【摘要】隨著我國經濟快速發(fā)展及城市現代化進程加速，房地產開發(fā)項目越來越多，項目管理是房地產開發(fā)成功的關鍵。只有堅持科學的管理方法，注重產品研發(fā)，提高管理人員素質和水平，建立完善的管理制度，才能使房地產企業(yè)立于不敗之地。本文主要針對房地產開發(fā)中項目管理措施進行了論述。

【關鍵詞】房地產開發(fā)；項目管理；管理措施

1產品定位和研究

房地產企業(yè)必須注重產品的市場定位和研究，才能開發(fā)出符合市場需求的產品。首先，要了解國家及地方的政策法規(guī)，了解開發(fā)項目是否是政策支持產業(yè)，不能逆政策而行。其次，根據項目所在地特點了解市場需求和鎖定消費人群。最后，要了解附近樓盤的售價，面積，銷售情況和開發(fā)商實力等，權衡自己的能否打敗對手，找到自己的切入點，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定人群制定屬于他們專有的特色產品，更好的為他們服務，形成差異化產品，才能保證產品的銷售速度及項目成功，在激烈的房地產競爭中占據一席之地。

2房地產開發(fā)項目的成本管理

成本是關系到一個企業(yè)能否獲利，獲利多少的直接指標。在整個房地產開發(fā)過程中成本是決定房地產價格的重要性因素之一。所以，房地產企業(yè)在開發(fā)房產時必須建立全面、完善的成本管理方案，嚴格控制房地產開發(fā)項目的成本。在整個房產開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)，到建設房屋到最后的管理費都可以采取相應措施的降低成本費用。房地產企業(yè)要完善成本必須做到。第一、項目在規(guī)劃階段要精確項目評估，嚴格控制成本、利潤等。選取好的設計、低的價格，用最低的成本獲得最大的利潤和最好的質量。第二、項目在施工過程中要引入更多的施工企業(yè)，方便進行價格對比。并嚴控招投標過程，嚴格控制工程成本。建筑安裝成本是房地產企業(yè)的重頭戲，一般占據房地產成本的30%-40%，其中最重要的是材料成本控制。第三、建立健全完整的獎懲制度，并嚴格實施獎懲制度，做到獎罰分明。并且，重要的是要做好現場的簽證管理，嚴把簽證簽發(fā)。不能因為蠅頭小利忽視了整個項目中重點控制的相關內容。

3加強合同管理工作

房地產開發(fā)合同管理主要由合同體系構建、策劃、訂立、履行、控制、變更、終止、爭議、索賠等一系列的操作構成。必須做好合同的基礎工作，否則合同管理是不能成功的，基礎工作主要包括了解國家政策、法規(guī)，行業(yè)規(guī)定，工程量，材料、設備、人工價格等，這些必須深入市場做調研才能掌握。通過競爭選擇優(yōu)秀的工程咨詢單位不但決定了工程設計、造價、質量、進度和成本，并決定了企業(yè)產品的自有生命周期、資金回收速度及企業(yè)的獲利空間。這也是合同管理的關鍵。項目在開發(fā)過程中的施工質量、進度和成本控制歸根到底都是靠不同的合同履行來實現的。對施工中施工合同的有效管理，才能及時有效處理工程量增減，合同糾紛，索賠的事宜。

4項目的質量控制

質量控制的關鍵所在是及時發(fā)現工程施工過程中工程工藝是否合乎工藝規(guī)范和合同規(guī)定，并通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和作業(yè)動態(tài)控制圖，加強開發(fā)項目的施工過程質量控制。建筑產品不同于工業(yè)產品，工業(yè)產品流水作業(yè)，影響產品質量的影響因素相對較小，同批產品差異相對較小，建筑產品質量影響因素較多，如人員、材料、設備、施工工藝、環(huán)境等的差異均會對產品質量產生影響。因此，要建立全面、全員、全過程的管理模式，以保證合同質量目標的實現。管理層也要加強質量管理意識，及時與各個工程經理進行溝通，讓工程經理對工程質量和安全意識得到提升，并調動監(jiān)理人員的工作積極性，使之經常去工程現場進行實地檢查和驗收。具體措施如下：

4.1加強監(jiān)理管理制度

首先，施工單位和監(jiān)理單位現場人員的崗位資格是體現他能夠勝任此項工作的基礎，只有取得相應的崗位資格證書才能證明他具備了這方面的工作能力。所以，凡是資格配備不齊或不對稱的人員，要及時通知施工單位或監(jiān)理單位及時撤換相應人員。其次，明確監(jiān)理單位和施工單位關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。施工單位不得干涉監(jiān)理工程師的日常工作，監(jiān)理單位必須公正獨立的開展監(jiān)理工作。

4.2認真審閱圖紙和施工規(guī)范

工程圖紙是用于表示建筑物的內部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等內容的有關圖紙，是審批工程項目的依據，是備料和施工的依據，是質量檢查和驗收工程質量優(yōu)劣的依據。而施工規(guī)范則是工程管理與工程施工的技術指導標準，又是工程質量監(jiān)理部門對室內覆蓋工程進行質量檢查的依據。如果不認真審閱圖紙和執(zhí)行施工規(guī)范對工程質量和工程造價都會重大的影響。如對工程設計圖紙中平立刨面圖及土建與水暖電中有矛盾的地方，或對工程質量有影響的分項及工序材料時，工程部門要及時與設計部門聯系，相互協(xié)調。通過設計變更、技術核定等方式進行協(xié)調，并以會議紀要的方式進行修正。對新出現的新型材料和新工藝要有學習、接收、應用的能力。

4.3材料、設備質量的控制和檢查

對于工程的材料，使用前都必須經過專業(yè)部門進行復檢，并將復驗報告、出廠合格證和出廠檢驗報告及進場驗收單一同轉給工程部門和監(jiān)理部門，并經其檢驗合格后方可使用。同樣，進場設備等使用工具也要經過相同流程方可入場施工。對進場材料未使用完的要及時退還相關供應商，確保工程材料合理使用杜絕浪費。

4.4安全控制管理措施

安全控制主要是對三寶（安全帽、安全帶，安全網）四口（電梯口、預留洞口、電梯井口，通道口）臨邊（建筑物四周、陽臺，屋面等），模板和支架，臨時用電，機械設備等的日常和不定期的檢查和維護，發(fā)現問題及時解決避免發(fā)生安全事故發(fā)生。隨著社會進步，房地產開發(fā)企業(yè)的形勢發(fā)生了顯著的改變，企業(yè)也從資金密集型向資金加人才密集型轉變。企業(yè)員工的思想意識也發(fā)生了明顯變化，人員管理工作面臨著新的挑戰(zhàn)。需要加強員工安全意識的培養(yǎng)強化施工質量意識，不斷提高員工整體素質和提高激勵手段現代化水平，提高管理團隊整體水平，才是項目管理成敗的關鍵。

綜上所述，房地產項目的管理水平對開發(fā)成本和開發(fā)周期有重要影響，要想做好項目管理就要求房地產項目管理者具備有遠見，會經營，懂技術，善管理的綜合能力。并堅持科學的管理方式，提高管理人員水平和素質，建立健全管理制度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位的加以控制，才能使項目目標得以實現，才能使房地產企業(yè)項目管理工作日益完善，更符合企業(yè)能夠長期健康持續(xù)發(fā)展的情況。

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