【摘要】對于房價和地價的關(guān)聯(lián)問題應(yīng)全方位地進行考慮，不能以短期的房價來對地價進行評估，也不能用地價來評判房子的價格。要找出房價與地價之間關(guān)聯(lián)的原因，不僅要對不同地區(qū)的房價進行考慮，而且還要將這一地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度和消費者的購買力考慮其中。文中，本人主要從對房價和地價之間的關(guān)聯(lián)來進行分析，進而提出見解，希望能夠給相關(guān)的研究人員提供借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】房價；地價；競爭；理性思考

房價和地價之間的關(guān)系幾乎已經(jīng)成為老生長談的話題。地價和房價是相互影響，相互制約，相互推動的關(guān)系。因此，廣大的學者和社會人士都應(yīng)該對這一問題進行深入了解，對其本質(zhì)進行分析之后，才能夠找到解決二者之間的發(fā)展和變化規(guī)律。

一、對房價和地價的調(diào)查

房價和地價之間的關(guān)系已經(jīng)成為相關(guān)人員研究的對象，有的學者對其進行了深入研究，并且得出了兩種結(jié)論：一是房價與地價之間并無直接對應(yīng)關(guān)系；二是地價是房價的重要組成部分，但并非主要因素，房價由它的供求關(guān)系來決定。對于前者的說法主要是把地價與房價的關(guān)系分割開來，沒有考慮到二者之間的相互影響。對第二種說法，我個人認為比較結(jié)合實際，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，土地成本要占直接成本的55%以上，地價推動了房價。但是地價又并非是推動房價的直接誘因。因為土地從購買到開發(fā)銷售一般有2至3年時間，在此期間，房價會隨市場變化不斷進行調(diào)整。何況房地產(chǎn)的交易市場受市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)有許多不可預(yù)見的因素，比如建筑成本增加、物價上漲等，這些都會導制房價的上楊，并非低的地價就是低的房產(chǎn)，反之高的地價就是高的房產(chǎn)。地產(chǎn)和房產(chǎn)與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展程度和消費水平有很大關(guān)系，比如在濟源市市區(qū)一級土地價格是每平方米1860元，開發(fā)房產(chǎn)賣到每平方米6000元 左右，然而同樣的一級土地，如果在北京，開發(fā)房產(chǎn)將賣到每平方米萬元以上，從這一例子不難看出，房價和地價之間不僅相互關(guān)聯(lián)，而且二者是相輔相成、相互影響。作為相關(guān)部門需要對其他的影響因素進行深入分析，也可以根據(jù)土地出讓和樓盤所在地兩種的形式來對房價、樓價進行分析。

由表中可見，不同地區(qū)的出讓方式不同，房價和地價也就存在著明顯的差異?？梢姺績r和地價的變動存在著一定的彈性，需要將諸多因素考慮其中。房價和地價的關(guān)系研究要充分考慮到市場機制的調(diào)節(jié)作用。

二、房價和地價關(guān)系的實質(zhì)和高房價的成因

房地產(chǎn)行業(yè)能夠不斷發(fā)展，主要是基于人們的這種基本需求，同時也根據(jù)人們的負擔形式來對房價進行控制。但是，有時會受到各種客觀因素的影響，出現(xiàn)房價不穩(wěn)定的狀態(tài)，不僅給人們的生活帶來嚴重的影響，還會直接影響到市場經(jīng)濟的發(fā)展。另外，我國的土地供給量也不是很多，近年來，國家為了保護耕地，確保18億畝耕地不能少，采取了強有力的耕地保護措施，要求除了國家的重點設(shè)施外，不能占用耕地。這一限令使可用的土地少之又少。由于土地的供給量十分有限，所以土地資源出現(xiàn)了供小于求的現(xiàn)象，根據(jù)經(jīng)濟學的規(guī)律可知，價格必然會上漲，所以說，房價和地價就都處于上漲的趨勢?？梢姡@二者之間是某種程度的因果關(guān)系。

通過調(diào)查和分析可知，如果樓盤的平均容積率達到2.5，就說明在每一平方米的土地上要建筑2.5平方米的房屋，如果將這一結(jié)論應(yīng)用到現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，進行真正的施工建筑，必然會直接影響到地價。所以說，從短期的范圍內(nèi)可以看出，房價很少會受到地價的影響，但是從長期的角度來進行分析，勢必結(jié)果會出現(xiàn)明顯的不同，房價的最直接影響因素就是地價。所以，為了對不斷上漲的地價進行控制，在平衡容積率系數(shù)關(guān)系的同時，還要平衡房價和地價之間的關(guān)系。對于這一問題，不同的學者也進行了不同的研究和調(diào)查，結(jié)果大致相同，“土地市場的表現(xiàn)和樓市有很大的相關(guān)性。”樓市的價格的增高或低迷都會影響土地市場的表現(xiàn)，如果樓市趨于活躍則會帶動土地市場的活躍，也會帶動地價的增長，房價和地價仿佛象一對生孿生兄弟，兩者的表現(xiàn)應(yīng)該是一致的。樓市的表現(xiàn)會影響到土地市場，但是兩者不會完全同步。

三、對地價與房價之爭的相關(guān)政策建議

地價是一種需求價格，如今的地價已由過去的高地價到目前拍賣土地無法落槌的局面，這些都是國家采取調(diào)控政策之后所產(chǎn)生的結(jié)果，房價也因此從過去的“天價”回落到大眾可以接受的程度，所以說地價與房價關(guān)系密切。而房價的影響因素也十分復雜，比如取得土地的成本費、前期土地開發(fā)費用、管理費、前期投資利息、銷售稅等。為了緩解地價飚升對房價上漲的壓力，我們必須要對土地市場進行整頓。首先是要建立土地收購儲備制度，通過政府這支無形的手來調(diào)節(jié)土地市場，做到一個口子進，一個口子出，嚴把土地供應(yīng)這道閘門，比如濟源市政府為了調(diào)節(jié)穩(wěn)定土地市場，在2002年政府就專門成立了土地收購儲備中心，提出了“統(tǒng)一征用、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”管理模式，對調(diào)節(jié)土地市場起到了很好的作用。目前，我國大多數(shù)城市都建立了土地儲備制度，其目的就是對土地進行更好的管控。其次，是通過建立相關(guān)的土地政策措施，公開、公平的招投標等，讓地價更趨于合理。第三，提高購房者購房的積極性，比如目前相關(guān)部門出臺的對購房的公積金貸款、“新國五條政策”、貸款額度增加、這些都有利于實現(xiàn)對購房的信心，讓普通人買得起房。第四是在有償使用取得土地使用權(quán)過程中，還應(yīng)綜合考慮土地價格和開發(fā)商的后期運作能力來決定中標者，這樣做的目的是防止“爛尾樓”發(fā)生，在保證開發(fā)商利益的同時，降低房價的運作成本。

綜上所述，針對目前社會上關(guān)于房價與地價之間沸沸揚揚的紛爭，在經(jīng)調(diào)查以及對相關(guān)觀點進行系統(tǒng)梳理后，個人認為：地價是一種需求價格，如今的地價是由于房價而產(chǎn)生了對土地強烈引致需求的結(jié)果。而房價的影響因素十分復雜，由于容積率的調(diào)節(jié)以及后期的運用成本等，使得地價對房價產(chǎn)生了明顯影響，但房價又更多地與樓盤所處的區(qū)位、面臨的經(jīng)濟形勢等經(jīng)濟因素有關(guān)，需要積極應(yīng)對。

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