【摘要】我國還沒有富裕起來就先面臨了人口老齡化的難題，不僅表現在我國基礎設施的欠缺，還表現在貧富差異，區(qū)域差異，以及消費水平的差距。因此我國不能完全照搬發(fā)達國家養(yǎng)老保障制度。據國務院發(fā)布的報告顯示，我國已步入老齡化階段，人口老齡化和家庭結構的萎縮是我國現在面臨的重大問題，要解決這些問題，迫在眉睫的是養(yǎng)老制度的實施。一些較發(fā)達的大中型城市養(yǎng)老服務基本達到了社會化的程度，有很多的房地產開發(fā)企業(yè)也正在積極的研究適合我國養(yǎng)老房地產穩(wěn)健運行的模式，因此這也是能夠保障房地產企業(yè)可持續(xù)增長的另外一個重大方向。

【關鍵詞】養(yǎng)老地產；發(fā)展；現狀；對策

一、養(yǎng)老地產概述

養(yǎng)老地產又稱盈利型老年人住宅，是一種新興的房地產開發(fā)運營方式，是對房地產的開發(fā)、服務、以及商業(yè)運營等等的相互融合。它的基礎還是養(yǎng)老型的住宅，其余都屬于附加內容，有多種配套設施，比如醫(yī)院、文體中心、超市，不僅可以居住，還可以健身、娛樂、購物等。我國目前的養(yǎng)老地產是居家養(yǎng)老，社區(qū)、機構的養(yǎng)老方式相互融合，并且逐漸的實現和推動我國養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。

在上個世紀八十年代，西方發(fā)達國家就提出過，在老齡化社會養(yǎng)老地產必要性的概念。二十一世紀，我國正式邁入了人口老齡化時代，為了應對人口老齡化的問題，政府不斷探索新型模式，不斷加強養(yǎng)老產業(yè)的推進力度和服務力度[1]。在2009年，我國就建立了“新農?！比耩B(yǎng)老保險制度。到目前，我國已經在10%的縣開展了向六十歲以上老人發(fā)放養(yǎng)老金制度，全國有十余萬五保老人已經在養(yǎng)老機構受到了良好的待遇和護理。與此同時，我國還成立了養(yǎng)老產業(yè)協(xié)會和行業(yè)聯盟，以加強養(yǎng)老產業(yè)的監(jiān)督和監(jiān)管，并對養(yǎng)老問題的逆向融資產品進行推進和探索，以求更好的解決人口老齡化引發(fā)的諸多問題。綜合我國現狀，現在一些大城市有著比較高的經濟發(fā)展水平和比較完善的服務水平及背景，將逐漸出現養(yǎng)老服務設施集約化的情況。養(yǎng)老服務產業(yè)的一個重要方面就是養(yǎng)老地產，近年來，養(yǎng)老地產領域引起了人們的極大關注，逐步形成了以家庭養(yǎng)老為基礎，機構養(yǎng)老為補充，社區(qū)養(yǎng)老為依托的綜合養(yǎng)老模式。

養(yǎng)老住宅現階段的開發(fā)和建設迫在眉睫，但目前養(yǎng)老地產相配套的政策支持仍然沒有到位（如必須的金融政策和土地政策都不夠完善等），商業(yè)操作模式不夠成熟。我國對養(yǎng)老地產相關聯的土地供應、相關稅收政策、合作基金的設置和服務行業(yè)標準進行意見征求，尚未出臺正式文件。如果上述條件全部具備，養(yǎng)老地產會有爆發(fā)性的遞增。目前，從發(fā)達國家較為完善的經驗和國內一部分城市的成熟案列來看，我國的養(yǎng)老地產的開發(fā)可以分成兩個模式：第一種是由國家出資進行建設的養(yǎng)老中心，采用社會性的養(yǎng)老機構兼任開發(fā)與管理，最大的特點是它的服務功能較為健全，但建設高標準的養(yǎng)老服務中心，投資較高，資金回收周期也較長；第二種是建設專門的老年人住宅，這種住宅多是在房地產開發(fā)中專門進行配套建設，最大特點是分布較為廣泛，還能與子女的住房較為靠近，更符合中國的傳統(tǒng)文化，但這種模式可操作性差管理流程較復雜，對于這一模式的可行度還有待研究。筆者認同用現有的房地產資源中的項目配套建立老年住宅，以此為具體的切入點，循序漸進，還能帶動別的養(yǎng)老模式的穩(wěn)健發(fā)展。

