【摘要】為進(jìn)一步提高規(guī)劃審批效能，規(guī)范建設(shè)項目規(guī)劃審批管理工作，加強廉政建設(shè)，根據(jù)《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《滁州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，滁州市規(guī)劃局制定了《滁州市經(jīng)營性用地開發(fā)項目容積率計算規(guī)則》實施細(xì)則及辦法。我院在規(guī)劃部門已經(jīng)頒發(fā)的用地規(guī)劃設(shè)計條件、批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃許可證（副本），在項目具備竣工驗收、交付使用的前提下，通過測繪手段對報驗項目進(jìn)行現(xiàn)場實地測量。測繪并計算建筑面積，建筑密度、容積率，綠地率、建筑層高、建筑間距及退讓、機動車停車位等各項指標(biāo)。

規(guī)劃核實測量一般分為現(xiàn)場竣工平面圖的測繪及建筑物內(nèi)部尺寸的測量復(fù)核兩項工作?？⒐て矫鎴D的測繪按《城市測量規(guī)范》執(zhí)行，對規(guī)劃批準(zhǔn)的已經(jīng)竣工的建筑物、構(gòu)筑物；內(nèi)部道路及綠化附屬；上下水、路燈、供配電等管線附屬；外圍相鄰市政道路及建筑物進(jìn)行測量；建筑物內(nèi)部尺寸的測量復(fù)核分?jǐn)?shù)據(jù)采集、圖形繪制、面積核算、成果總結(jié)四個階段。

技術(shù)路線及作業(yè)方法：

1.引用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件

a）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市測量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）；

b）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）；

c）《滁州市經(jīng)營性用地開發(fā)項目容積率計算規(guī)則》；

2.數(shù)據(jù)采集

2.1.測前準(zhǔn)備

在進(jìn)行實地數(shù)據(jù)采集前應(yīng)準(zhǔn)備下列資料：

d）規(guī)劃設(shè)計條件通知書；

e）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖（復(fù)印件）；

f）經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計說明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和部分節(jié)點大樣圖）和設(shè)計變更聯(lián)系單；

g）建筑施工圖設(shè)計單位出具的共有部位服務(wù)范圍說明；

2.2.實地測量

2.2.1.測量條件

進(jìn)行規(guī)劃核實面積測量的建筑必須滿足以下條件：

a）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖上標(biāo)注的各種建（構(gòu)）筑物的施工已完成建設(shè)；

b）建筑外圍結(jié)構(gòu)及立面、建筑內(nèi)部各功能區(qū)間的分割均已完成建設(shè)。

2.2.2.測量內(nèi)容

實地測量是指根據(jù)現(xiàn)場實地建筑的情況進(jìn)行要素及數(shù)據(jù)采集工作，對于變更部分要繪制相應(yīng)的測量草圖。

實地測量一般包括層高測量、邊長測量及變更草圖繪制三方面工作；量測距離應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的手持式激光測距儀。

實地測量不僅要對房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定的可計算建筑面積部位進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，同時，還應(yīng)對要進(jìn)行計算容積率建筑面積核算的部位進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。

3.圖形繪制

3.1.繪制依據(jù)

圖紙繪制主要是繪制功能分區(qū)示意圖，具體參照依據(jù)為：

a）繪制完成并經(jīng)檢核的測量數(shù)據(jù)；

b）經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計說明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和節(jié)點大樣圖）、設(shè)計變更聯(lián)系單以及相應(yīng)電子數(shù)據(jù)（DWG格式）；

c）建筑施工圖設(shè)計單位出具的共有部位服務(wù)范圍說明。

3.2.繪制要求

功能分區(qū)示意圖繪制的具體要求：

a）功能分區(qū)示意圖一般按外墻中心線進(jìn)行單線圖繪制；

b）功能分區(qū)示意圖繪制時，不同的功能部位應(yīng)分割繪制，相同功能區(qū)部位不需分割繪制；

c）明確各功能區(qū)部位及共有部位的位置；

d）繪制圖形的尺寸依據(jù)實測數(shù)據(jù)，若實測數(shù)據(jù)與相對應(yīng)的建筑施工圖數(shù)據(jù)的差異符合精度要求，可采用建筑施工圖的數(shù)據(jù)；

e）功能部位均應(yīng)按計算全面積、半面積及不計面積進(jìn)行分類區(qū)分；

4.面積核算及各規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計校核

4.1.一般要求

規(guī)劃核實面積核算，除了要求計算功能區(qū)的建筑面積外，還需對建筑的建筑占地面積、計算容積率建筑面積以及容積率等技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行檢核。具體要求：

a）規(guī)劃核實面積核算應(yīng)按規(guī)劃部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；規(guī)定不明確或無規(guī)定的，可參照規(guī)劃審批部門書面意見和規(guī)劃批前建筑面積的計算方法執(zhí)行；

b）規(guī)劃核實面積核算以幢為單位進(jìn)行；

c）計算完成的各項面積應(yīng)與規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進(jìn)行比較核實，并對差異情況及原因作相應(yīng)的說明。

