【摘要】對(duì)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)聯(lián)問(wèn)題應(yīng)全方位地進(jìn)行考慮，不能以短期的房?jī)r(jià)來(lái)對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，也不能用地價(jià)來(lái)評(píng)判房子的價(jià)格。要找出房?jī)r(jià)與地價(jià)之間關(guān)聯(lián)的原因，不僅要對(duì)不同地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行考慮，而且還要將這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力考慮其中。文中，本人主要從對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的關(guān)聯(lián)來(lái)進(jìn)行分析，進(jìn)而提出見(jiàn)解，希望能夠給相關(guān)的研究人員提供借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；地價(jià)；競(jìng)爭(zhēng)；理性思考

房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系幾乎已經(jīng)成為老生長(zhǎng)談的話題。地價(jià)和房?jī)r(jià)是相互影響，相互制約，相互推動(dòng)的關(guān)系。因此，廣大的學(xué)者和社會(huì)人士都應(yīng)該對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行深入了解，對(duì)其本質(zhì)進(jìn)行分析之后，才能夠找到解決二者之間的發(fā)展和變化規(guī)律。

一、對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的調(diào)查

房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系已經(jīng)成為相關(guān)人員研究的對(duì)象，有的學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了深入研究，并且得出了兩種結(jié)論：一是房?jī)r(jià)與地價(jià)之間并無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系；二是地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，但并非主要因素，房?jī)r(jià)由它的供求關(guān)系來(lái)決定。對(duì)于前者的說(shuō)法主要是把地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系分割開(kāi)來(lái)，沒(méi)有考慮到二者之間的相互影響。對(duì)第二種說(shuō)法，我個(gè)人認(rèn)為比較結(jié)合實(shí)際，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，土地成本要占直接成本的55%以上，地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)。但是地價(jià)又并非是推動(dòng)房?jī)r(jià)的直接誘因。因?yàn)橥恋貜馁?gòu)買(mǎi)到開(kāi)發(fā)銷售一般有2至3年時(shí)間，在此期間，房?jī)r(jià)會(huì)隨市場(chǎng)變化不斷進(jìn)行調(diào)整。何況房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)有許多不可預(yù)見(jiàn)的因素，比如建筑成本增加、物價(jià)上漲等，這些都會(huì)導(dǎo)制房?jī)r(jià)的上楊，并非低的地價(jià)就是低的房產(chǎn)，反之高的地價(jià)就是高的房產(chǎn)。地產(chǎn)和房產(chǎn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展程度和消費(fèi)水平有很大關(guān)系，比如在濟(jì)源市市區(qū)一級(jí)土地價(jià)格是每平方米1860元，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)賣(mài)到每平方米6000元 左右，然而同樣的一級(jí)土地，如果在北京，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)將賣(mài)到每平方米萬(wàn)元以上，從這一例子不難看出，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間不僅相互關(guān)聯(lián)，而且二者是相輔相成、相互影響。作為相關(guān)部門(mén)需要對(duì)其他的影響因素進(jìn)行深入分析，也可以根據(jù)土地出讓和樓盤(pán)所在地兩種的形式來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)、樓價(jià)進(jìn)行分析。

由表中可見(jiàn)，不同地區(qū)的出讓方式不同，房?jī)r(jià)和地價(jià)也就存在著明顯的差異?？梢?jiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)的變動(dòng)存在著一定的彈性，需要將諸多因素考慮其中。房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系研究要充分考慮到市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。

二、房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系的實(shí)質(zhì)和高房?jī)r(jià)的成因

房地產(chǎn)行業(yè)能夠不斷發(fā)展，主要是基于人們的這種基本需求，同時(shí)也根據(jù)人們的負(fù)擔(dān)形式來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。但是，有時(shí)會(huì)受到各種客觀因素的影響，出現(xiàn)房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的狀態(tài)，不僅給人們的生活帶來(lái)嚴(yán)重的影響，還會(huì)直接影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，我國(guó)的土地供給量也不是很多，近年來(lái)，國(guó)家為了保護(hù)耕地，確保18億畝耕地不能少，采取了強(qiáng)有力的耕地保護(hù)措施，要求除了國(guó)家的重點(diǎn)設(shè)施外，不能占用耕地。這一限令使可用的土地少之又少。由于土地的供給量十分有限，所以土地資源出現(xiàn)了供小于求的現(xiàn)象，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律可知，價(jià)格必然會(huì)上漲，所以說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)就都處于上漲的趨勢(shì)。可見(jiàn)，這二者之間是某種程度的因果關(guān)系。

