【摘要】我國還沒有富裕起來就先面臨了人口老齡化的難題，不僅表現(xiàn)在我國基礎(chǔ)設(shè)施的欠缺，還表現(xiàn)在貧富差異，區(qū)域差異，以及消費水平的差距。因此我國不能完全照搬發(fā)達國家養(yǎng)老保障制度。據(jù)國務(wù)院發(fā)布的報告顯示，我國已步入老齡化階段，人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)的萎縮是我國現(xiàn)在面臨的重大問題，要解決這些問題，迫在眉睫的是養(yǎng)老制度的實施。一些較發(fā)達的大中型城市養(yǎng)老服務(wù)基本達到了社會化的程度，有很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正在積極的研究適合我國養(yǎng)老房地產(chǎn)穩(wěn)健運行的模式，因此這也是能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長的另外一個重大方向。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展；現(xiàn)狀；對策

一、養(yǎng)老地產(chǎn)概述

養(yǎng)老地產(chǎn)又稱盈利型老年人住宅，是一種新興的房地產(chǎn)開發(fā)運營方式，是對房地產(chǎn)的開發(fā)、服務(wù)、以及商業(yè)運營等等的相互融合。它的基礎(chǔ)還是養(yǎng)老型的住宅，其余都屬于附加內(nèi)容，有多種配套設(shè)施，比如醫(yī)院、文體中心、超市，不僅可以居住，還可以健身、娛樂、購物等。我國目前的養(yǎng)老地產(chǎn)是居家養(yǎng)老，社區(qū)、機構(gòu)的養(yǎng)老方式相互融合，并且逐漸的實現(xiàn)和推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

在上個世紀(jì)八十年代，西方發(fā)達國家就提出過，在老齡化社會養(yǎng)老地產(chǎn)必要性的概念。二十一世紀(jì)，我國正式邁入了人口老齡化時代，為了應(yīng)對人口老齡化的問題，政府不斷探索新型模式，不斷加強養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的推進力度和服務(wù)力度[1]。在2009年，我國就建立了“新農(nóng)?！比耩B(yǎng)老保險制度。到目前，我國已經(jīng)在10%的縣開展了向六十歲以上老人發(fā)放養(yǎng)老金制度，全國有十余萬五保老人已經(jīng)在養(yǎng)老機構(gòu)受到了良好的待遇和護理。與此同時，我國還成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會和行業(yè)聯(lián)盟，以加強養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和監(jiān)管，并對養(yǎng)老問題的逆向融資產(chǎn)品進行推進和探索，以求更好的解決人口老齡化引發(fā)的諸多問題。綜合我國現(xiàn)狀，現(xiàn)在一些大城市有著比較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和比較完善的服務(wù)水平及背景，將逐漸出現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化的情況。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的一個重要方面就是養(yǎng)老地產(chǎn)，近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域引起了人們的極大關(guān)注，逐步形成了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，機構(gòu)養(yǎng)老為補充，社區(qū)養(yǎng)老為依托的綜合養(yǎng)老模式。

養(yǎng)老住宅現(xiàn)階段的開發(fā)和建設(shè)迫在眉睫，但目前養(yǎng)老地產(chǎn)相配套的政策支持仍然沒有到位（如必須的金融政策和土地政策都不夠完善等），商業(yè)操作模式不夠成熟。我國對養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、相關(guān)稅收政策、合作基金的設(shè)置和服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進行意見征求，尚未出臺正式文件。如果上述條件全部具備，養(yǎng)老地產(chǎn)會有爆發(fā)性的遞增。目前，從發(fā)達國家較為完善的經(jīng)驗和國內(nèi)一部分城市的成熟案列來看，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)可以分成兩個模式：第一種是由國家出資進行建設(shè)的養(yǎng)老中心，采用社會性的養(yǎng)老機構(gòu)兼任開發(fā)與管理，最大的特點是它的服務(wù)功能較為健全，但建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)中心，投資較高，資金回收周期也較長；第二種是建設(shè)專門的老年人住宅，這種住宅多是在房地產(chǎn)開發(fā)中專門進行配套建設(shè)，最大特點是分布較為廣泛，還能與子女的住房較為靠近，更符合中國的傳統(tǒng)文化，但這種模式可操作性差管理流程較復(fù)雜，對于這一模式的可行度還有待研究。筆者認(rèn)同用現(xiàn)有的房地產(chǎn)資源中的項目配套建立老年住宅，以此為具體的切入點，循序漸進，還能帶動別的養(yǎng)老模式的穩(wěn)健發(fā)展。

