產(chǎn)成本的基本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成十分復(fù)雜，包括多方面的因素，但總體來(lái)說(shuō)，分為內(nèi)部因素和外部因素兩部分。對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理的研究，首先要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成入手，了解影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的要素都有哪些，為進(jìn)一步研究成本控制與管理打好基礎(chǔ)。

（一）土地作為房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，土地成本是必不可少的[1]。利用有限的土地資源，合理分配與規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)開發(fā)商要對(duì)規(guī)劃建房的土地進(jìn)行投標(biāo)，中標(biāo)后的占地費(fèi)用，占地補(bǔ)償費(fèi)用，對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償費(fèi)用以及配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用都包含在了土地成本的范圍內(nèi)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)以后，就要對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行投入，工程建設(shè)前期的管理與運(yùn)營(yíng)，包括建筑成本，工程設(shè)計(jì)，廣告投放以及相應(yīng)的公共設(shè)施建設(shè)都屬于工程建設(shè)成本。

（三）房地產(chǎn)業(yè)中的稅費(fèi)也是開發(fā)成本之一，購(gòu)房者所交付的房?jī)r(jià)中包括了多種稅費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅等，這些稅費(fèi)都是由開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上的，

（四）房屋在交付以后，由購(gòu)房者進(jìn)行使用，在這個(gè)過(guò)程中，開發(fā)商需要對(duì)房屋進(jìn)行日常維護(hù)與管理，也就是我們所說(shuō)的物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)用一部分是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，但大部分對(duì)于房屋在使用過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，以及房屋正常的損耗所產(chǎn)生的維護(hù)費(fèi)用都是由開發(fā)商來(lái)承擔(dān)的。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中需要大量的資金作為基礎(chǔ)運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，開發(fā)商大多會(huì)選擇向銀行貸款的方式來(lái)籌集資金，在這個(gè)過(guò)程中，就產(chǎn)生了一定的本息費(fèi)用，對(duì)于數(shù)目巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用來(lái)說(shuō)，所產(chǎn)生的利息也是一筆不小的支出。

二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀

目前，國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)商在面對(duì)成本管理工作的時(shí)候，缺乏對(duì)成本控制和管理工作的清晰的認(rèn)識(shí)，重視程度不夠，這樣就會(huì)導(dǎo)致自上而下對(duì)成本管理的意識(shí)不強(qiáng)，從整體上沒(méi)有將成本管理工作放到日常工作規(guī)劃中，造成了對(duì)成本管理的忽視。

在缺乏對(duì)成本管理意思的情況下，關(guān)于成本管理的具體方式也就無(wú)從談起。成本控制的管理中存在著許多不確定的因素，如果出現(xiàn)實(shí)際使用費(fèi)用高出計(jì)劃費(fèi)用，沒(méi)有一個(gè)明確標(biāo)準(zhǔn)的管理流程作為參照，就很難在短時(shí)間內(nèi)解決好成本管理中出現(xiàn)的突發(fā)情況[2]。

同時(shí)，現(xiàn)階段的成本管理還缺乏對(duì)人員的管理與整合，工作人員也是建設(shè)成本的一部分，做好對(duì)工作人員的管理也是成本管理的重要內(nèi)容之一，房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)性比較大，施工中的經(jīng)驗(yàn)很難被有效的積累下來(lái)，無(wú)法對(duì)今后的工作起到借鑒作用，造成了資源的浪費(fèi)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還要依賴專業(yè)的成本管理人員，現(xiàn)階段專業(yè)的成本管理人員還屬于“稀缺物種”，房地產(chǎn)項(xiàng)目包含的部門繁多，沒(méi)有專門的管理人員進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通，成本控制和管理十分困難。

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，突發(fā)情況多，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上缺乏對(duì)資金的整體性把握，管理水平不高，沒(méi)有計(jì)劃性，對(duì)施工中可能產(chǎn)生的費(fèi)用預(yù)計(jì)不足，對(duì)使用成本沒(méi)有有效的跟蹤，造成成本使用混亂。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在成本控制與管理中存在的問(wèn)題