4.2.建筑占地面積及建筑密度

建筑占地面積的計算應(yīng)依照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相應(yīng)文件執(zhí)行。

建筑密度指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。

4.3.建筑面積匯總

a）建筑面積計算方法按照國家、省、滁州市相應(yīng)面積測量規(guī)范；

b）建筑面積計算以幢為單位、并按不同功能分區(qū)分別列出；

c）功能分區(qū)的建筑面積由功能區(qū)套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積兩部分組成；

d）各功能區(qū)套內(nèi)建筑面積計算按不同的功能分區(qū)分別進(jìn)行；

e）共有建筑面積計算時應(yīng)區(qū)分應(yīng)分?jǐn)偱c不分?jǐn)們刹糠?，區(qū)分依據(jù)為《房規(guī)》相關(guān)規(guī)定及建筑施工圖設(shè)計單位出具的共有部位服務(wù)范圍說明；

f）共有建筑面積分?jǐn)偡椒☉?yīng)按照國家、省房產(chǎn)測量規(guī)范以及其他相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行；

g）共有建筑面積分?jǐn)偪煞謹(jǐn)偟綄庸δ芊謪^(qū)，也可分?jǐn)偟綉簦?/p>

h）建筑面積計算完成后，應(yīng)將計算所得的各幢建筑面積與規(guī)劃批建的建筑面積進(jìn)行核對，計算差值，并以實測面積匯總；

i）經(jīng)核對，建筑面積差異超出精度誤差范圍的，應(yīng)對建筑面積產(chǎn)生差異的原因予以說明。

4.4.計算容積率建筑面積

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積（計容面積）與用地面積的比率。

計算容積率建筑面積的計算，應(yīng)按規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；對一些特殊部位（如層高、陽臺、飄窗等），如在完成建筑面積計算后需進(jìn)行面積補充及折算的，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的面積折算，最后將折算后的面積計入計算容積率建筑面積，并對相應(yīng)的部位作統(tǒng)計說明。

4.5.綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。

施測竣工平面圖時，綠地占地面積需現(xiàn)場實測。根據(jù)測量情況，統(tǒng)計綠地塊占地總面積，計算綠地率并繪制成圖。

4.6.停車位個數(shù)

停車位就是相關(guān)部門規(guī)劃整齊的用來專門停車的位置。有的在地下停車場，有的在普通的小區(qū)。一般居民住宅的停車位，又分為車位與車庫兩種類別。分地上、地下；商業(yè)、居住用。根據(jù)規(guī)劃經(jīng)濟計算指標(biāo)一欄對停車位進(jìn)行復(fù)核。

4.7.建筑退線、退界、定位技術(shù)復(fù)核

依據(jù)實測的竣工平面圖，與規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面定位圖進(jìn)行疊加比較，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面定位圖及圖面標(biāo)注退線、退界相應(yīng)尺寸，或定位坐標(biāo)，進(jìn)行校核。

5.成果總結(jié)

規(guī)劃核實面積核算，均應(yīng)按規(guī)定將建筑面積匯總填寫并整理成冊，計算建筑總建筑面積（分地上、地下）、計容建筑面積、不計容建筑面積，容積率、綠地率、建筑密度、建筑間距、退線等情況進(jìn)行說明。對不符合規(guī)劃要求的要單獨列出，提交規(guī)劃管理部門審核及備案。具體提交內(nèi)容有：

a）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃核實對比表

將按規(guī)劃控制要求進(jìn)行核實面積測算所得各類面積進(jìn)行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（包括總建筑面積、建筑密度、容積率以及綠地面積等）核算，并與規(guī)劃批準(zhǔn)的指標(biāo)作比較。

b）退線、退界、定位技術(shù)復(fù)核一覽表

c）包含建筑間距、建筑定位、建筑性質(zhì)三項內(nèi)容，并與規(guī)劃批準(zhǔn)進(jìn)行比較，填寫差值。

d）建筑面積匯總表

將各幢建筑規(guī)劃核實面積計算，分幢計算統(tǒng)計，并分別列出各幢計容建筑面積與不計容建筑面積；計算全面積及半算面積及部分。

e）各幢建筑分層面積表及分層平面圖，含層名、層高、性質(zhì)、建筑面積、計容面積、不計容面積、套內(nèi)面積、公共面積、陽臺、入戶花園、設(shè)備平臺等

f）項目規(guī)劃核實階段技術(shù)復(fù)核報告承諾書

g）核實項目區(qū)位圖

h）批準(zhǔn)規(guī)劃總平圖

i）竣工實測平面圖