二、對于目前開發(fā)養(yǎng)老地產項目的商業(yè)模式分析

1.商品化的老年住宅。目前的住宅項目中，建設老年住宅的商業(yè)運行方式有兩種，一種是出售，開發(fā)商將住宅建好之后，通過銷售的方式收回成本獲取利潤；另一種則是將出售和持有相結合的綜合模式，開發(fā)商通過對老年住宅的銷售和配套物業(yè)的持有模式來獲得利潤，大部分時候，這一服務交由專業(yè)機構進行處理。“出售”模式與住宅管理獨立，而且投資周期短，風險小，這種經營模式可以建立在商品房旁邊，更符合老年人的心理，增加建筑使用價值。但這樣的“出售”模式在筆者看來，與普通商品房的經營方式差別并不大，嚴格來說不能納入范疇。而“出售”與“持有”相結合的經營模式則將老年住宅的銷售與物業(yè)服務進行配套，打造出功能完善、服務便利的老年社區(qū)，這種模式是我們應提倡和重點研究的。

2、企業(yè)盈利型的養(yǎng)老地產，是由企業(yè)進行投資開發(fā)的老年綜合社區(qū)。根據開發(fā)規(guī)模不同，可以分為小型、中型、大型，大型綜合的老年社區(qū)，設施非常齊全；也可分為嵌入式老年公寓、老年人社區(qū)，還有就是比較綜合性的高端養(yǎng)老社區(qū)。在養(yǎng)老的機制上，無論是企業(yè)投資的或是政府主導的，都是為老年人服務的，非盈利性的，運轉資金主要依靠政府的補貼還有來自社會各界的捐贈。另外，老年住宅項目因其設計的特殊性，需要更多的資金，對此還需要多方不斷努力。

三、有關養(yǎng)老地產的一些問題

中國老齡化進程逐漸加劇、空巢老人逐漸增多、社會經濟逐漸轉型，各種情況的相互交織，使得養(yǎng)老的服務以及保障的需求劇增。我國政府開始對養(yǎng)老模式進行轉型。所以對于養(yǎng)老產業(yè)，尤其是養(yǎng)老地產發(fā)展要十分重視，極力促進。

目前，我國養(yǎng)老地產主要存在以下問題：首先，養(yǎng)老地產的產業(yè)化還沒有完全的發(fā)展起來，規(guī)模不大，產業(yè)鏈的整合度不高，整體功能沒有真正落實，功能較為單一，養(yǎng)老配套設施及專業(yè)服務方面也有待加強；其次，因為沒有足夠的經驗，所以對于開發(fā)經營的全部流程較為生疏，對市場需求不能精準定位，難以準確把握老年人客戶的需求；再次，養(yǎng)老地產中對于老年人情感的關心和呵護沒有做到“令人滿意”，休閑、娛樂、健身、醫(yī)療等設施不夠完備。所以說，養(yǎng)老地產這一產業(yè)要想不斷的完善和發(fā)展，需要房地產行業(yè)以及各服務業(yè)的共同配合，共同努力。

四、有關開發(fā)養(yǎng)老地產的相關政策建議

首先是土地政策，應盡快完善各種模式下土地的劃撥和出讓政策，可參考經適房和廉租房等相關政策，明確土地出讓金標準；其次是財稅政策，應在基礎設施配套費和相關行政事業(yè)性收費等稅費的征收上給予相應減免；再次是社會保障政策，應讓所有老年人都擁有自己的住宅，可以考慮房屋置換、以舊換新、長期租用等模式，新建的老年人住宅多為小戶型，可以減免置換房屋的費用，讓老年人能夠更加輕松的入住老年人住宅[4]。另外，政府還應該盡快的推出逆向住房融資產品，老年人可以用自己的老年住宅向保險公司進行抵押，保險公司以逆向年金的方式支付養(yǎng)老金，當老年人去世之后，房屋可以歸保險公司所有。這樣，老年人既能支付老年住宅的費用，又能解決一部分的生活問題，保險公司也易于接受。

五、結語

我國現在已經步入老齡化階段，老年人的人口數量還在逐步增加，這是壓力的同時也是養(yǎng)老地產發(fā)展的動力。政府對于養(yǎng)老地產制度和標準的制定、推進、落實等方面要加強，在政策上提供大力的支持。目前，養(yǎng)老地產還有廣闊的發(fā)展和上升空間，作為一項重大的系統(tǒng)工程，推進養(yǎng)老地產的發(fā)展離不開社會各界的相互配合與支持協(xié)調。只有各種資源相互配合，政府明確支持和引導，加上人們的不斷探索和實踐，養(yǎng)老地產的光明前景才會指日可待。

參考文獻；

[1] 任宏，高雅琦. 養(yǎng)老地產的發(fā)展瓶頸與需求釋放[J]. 城鄉(xiāng)建設. 2013（08）

[2] 姜睿，蘇舟. 中國養(yǎng)老地產發(fā)展模式與策略研究[J]. 現代經濟探討. 2012（10）

[3] 潘偉. 房地產企業(yè)進入養(yǎng)老產業(yè)的商業(yè)模式[J]. 城鄉(xiāng)建設. 2014（05）

[4] 常華. 中國特色的養(yǎng)老地產發(fā)展趨勢淺析[J]. 科技智囊. 2010（07）