【摘要】為進(jìn)一步提高規(guī)劃審批效能，規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批管理工作，加強(qiáng)廉政建設(shè)，根據(jù)《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《滁州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，滁州市規(guī)劃局制定了《滁州市經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率計(jì)算規(guī)則》實(shí)施細(xì)則及辦法。我院在規(guī)劃部門已經(jīng)頒發(fā)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃許可證（副本），在項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收、交付使用的前提下，通過(guò)測(cè)繪手段對(duì)報(bào)驗(yàn)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地測(cè)量。測(cè)繪并計(jì)算建筑面積，建筑密度、容積率，綠地率、建筑層高、建筑間距及退讓、機(jī)動(dòng)車停車位等各項(xiàng)指標(biāo)。

規(guī)劃核實(shí)測(cè)量一般分為現(xiàn)場(chǎng)竣工平面圖的測(cè)繪及建筑物內(nèi)部尺寸的測(cè)量復(fù)核兩項(xiàng)工作。竣工平面圖的測(cè)繪按《城市測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行，對(duì)規(guī)劃批準(zhǔn)的已經(jīng)竣工的建筑物、構(gòu)筑物；內(nèi)部道路及綠化附屬；上下水、路燈、供配電等管線附屬；外圍相鄰市政道路及建筑物進(jìn)行測(cè)量；建筑物內(nèi)部尺寸的測(cè)量復(fù)核分?jǐn)?shù)據(jù)采集、圖形繪制、面積核算、成果總結(jié)四個(gè)階段。

技術(shù)路線及作業(yè)方法：

1.引用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件

a）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市測(cè)量規(guī)范》（CJJ/T8-2011）；

b）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）；

c）《滁州市經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率計(jì)算規(guī)則》；

2.數(shù)據(jù)采集

2.1.測(cè)前準(zhǔn)備

在進(jìn)行實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集前應(yīng)準(zhǔn)備下列資料：

d）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)；

e）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖（復(fù)印件）；

f）經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計(jì)說(shuō)明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和部分節(jié)點(diǎn)大樣圖）和設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單；

g）建筑施工圖設(shè)計(jì)單位出具的共有部位服務(wù)范圍說(shuō)明；

2.2.實(shí)地測(cè)量

2.2.1.測(cè)量條件

進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)面積測(cè)量的建筑必須滿足以下條件：

a）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖上標(biāo)注的各種建（構(gòu)）筑物的施工已完成建設(shè)；

b）建筑外圍結(jié)構(gòu)及立面、建筑內(nèi)部各功能區(qū)間的分割均已完成建設(shè)。

2.2.2.測(cè)量?jī)?nèi)容

實(shí)地測(cè)量是指根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地建筑的情況進(jìn)行要素及數(shù)據(jù)采集工作，對(duì)于變更部分要繪制相應(yīng)的測(cè)量草圖。

實(shí)地測(cè)量一般包括層高測(cè)量、邊長(zhǎng)測(cè)量及變更草圖繪制三方面工作；量測(cè)距離應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的手持式激光測(cè)距儀。

實(shí)地測(cè)量不僅要對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定的可計(jì)算建筑面積部位進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，同時(shí)，還應(yīng)對(duì)要進(jìn)行計(jì)算容積率建筑面積核算的部位進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。

3.圖形繪制

3.1.繪制依據(jù)

圖紙繪制主要是繪制功能分區(qū)示意圖，具體參照依據(jù)為：

a）繪制完成并經(jīng)檢核的測(cè)量數(shù)據(jù)；

b）經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計(jì)說(shuō)明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和節(jié)點(diǎn)大樣圖）、設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單以及相應(yīng)電子數(shù)據(jù)（DWG格式）；

c）建筑施工圖設(shè)計(jì)單位出具的共有部位服務(wù)范圍說(shuō)明。

3.2.繪制要求

功能分區(qū)示意圖繪制的具體要求：

a）功能分區(qū)示意圖一般按外墻中心線進(jìn)行單線圖繪制；

b）功能分區(qū)示意圖繪制時(shí)，不同的功能部位應(yīng)分割繪制，相同功能區(qū)部位不需分割繪制；

c）明確各功能區(qū)部位及共有部位的位置；

d）繪制圖形的尺寸依據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，若實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與相對(duì)應(yīng)的建筑施工圖數(shù)據(jù)的差異符合精度要求，可采用建筑施工圖的數(shù)據(jù)；

e）功能部位均應(yīng)按計(jì)算全面積、半面積及不計(jì)面積進(jìn)行分類區(qū)分；

4.面積核算及各規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計(jì)校核

4.1.一般要求

規(guī)劃核實(shí)面積核算，除了要求計(jì)算功能區(qū)的建筑面積外，還需對(duì)建筑的建筑占地面積、計(jì)算容積率建筑面積以及容積率等技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行檢核。具體要求：

a）規(guī)劃核實(shí)面積核算應(yīng)按規(guī)劃部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；規(guī)定不明確或無(wú)規(guī)定的，可參照規(guī)劃審批部門書(shū)面意見(jiàn)和規(guī)劃批前建筑面積的計(jì)算方法執(zhí)行；

b）規(guī)劃核實(shí)面積核算以幢為單位進(jìn)行；

c）計(jì)算完成的各項(xiàng)面積應(yīng)與規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進(jìn)行比較核實(shí)，并對(duì)差異情況及原因作相應(yīng)的說(shuō)明。