（一）行業(yè)對(duì)于成本控制和管理的意識(shí)不強(qiáng)。很多地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成本控制和管理沒(méi)有明確的概念，認(rèn)為成本僅僅是指有形的資產(chǎn)，包括資金、設(shè)備等的投入，無(wú)需進(jìn)行專業(yè)的測(cè)算。這樣的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)將大大損害房地產(chǎn)開發(fā)商的既得利益。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理中，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的投入效用要遠(yuǎn)高于對(duì)有形資產(chǎn)的投入效用?，F(xiàn)代化的企業(yè)是靠人才完成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的，對(duì)人員的管理不容忽視，無(wú)論什么行業(yè)，精細(xì)化是發(fā)展趨勢(shì)，將細(xì)小的投入納入到成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)必行之路。

（二）缺少對(duì)成本控制和管理的有效方法和手段。以往的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)部分的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行成本控制，財(cái)務(wù)報(bào)告是財(cái)務(wù)部分對(duì)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事件的整理和總結(jié)，報(bào)告中的信息缺乏時(shí)效性，是在時(shí)候?qū)σ呀?jīng)產(chǎn)生的成本投入的歸納，從成本控制的角度來(lái)看，對(duì)控制成本毫無(wú)意義。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建過(guò)程中，將會(huì)產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是人工采集數(shù)據(jù)的方式，這種方式不利于數(shù)據(jù)的整理和保存，也不利于對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)有效地分析和處理，從而影響工程進(jìn)度。

（三）企業(yè)缺乏必要的聯(lián)系和溝通。工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的作用是不容忽視的，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)往往只注重施工過(guò)程中對(duì)工程造價(jià)的控制，而在項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)等前期階段，工程造價(jià)對(duì)成本管理的影響才是最重要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的聯(lián)系不暢，造成了企業(yè)在成本控制上的困難。各部門不能及時(shí)地將本部門所產(chǎn)生的計(jì)劃外的成本投入上報(bào)到財(cái)務(wù)部門，企業(yè)管理層也就不能根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)企業(yè)整理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，從而造成不能對(duì)成本做出有效的管理和控制。

四、針對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理的幾點(diǎn)建議

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)整體的成本控制和管理意識(shí)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要對(duì)全體員工進(jìn)行企業(yè)成本控制與管理方面的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)成本管理工作的重視程度，強(qiáng)化企業(yè)成本管理的意識(shí)，把有形和無(wú)形的成本投入都納入到成本管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行全員，全要素，全方位的全面成本控制與管理，從整體上提升企業(yè)的成本管理認(rèn)識(shí)水平。

（二）運(yùn)用先進(jìn)的管理方式加強(qiáng)成本管理。要重視工程造價(jià)管理在成本管理中的作用，將工程造價(jià)管理運(yùn)用到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程可能產(chǎn)生的一切成本投入做出預(yù)算。財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)告在保證數(shù)據(jù)真實(shí)性的同時(shí)，還要對(duì)未來(lái)工作中各個(gè)部門可能產(chǎn)生的成本投入做出詳盡的，具有前瞻性分析和預(yù)測(cè)，為管理層提供理論依據(jù)，從而做出相應(yīng)的決策。企業(yè)還應(yīng)建立成本管理的實(shí)時(shí)上報(bào)制度，使成本管理更加具有時(shí)效性，并使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行必要的數(shù)據(jù)整理和分析，提升工作效率。

（三）建立企業(yè)信息共享平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)中部門眾多，成本管理十分復(fù)雜，很多信息由于溝通不暢，不能及時(shí)有效地匯總和上報(bào)，影響了工程進(jìn)度，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)內(nèi)部建立信息共享平臺(tái)，使各部門的信息能夠?qū)崟r(shí)地展現(xiàn)在信息平臺(tái)中，幫助管理人員對(duì)企業(yè)整體的成本管理進(jìn)行把握，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行科學(xué)有效的控制。

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制和管理水平，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)員工對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的聯(lián)系，建立企業(yè)信息共享平臺(tái)是提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的有效途徑。高水平的成本管理不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，并且能在一定程度上促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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