通過(guò)調(diào)查和分析可知，如果樓盤(pán)的平均容積率達(dá)到2.5，就說(shuō)明在每一平方米的土地上要建筑2.5平方米的房屋，如果將這一結(jié)論應(yīng)用到現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，進(jìn)行真正的施工建筑，必然會(huì)直接影響到地價(jià)。所以說(shuō)，從短期的范圍內(nèi)可以看出，房?jī)r(jià)很少會(huì)受到地價(jià)的影響，但是從長(zhǎng)期的角度來(lái)進(jìn)行分析，勢(shì)必結(jié)果會(huì)出現(xiàn)明顯的不同，房?jī)r(jià)的最直接影響因素就是地價(jià)。所以，為了對(duì)不斷上漲的地價(jià)進(jìn)行控制，在平衡容積率系數(shù)關(guān)系的同時(shí)，還要平衡房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系。對(duì)于這一問(wèn)題，不同的學(xué)者也進(jìn)行了不同的研究和調(diào)查，結(jié)果大致相同，“土地市場(chǎng)的表現(xiàn)和樓市有很大的相關(guān)性?！睒鞘械膬r(jià)格的增高或低迷都會(huì)影響土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，如果樓市趨于活躍則會(huì)帶動(dòng)土地市場(chǎng)的活躍，也會(huì)帶動(dòng)地價(jià)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)和地價(jià)仿佛象一對(duì)生孿生兄弟，兩者的表現(xiàn)應(yīng)該是一致的。樓市的表現(xiàn)會(huì)影響到土地市場(chǎng)，但是兩者不會(huì)完全同步。

三、對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)之爭(zhēng)的相關(guān)政策建議

地價(jià)是一種需求價(jià)格，如今的地價(jià)已由過(guò)去的高地價(jià)到目前拍賣(mài)土地?zé)o法落槌的局面，這些都是國(guó)家采取調(diào)控政策之后所產(chǎn)生的結(jié)果，房?jī)r(jià)也因此從過(guò)去的“天價(jià)”回落到大眾可以接受的程度，所以說(shuō)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系密切。而房?jī)r(jià)的影響因素也十分復(fù)雜，比如取得土地的成本費(fèi)、前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)、前期投資利息、銷售稅等。為了緩解地價(jià)飚升對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，我們必須要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行整頓。首先是要建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，通過(guò)政府這支無(wú)形的手來(lái)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)，做到一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)口子出，嚴(yán)把土地供應(yīng)這道閘門(mén)，比如濟(jì)源市政府為了調(diào)節(jié)穩(wěn)定土地市場(chǎng)，在2002年政府就專門(mén)成立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，提出了“統(tǒng)一征用、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”管理模式，對(duì)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)起到了很好的作用。目前，我國(guó)大多數(shù)城市都建立了土地儲(chǔ)備制度，其目的就是對(duì)土地進(jìn)行更好的管控。其次，是通過(guò)建立相關(guān)的土地政策措施，公開(kāi)、公平的招投標(biāo)等，讓地價(jià)更趨于合理。第三，提高購(gòu)房者購(gòu)房的積極性，比如目前相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的對(duì)購(gòu)房的公積金貸款、“新國(guó)五條政策”、貸款額度增加、這些都有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房的信心，讓普通人買(mǎi)得起房。第四是在有償使用取得土地使用權(quán)過(guò)程中，還應(yīng)綜合考慮土地價(jià)格和開(kāi)發(fā)商的后期運(yùn)作能力來(lái)決定中標(biāo)者，這樣做的目的是防止“爛尾樓”發(fā)生，在保證開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí)，降低房?jī)r(jià)的運(yùn)作成本。

綜上所述，針對(duì)目前社會(huì)上關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)之間沸沸揚(yáng)揚(yáng)的紛爭(zhēng)，在經(jīng)調(diào)查以及對(duì)相關(guān)觀點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理后，個(gè)人認(rèn)為：地價(jià)是一種需求價(jià)格，如今的地價(jià)是由于房?jī)r(jià)而產(chǎn)生了對(duì)土地強(qiáng)烈引致需求的結(jié)果。而房?jī)r(jià)的影響因素十分復(fù)雜，由于容積率的調(diào)節(jié)以及后期的運(yùn)用成本等，使得地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了明顯影響，但房?jī)r(jià)又更多地與樓盤(pán)所處的區(qū)位、面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等經(jīng)濟(jì)因素有關(guān)，需要積極應(yīng)對(duì)。

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