4.2.建筑占地面積及建筑密度

建筑占地面積的計(jì)算應(yīng)依照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相應(yīng)文件執(zhí)行。

建筑密度指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。

4.3.建筑面積匯總

a）建筑面積計(jì)算方法按照國(guó)家、省、滁州市相應(yīng)面積測(cè)量規(guī)范；

b）建筑面積計(jì)算以幢為單位、并按不同功能分區(qū)分別列出；

c）功能分區(qū)的建筑面積由功能區(qū)套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積兩部分組成；

d）各功能區(qū)套內(nèi)建筑面積計(jì)算按不同的功能分區(qū)分別進(jìn)行；

e）共有建筑面積計(jì)算時(shí)應(yīng)區(qū)分應(yīng)分?jǐn)偱c不分?jǐn)們刹糠?，區(qū)分依據(jù)為《房規(guī)》相關(guān)規(guī)定及建筑施工圖設(shè)計(jì)單位出具的共有部位服務(wù)范圍說(shuō)明；

f）共有建筑面積分?jǐn)偡椒☉?yīng)按照國(guó)家、省房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范以及其他相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行；

g）共有建筑面積分?jǐn)偪煞謹(jǐn)偟綄庸δ芊謪^(qū)，也可分?jǐn)偟綉簦?/p>

h）建筑面積計(jì)算完成后，應(yīng)將計(jì)算所得的各幢建筑面積與規(guī)劃批建的建筑面積進(jìn)行核對(duì)，計(jì)算差值，并以實(shí)測(cè)面積匯總；

i）經(jīng)核對(duì)，建筑面積差異超出精度誤差范圍的，應(yīng)對(duì)建筑面積產(chǎn)生差異的原因予以說(shuō)明。

4.4.計(jì)算容積率建筑面積

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積（計(jì)容面積）與用地面積的比率。

計(jì)算容積率建筑面積的計(jì)算，應(yīng)按規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；對(duì)一些特殊部位（如層高、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等），如在完成建筑面積計(jì)算后需進(jìn)行面積補(bǔ)充及折算的，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的面積折算，最后將折算后的面積計(jì)入計(jì)算容積率建筑面積，并對(duì)相應(yīng)的部位作統(tǒng)計(jì)說(shuō)明。

4.5.綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。

施測(cè)竣工平面圖時(shí)，綠地占地面積需現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)。根據(jù)測(cè)量情況，統(tǒng)計(jì)綠地塊占地總面積，計(jì)算綠地率并繪制成圖。

4.6.停車位個(gè)數(shù)

停車位就是相關(guān)部門規(guī)劃整齊的用來(lái)專門停車的位置。有的在地下停車場(chǎng)，有的在普通的小區(qū)。一般居民住宅的停車位，又分為車位與車庫(kù)兩種類別。分地上、地下；商業(yè)、居住用。根據(jù)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)計(jì)算指標(biāo)一欄對(duì)停車位進(jìn)行復(fù)核。

4.7.建筑退線、退界、定位技術(shù)復(fù)核

依據(jù)實(shí)測(cè)的竣工平面圖，與規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面定位圖進(jìn)行疊加比較，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面定位圖及圖面標(biāo)注退線、退界相應(yīng)尺寸，或定位坐標(biāo)，進(jìn)行校核。

5.成果總結(jié)

規(guī)劃核實(shí)面積核算，均應(yīng)按規(guī)定將建筑面積匯總填寫(xiě)并整理成冊(cè)，計(jì)算建筑總建筑面積（分地上、地下）、計(jì)容建筑面積、不計(jì)容建筑面積，容積率、綠地率、建筑密度、建筑間距、退線等情況進(jìn)行說(shuō)明。對(duì)不符合規(guī)劃要求的要單獨(dú)列出，提交規(guī)劃管理部門審核及備案。具體提交內(nèi)容有：

a）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃核實(shí)對(duì)比表

將按規(guī)劃控制要求進(jìn)行核實(shí)面積測(cè)算所得各類面積進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括總建筑面積、建筑密度、容積率以及綠地面積等）核算，并與規(guī)劃批準(zhǔn)的指標(biāo)作比較。

b）退線、退界、定位技術(shù)復(fù)核一覽表

c）包含建筑間距、建筑定位、建筑性質(zhì)三項(xiàng)內(nèi)容，并與規(guī)劃批準(zhǔn)進(jìn)行比較，填寫(xiě)差值。

d）建筑面積匯總表

將各幢建筑規(guī)劃核實(shí)面積計(jì)算，分幢計(jì)算統(tǒng)計(jì)，并分別列出各幢計(jì)容建筑面積與不計(jì)容建筑面積；計(jì)算全面積及半算面積及部分。

e）各幢建筑分層面積表及分層平面圖，含層名、層高、性質(zhì)、建筑面積、計(jì)容面積、不計(jì)容面積、套內(nèi)面積、公共面積、陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、設(shè)備平臺(tái)等

f）項(xiàng)目規(guī)劃核實(shí)階段技術(shù)復(fù)核報(bào)告承諾書(shū)

g）核實(shí)項(xiàng)目區(qū)位圖

h）批準(zhǔn)規(guī)劃總平圖

i）竣工實(shí)測(cè)平面圖