二、對于目前開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的商業(yè)模式分析

1.商品化的老年住宅。目前的住宅項目中，建設(shè)老年住宅的商業(yè)運行方式有兩種，一種是出售，開發(fā)商將住宅建好之后，通過銷售的方式收回成本獲取利潤；另一種則是將出售和持有相結(jié)合的綜合模式，開發(fā)商通過對老年住宅的銷售和配套物業(yè)的持有模式來獲得利潤，大部分時候，這一服務(wù)交由專業(yè)機構(gòu)進行處理。“出售”模式與住宅管理獨立，而且投資周期短，風(fēng)險小，這種經(jīng)營模式可以建立在商品房旁邊，更符合老年人的心理，增加建筑使用價值。但這樣的“出售”模式在筆者看來，與普通商品房的經(jīng)營方式差別并不大，嚴(yán)格來說不能納入范疇。而“出售”與“持有”相結(jié)合的經(jīng)營模式則將老年住宅的銷售與物業(yè)服務(wù)進行配套，打造出功能完善、服務(wù)便利的老年社區(qū)，這種模式是我們應(yīng)提倡和重點研究的。

2、企業(yè)盈利型的養(yǎng)老地產(chǎn)，是由企業(yè)進行投資開發(fā)的老年綜合社區(qū)。根據(jù)開發(fā)規(guī)模不同，可以分為小型、中型、大型，大型綜合的老年社區(qū)，設(shè)施非常齊全；也可分為嵌入式老年公寓、老年人社區(qū)，還有就是比較綜合性的高端養(yǎng)老社區(qū)。在養(yǎng)老的機制上，無論是企業(yè)投資的或是政府主導(dǎo)的，都是為老年人服務(wù)的，非盈利性的，運轉(zhuǎn)資金主要依靠政府的補貼還有來自社會各界的捐贈。另外，老年住宅項目因其設(shè)計的特殊性，需要更多的資金，對此還需要多方不斷努力。

三、有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的一些問題

中國老齡化進程逐漸加劇、空巢老人逐漸增多、社會經(jīng)濟逐漸轉(zhuǎn)型，各種情況的相互交織，使得養(yǎng)老的服務(wù)以及保障的需求劇增。我國政府開始對養(yǎng)老模式進行轉(zhuǎn)型。所以對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展要十分重視，極力促進。

目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要存在以下問題：首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化還沒有完全的發(fā)展起來，規(guī)模不大，產(chǎn)業(yè)鏈的整合度不高，整體功能沒有真正落實，功能較為單一，養(yǎng)老配套設(shè)施及專業(yè)服務(wù)方面也有待加強；其次，因為沒有足夠的經(jīng)驗，所以對于開發(fā)經(jīng)營的全部流程較為生疏，對市場需求不能精準(zhǔn)定位，難以準(zhǔn)確把握老年人客戶的需求；再次，養(yǎng)老地產(chǎn)中對于老年人情感的關(guān)心和呵護沒有做到“令人滿意”，休閑、娛樂、健身、醫(yī)療等設(shè)施不夠完備。所以說，養(yǎng)老地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)要想不斷的完善和發(fā)展，需要房地產(chǎn)行業(yè)以及各服務(wù)業(yè)的共同配合，共同努力。

四、有關(guān)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策建議

首先是土地政策，應(yīng)盡快完善各種模式下土地的劃撥和出讓政策，可參考經(jīng)適房和廉租房等相關(guān)政策，明確土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)；其次是財稅政策，應(yīng)在基礎(chǔ)設(shè)施配套費和相關(guān)行政事業(yè)性收費等稅費的征收上給予相應(yīng)減免；再次是社會保障政策，應(yīng)讓所有老年人都擁有自己的住宅，可以考慮房屋置換、以舊換新、長期租用等模式，新建的老年人住宅多為小戶型，可以減免置換房屋的費用，讓老年人能夠更加輕松的入住老年人住宅[4]。另外，政府還應(yīng)該盡快的推出逆向住房融資產(chǎn)品，老年人可以用自己的老年住宅向保險公司進行抵押，保險公司以逆向年金的方式支付養(yǎng)老金，當(dāng)老年人去世之后，房屋可以歸保險公司所有。這樣，老年人既能支付老年住宅的費用，又能解決一部分的生活問題，保險公司也易于接受。

五、結(jié)語

我國現(xiàn)在已經(jīng)步入老齡化階段，老年人的人口數(shù)量還在逐步增加，這是壓力的同時也是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的動力。政府對于養(yǎng)老地產(chǎn)制度和標(biāo)準(zhǔn)的制定、推進、落實等方面要加強，在政策上提供大力的支持。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)還有廣闊的發(fā)展和上升空間，作為一項重大的系統(tǒng)工程，推進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開社會各界的相互配合與支持協(xié)調(diào)。只有各種資源相互配合，政府明確支持和引導(dǎo)，加上人們的不斷探索和實踐，養(yǎng)老地產(chǎn)的光明前景才會指日可待。

參考文獻；

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[4] 常華. 中國特色的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢淺析[J]. 科技智囊. 2010（07）